“認房不認貸”政策可及時有力執行

7月24日，中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

近日住房城鄉建設部表示，穩住建筑業和房地產業兩根支柱對推動經濟回升向好具有重要作用。要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢。大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

繼中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”及住房城鄉建設部表態進一步落實好各項政策措施后，包括北京、深圳等在內的一線城市密集表態，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，更好地滿足居民剛性和改善性住房需求。

我們觀察到，目前房地產行業有關供給端的政策，實質性動作并不多。其中，針對房地產企業資金來源的政策效果一般，三大資金來源均面臨較大的壓力。首先，房企銷售回款速度放緩，而且部分企業還需解決到期債務償還問題，自救能力有限；其次，保交樓專項貸款基金只能起到引導資金或者啟動資金的作用，規模小，仍存在較大的資金缺口；最后，相關配套資金本應該是保交樓的重要組成部分，但目前來看，各商業銀行及相關資本方介入的積極性很低，出資額很有限。這幾個方面的支持力度有待下半年進一步釋放和優化。

這次住房城鄉建設部在消費端給出了更加積極的表述。“大力支持剛性和改善性住房需求”表明激發剛性以及改善性住房需求的準入控制性政策或將全面打開。“認房不用認貸”的政策安排若要在北上廣深等特大城市加速推出，需要當地房管部門和金融機構的密切配合。

北上廣深可能暫時無法放開限購，放開限購可能是最后的選項。那么要增加購買資格，從金融政策方面給予更多的支持是一個很好的選項。我們測算過，尤其是“認房不用認貸”可以釋放出可觀的購買力，對一線城市的影響也是最大的。以上海為例，在“認房又認貸”的政策下，很多購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率則達到5.25%。但若取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場也是類似。所以對于北京、上海這樣的一線城市，“認房不認貸”所釋放出來的購買力很值得期待，可能將影響目前70%以上的潛在購房人群。

歷史證明，樓市的起伏向來和金融貸款的松緊程度緊密關聯，目前低房貸利率的功效被“認房又認貸”的政策限制了效果。中央表態支持滿足剛性和改善型住房需求直接導向需求端的刺激，針對的也是目前房地產市場問題的核心癥結。如果需求問題不解決，企業和供給問題的解決也很難順暢。循環的影響是一環扣一環的，若房子賣不出去，房地產投資、建筑業的項目進度都會放緩，部分項目甚至可能會停滯。從保交樓的角度來看，很多保交樓的項目需要依靠剩余項目銷售來盤活前期問題項目，資金方會根據市場形勢來判斷剩余項目的價值和時間成本。如果需求端信心不足，保交樓也會面臨較大的壓力。因此接下來銷售端政策可能會進一步松動，鼓勵剛性和改善性住房群體入市，購房按揭利率、購房資格等方面的問題會得到合理優化，部分壓力較大的城市可能會調整首付比例。

我們建議刺激消費的政策要全面展開而不是針對不同能級城市緩慢推行，因為消費的影響是遞延式的，波浪一般從一線到二線再到三線城市推進。所以，實現一線城市的消費快速釋放是關鍵。如果樓市調控政策細則仍然貫徹之前的原則，不能全面有力地在所有城市執行，那么可以推演降低首付比例等政策會首先集中在能級較低的城市，但無法涵蓋一線城市及核心熱點二線城市。這還涉及非常重要的購房利率問題。目前政策性房貸基準利率下調的空間不大，盲目下調會給存量貸款降低利率帶來更大的壓力，可能導致更大的提前還貸壓力。在調控政策性房貸基準利率方面，每個城市的調控和優化空間不一樣，有高有低。如果一線等幾個熱點城市延續“認房又認貸”政策，在第三季度不及時調整，那么第四季度可能會面臨更大的壓力，恐錯失最佳調整時機。

目前中央已經明確表態，給予房地產行業大力支持。后面幾個月是樓市發力的關鍵點。房地產行業有不成文的“金九銀十”說法，而且最后一個季度的業績往往是全年平均的1.5倍。中央政策出臺后，堅決執行是重點，關鍵的周期和時間節點時不我待。

作者　中國房地產數據研究院院長　陳晟