風險從天而降…… 帶“病”老房是時候全面體檢了

多地發(fā)生高層建筑外墻脫落事件造成人員傷亡

帶“病”的老房子是時候全面體檢了

一小區(qū)建筑外墻裝飾層脫落，導致一名外賣員被砸身亡。這是近日發(fā)生在云南省昆明市的一場悲劇。

這種情況并非孤例。近年來，多地發(fā)生多起高層建筑外墻脫落事件并造成多人傷亡，成為公眾頭頂上的安全隱患，亟待引起社會重視并進行治理。

接受《法治日報》記者采訪的專家認為，高層建筑外墻脫落問題，原因比較復雜，有的是建筑工藝的問題，有的是自然環(huán)境侵蝕的問題，其本質(zhì)上是存量建筑老化產(chǎn)生的安全隱患。治理這一問題，須建立系統(tǒng)性建筑外墻安全管控機制，特別是房屋定期體檢等制度，常態(tài)化為老房子“治病”。

頭頂風險從天而降

根據(jù)昆明市當?shù)氐耐▓螅?月2日，五華區(qū)一小區(qū)的建筑外墻裝飾層脫落，導致一名外賣員受傷。傷者被送至醫(yī)院，經(jīng)全力搶救無效死亡。

事發(fā)后，當?shù)卣笮^(qū)對安全隱患進行全面排查。

根據(jù)公開信息，類似事件近年來已經(jīng)發(fā)生多起。

今年7月初，山東省青島市西海岸新區(qū)一家醫(yī)院樓體外墻脫落，砸中路過的行人，致1人死亡、2人受傷；

今年3月，北京市朝陽區(qū)一棟居民樓外側(cè)墻磚突然脫落，砸傷一位路過居民的頭部；

去年8月，四川省南充市一小區(qū)外墻瓷磚在雨后掉落，砸中一位老人；

去年5月，江蘇省昆山市某小區(qū)建筑外墻脫落，兩名路過的小學生被砸中受傷……

對于近年來高層建筑外立面裝飾層脫落事件頻繁發(fā)生的原因，北京聯(lián)合大學應用科技學院教授李凌分析：建筑質(zhì)量存在問題，有些高層建筑在施工過程中存在偷工減料、使用劣質(zhì)材料等問題，導致外立面裝飾層固定不牢，容易在自然環(huán)境因素（如風雨等）影響下脫落；在使用過程中缺乏定期檢查和維護，尤其是一些老舊建筑，外立面裝飾層的老化和損壞未能及時修復，增加了安全隱患。

“公眾對建筑安全的關注度不足，尤其是對高層建筑外立面安全隱患的認知較低，往往在事故發(fā)生后才重視。”李凌說。

據(jù)李凌觀察，造成這種現(xiàn)狀的深層次原因是，在城市建設中重建輕管，高層建筑數(shù)量不斷增加，但在建筑施工、交接查驗等環(huán)節(jié)，法律法規(guī)執(zhí)行力度不足，導致有些建筑帶“病”拔地而起，才會有外立面裝飾層脫落的次生災害。

在北京理工大學民法典研究中心主任孟強看來，隨著城市化進程的加快，高層建筑如雨后春筍般涌現(xiàn)成為城市的主體，但隨著時間的推移，一些高層建筑的外墻面因建筑工藝、年久“老化”等原因出現(xiàn)脫落，與此同時，相應的城市治理、物業(yè)日常管理維護等可能并未跟上，加上近些年極端天氣較多，多種因素疊加，導致高層建筑外墻脫落安全問題凸顯，對老百姓頭頂上的安全造成了直接威脅。

根據(jù)情況劃分責任

對于高層建筑外墻裝飾層脫落導致的人員傷亡結(jié)果，誰該承擔法律責任呢？

中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會委員王兵分析，根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。開發(fā)商作為小區(qū)的建設單位，應確保其交付的房屋符合質(zhì)量標準，如果因其交付的房屋存在質(zhì)量問題，導致外墻脫落造成人員傷亡的，則開發(fā)商應對此承擔賠償責任。也就是說，在保修期限內(nèi)，開發(fā)建設單位應對因質(zhì)量問題導致的外墻脫落事故負責。

根據(jù)民法典的規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。

孟強認為，高層建筑的管理人或使用人有義務對建筑物進行定期維護和檢查，確保其安全性，如果未履行這一職責而導致?lián)p害發(fā)生，管理人或使用人將承擔責任。

