存量房貸利率調降要不要提前還貸？弄清楚核心邏輯

弄清楚“如何還房貸”的核心邏輯

存量房貸利率調降后，“要不要提前還房貸”的討論出現了分歧——有聲音認為，既然利率下降了，那就沒必要提前還款；有人則表示，要提前還款，“不給銀行打工”。商業銀行的最新數據也印證了以上分歧。部分銀行9月當月的提前還款規模環比下降；還有部分銀行數據則顯示，與今年3月“提前還房貸高峰期”相比，目前的還貸量有所下降，但與3月之前的月份相比，還貸量依然偏多。

回答“要不要提前還房貸”問題，需把握兩層邏輯。一是“乍一看”的表面邏輯，二是“細分析”的核心邏輯與底層邏輯。若只看前者忽視后者，很可能人云亦云、不明所以，甚至作出不利于自身利益的決策。

乍一看，要不要提前還房貸的決策依據很簡單，即“貸款價格是否劃算”。但由于人們對“劃算”的判斷標準不一，觀點分歧持續存在。有人認為，目前的資金價格較為“劃算”。一方面，去年以來，與99%房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已實際累計下行45個基點，存量房貸利率本就持續下行；另一方面，今年9月，“存量房貸利率調降”工作啟動，加之“認房不認貸”政策落地，部分購房者的二套房轉為首套房，利率降幅較大。持反對意見的人則認為，利率雖然降了，但依然“不劃算”。拉長時間軸，假設貸款期限為25年，借款人需償還的利息總額并不少，有些甚至接近貸款本金總額。

細分析，要不要提前還房貸的決策依據并不簡單，其背后涉及名義利率、實際利率的比較，不同時期、相同數量人民幣的購買力對比，個人收入將隨著時間推移如何變化，以及如何統籌撫養子女、贍養父母、醫療養老等一系列綜合問題。

金融學者普遍認為，貸款是“福利”，這句話或許有“王婆賣瓜、自賣自夸”的嫌疑，但也有一定的經濟學道理。人們之所以對“貸款價格是否劃算”存在爭議，是因為混淆了名義利率與實際利率，即“看得見的”與“看不見的”。簡單來說，目前貸款執行的利率均為名義利率。名義利率經過通貨膨脹矯正，就得到了實際利率。假設貸款的名義利率為8%，通貨膨脹率為3%，實際利率就是5%，若存在通貨緊縮，則實際情況反之。

厘清了名義利率、實際利率概念后，再分析今年的100萬元貸款在25年后相當于多少錢。經濟學家給出了這樣一個公式：用2023年的100萬元乘以2048年物價水平與2023年物價水平的比值。當然，人們只能通過這個公式進行趨勢性預判，較難得出精準數值，不僅因為人們難以精準預測2048年的物價水平，也因為長時間內存在諸多不確定因素。

此外，借款人還需研判自己的收入走勢。根據經濟學原理，通貨膨脹不利于固定收入群體，但對變動收入群體的影響較小，因為后者的貨幣收入通常會走在價格水平、生活費用上漲之前。由此可見，如果借款人未來的收入走勢是逐年增加且增幅較大，加之存在通貨膨脹，不提前還款或許是一個更好的選擇，固定收入群體則反之。

分析“如何還房貸”的核心邏輯，并不是要求借款人必須提前還款，或者必須不提前還款，而是為借款人提供一個理性分析問題的工具。借款人可結合自身實際情況，綜合考量突發事件儲備、撫養子女、贍養父母、醫療、養老等因素，作出最適合自己的決策。最后要強調的是，若合同沒有禁止提前還房貸的約定，提前還款是借款人的合法權益與選擇，商業銀行不得人為設置障礙，借貸雙方應按照市場化、法治化原則，協商解決相關事項。 （郭子源）