物業服務有瑕疵 業主能否少交物業費

鄒國寶

業主與物業管理公司簽訂了物業服務合同，如果物業管理公司管理到位，業主生活方面會更舒心，如果物業管理公司服務不到位，消防存在安全隱患，車輛存在亂停亂放等問題，給業主的安全和出行帶來不便，影響到業主的生活質量，那就很不愉快了。實際生活中，這種情況屢見不鮮。為此，有的業主因為物業管理公司服務不到位，要求物業管理公司減收物業服務費。業主該請求能得到法律支持嗎？

基本案情

2021年業主許某與某物業管理公司簽訂《物業服務合同》，合同約定物業管理服務費標準為1.5 元/平方米/月，管理費每年結算一次，自交房之日起30日內向物業管理公司繳納，后期需于每個繳費年度的90日內將當年費用繳納完畢。許某2023年1月至2024年1月物業費未繳納，某物業管理公司經催告后提起訴訟，要求許某按照《物業服務合同》約定，按所欠物業費95%的標準繳納物業管理費用。審理中，某物業管理公司多次表示對于許某所提出的小區的綠化問題、電動車亂停放問題都在逐步改善和整治。許某認為某物業管理公司沒有嚴格按照簽訂的《物業服務合同》所約定的內容履行自己的義務，不同意按某物業管理公司要求的繳納標準繳納管理費用。

法院判決

新蔡縣人民法院結合雙方提供的證據和現場勘查情況，認定某物業管理公司沒有嚴格按照雙方簽訂的《物業服務合同》所約定的內容履行自己的義務，遂判決許某按《物業服務合同》約定的物業費繳納標準的85%支付物業管理費用。

某物業管理公司不服原審判決，申請再審。再審審查認為，雙方簽訂的《物業服務合同》約定了某物業管理公司負有案涉小區消防設施、公共秩序等的維護和管理義務。有相應的證據能夠證明，在合同履行過程中，某物業管理公司在消防設施、電梯使用、電動車停放等方面沒有很好地盡到物業管理及服務職責，原審以某物業管理公司沒有嚴格按照雙方簽訂的《物業服務合同》所約定的內容履行自己的義務而作出的許某按未支付物業費85%的標準向某物業管理公司支付物業費的處理是適當的。

法官說法

《物業服務合同》作為對業主和物業管理公司權利、義務均具有約束力的服務合同，雙方應按約定全面履行，任何一方不按約履行，將有可能承擔相應的違約責任。物業管理公司應按約定履行相應的管理和服務職責，業主應按約定繳納應負擔的物業管理費用。業主在提供相應證據證明物業管理公司沒有按約定完整履行相應的管理和服務職責的情況下，要求物業管理公司適當減收物業管理費用，以減少由于物業服務瑕疵給業主造成的損失，不違反法律規定，應當獲得支持。

相關法條

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條：依法成立的合同受法律保護。

《中華人民共和國民法典》第五百零九條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。（作者單位：新蔡縣人民法院）