“高層建筑的外墻屬于共有部分，屬于全體業(yè)主共有，如果沒有將管理權(quán)委托給物業(yè)服務企業(yè)，則由全體業(yè)主共同管理，承擔維修責任和安全責任，在這種情況下，外墻脫落造成的人身傷害應由全體業(yè)主承擔法律責任。”孟強說。

在王兵看來，實踐中，管理人一般為物業(yè)服務企業(yè)，即由全體業(yè)主通過雙方簽訂的《物業(yè)服務合同》將管理權(quán)委托給物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)作為建筑管理人對建筑內(nèi)的公共設施及共有部分負有維修、養(yǎng)護義務。

“在外墻脫落事故中，如果物業(yè)服務企業(yè)未能履行相關義務，例如未按實際需要對外墻進行大修或未能及時進行外墻隱患排查，則難以證明其已盡到管理責任，從而需要承擔相應的法律責任。如果物業(yè)服務企業(yè)能夠證明其已經(jīng)盡到了管理責任，例如定期進行外墻檢查和維護，并及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，則可能不需要承擔責任。但如果物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)外墻存在問題而不處理或不發(fā)動業(yè)主籌集資金進行維修，則仍需承擔相應的責任。”王兵說。

定期檢查動態(tài)監(jiān)管

針對高層建筑外墻脫落問題，國內(nèi)不少地方已經(jīng)開始進行治理。

2022年9月，安徽省阜陽市房屋管理局下發(fā)《關于開展建筑外墻脫落專項治理工作的通知》，要求各區(qū)相關部門對既有建筑外墻脫落安全隱患進行排查整治。

2024年3月，江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)《關于加緊落實城市既有民用建筑外立面脫落安全隱患安全防治措施的緊急通知》，要求各市相關部門按照技術手冊做好既有民用建筑外立面脫落安全隱患專項排查整治工作。在此之前，江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳等聯(lián)合印發(fā)《全省城市既有民用建筑外立面脫落安全隱患專項整治工作方案》。

還有地方出臺了專門的規(guī)范性文件。2024年1月1日起施行的《成都市房屋建筑外墻質(zhì)量安全維護管理辦法》明確：開發(fā)建設單位應當按照法律、法規(guī)以及合同約定，承擔保修期間房屋建筑外墻質(zhì)量缺陷的保修和治理責任。保修期滿后，業(yè)主為房屋使用安全責任人，履行建筑外墻維修養(yǎng)護義務。

對于如何治理高層建筑外墻脫落問題，受訪專家一致認為，需要從法律法規(guī)和基層社區(qū)治理相結(jié)合的層面來尋求解決之道，既要依法依規(guī)明確高層建筑外墻檢查和維修的責任主體，又要構(gòu)建動態(tài)監(jiān)管體系，特別是建立定期“體檢”和維修制度，還要提升小區(qū)治理水平。

王兵建議，一定要進行施工質(zhì)量控制，在建筑工程施工階段，確保外立面施工質(zhì)量是預防脫落的首要措施。

孟強認為，所有人、管理人或使用人需要采取一系列預防措施，確保建筑和設施的安全，首先確保所有外立面裝飾的安裝、使用和維護都符合最新的建筑安全標準和行業(yè)規(guī)范，這就要選擇有資質(zhì)的、專業(yè)的機構(gòu)和人員進行安裝，還應當選擇質(zhì)量合格的材料。安裝之后，所有人、管理人或使用人要加強定期檢查與維護，尤其是對建筑外立面的固定點、連接件和支撐結(jié)構(gòu)，以識別任何潛在的損壞或老化跡象，要制作維護和檢查記錄，包括檢查日期、發(fā)現(xiàn)的問題和采取的糾正措施。

在王兵看來，定期檢查同樣非常重要，定期對建筑物外立面進行檢查，特別是在惡劣天氣或自然災害后，檢查外立面的完整性和安全性。此外還要及時維修，如果發(fā)現(xiàn)大面積空鼓、異常變形或脫落等現(xiàn)象，應及時采取修復措施。

李凌呼吁，增強社會公眾對建筑安全的意識，可以通過宣傳教育提高公眾對建筑外立面安全的關注，增強對潛在危險的識別能力，減少冒險行為。

“政府部門應制定更加嚴格的建筑外立面裝飾的安全規(guī)范，明確責任主體，確保施工單位和物業(yè)服務企業(yè)嚴格遵守。”李凌說，還要加強相關法律法規(guī)的執(zhí)行力度，對違反建筑安全規(guī)定的行為進行嚴厲處罰，提高違法者的成本。

（記者 陳磊）