優質剛需和改善型產品將成主流 ——訪甲殼蟲營銷總監戴黛

國家統計局公布的2020年房地產各項統計數據顯示，2020年1~12月，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%；商品房銷售額173613億元，突破歷史記錄，增長8.7%；商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；全國平均房價較上一年最高點時增長7.5%。

作為三線城市的駐馬店，2021年又會怎樣？帶著這些問題，記者近日采訪了甲殼蟲項目營銷總監戴黛。

戴黛表示，房地產是一個政策市，同時也是一個區域性和城市性非常明顯的行業，對城市的劃分不能簡單粗暴。那么，去預判駐馬店2021年的市場，還需回歸城市本身，去看駐馬店的城市基礎面。

戴黛說，談一個城市的房地產市場，從來都離不開這個城市未來發展潛力和人口支撐。駐馬店作為一個轄管9縣4區、人口達到千萬級別的地級市，2020年的數據顯示，當前城鎮率不到50%，遠低于全國平均水平，人口結構仍然以鄉村人口為主，這意味著駐馬店市區發展有著巨大的潛力。如果50%的鄉村人口慢慢進城，那對房地產的支撐力依舊強勁。

而駐馬店市區需要考量的是城市本身對于9縣以及圍繞9縣的鄉村人口有沒有足夠的吸附力。不可否認，駐馬店具有獨特的地理優勢和通達全國的交通輻射半徑，隨著這幾年大刀闊斧的城市道路交通基建，以及創文創衛帶來的成果，駐馬店開始構筑9縣絕對優勢地位并形成了向心力。未來，隨著文化、教育、醫療、商業等軟實力的加強，如果再有更優厚的人才留駐政策，相信基礎面肯定會越來越好。有趨好的城市大環境，有人口紅利，那么2021年的房地產市場，依舊是樂觀的。2020年只會將實力和能力不足的開發商再次過濾，而把機會留給更務實、更有遠見的企業。

在資本、需求端以及產品力方面，戴黛認為，駐馬店依然有可以挖掘的大市場，但并不是說什么樣的產品都可以被市場接受，也不意味著任何房企的日子都能像以往一樣滋潤。產品會出現分化，房企也會出現分化。

2021年開年，疫情并未結束，“三條紅線”依然橫亙，而房貸“兩條紅線”又緊隨而來，“十四五”國策依然強調“房住不炒”，地方調控未見放松。這是對房企和購房者全面提出的去杠桿化。金融杠桿紅利的消失對房企自身的資本提出了很高的要求，那么企業拿地和做產品規劃將會更加謹慎。

做什么樣的產品才好賣？市場的需求在哪里？在“房住不炒”的前提下，住宅產品的金融屬性會逐步減弱，居住屬性要求會越來越高。優質剛需和改善型產品會成為主流，劣質產品只會被市場淘汰。

在當前的駐馬店市場，提供給改善型客戶選擇的好產品少之又少。沒有資本拿優質地塊，沒有能力做好產品的企業，是很難再被市場接受的。未來好銷售的產品，必然是要圍繞產品力下功夫。這類產品力既包含交通生活配套公共資源的占有，也涵蓋產品自身的綠化、戶型、物業、車位配比等方方面面。未來好的房子依然是不愁賣的。而好房子的缺乏，本身也是駐馬店改善型客戶很頭痛的事情，所以，誰能專注打造跨越時間長河的好產品，誰才能贏得住宅市場的青睞。

談了駐馬店城市的發展前景帶給房企的危機與機遇，以及未來有競爭力的住宅產品才是王道之后，在地段加持、資源背書、差異化方面，戴黛就我市商業地產發表了自己的看法。

講到商業地產，必然要提到甲殼蟲。這個精美小體量的、由并不知名開發商開發的卻響亮地建立了自己品牌高度的項目，每年公寓銷售量遙遙領先當前市場，絕對是駐馬店商業地產中的黑馬。

首先，它有著優越的商業土壤，從項目占位來說，甲殼蟲是目前駐馬店商業地產中的絕對差異化產品。它是高鐵經濟圈向城區延伸的核心銜接點，是目前駐馬店大學經濟圈唯一結合了文化與商業屬性的項目。其次，它無須培養市場，其本身就是一個市場。它以一所大學強大的客流人流為基礎，而年輕人是一座城市博大悠遠的生命力，這個群體優勢會吸附整個城市的青年群體。再次，它有年輕態的產品規劃，精致的商業街、電影院，聚合年輕人一起創業生活社交的主打Loft產品，有便捷的生活空間以及時髦的生活方式。它有可控的商業體量與足夠供給的消費力，不會受未來電商過多的沖擊。

“2021年的駐馬店房地產市場，不會迎來雪崩暴降，也不會迎來熱血普漲。每一家房企都需要思考，在當前機遇與風險并存的市場下，如何精準布局未來，打一場艱難又漂亮的仗！”戴黛說。 （閩艷）