宅基地“三權分置”問題研究

□李志浩

　 一、農村宅基地現狀

據統計，2008年至2016年間，我國農村人口總量減少1.13億人，農村從業人員減少7288萬人，農業就業人員占比下降22.09%，但2009年至2016年間我國村莊用地增加1091.3萬畝。我們調研發現，我市農村宅基地現狀和上述情況基本相同，主要表現在：農村宅基地布局混亂；村莊外延擴張，中心空置；“一戶一宅”制度難落實；存在私買私賣現象等。

　二、宅基地“三權分置”的現實意義

充分提高農村宅基地的利用效率發揮財產權益。國土資源部2017年統計報告顯示，我國農村集體建設用地面積19萬平方米，是城鎮國有建設用地面積9萬平方米的2倍左右。但從2017年全國常住人口來看，常住人口中的58.52%為城鎮常住人口，只有41.48%為農村常住人口，而且在農村常住人口中有50%為外出農民工。在我國現在建設用地緊張的情況下，城市多人少地與農村少人多地形成了鮮明對比。宅基地“三權分置”制度可以充分提高農村宅基地的利用效率，同時通過宅基流轉發揮財產權益。

有利于統籌城鄉一體化發展。我國現行農村宅基地保障功能不允許自由轉讓，一些農民雖有意到城市居住，但無法通過轉讓農村房屋及宅基地獲得資金，宅基地又無法抵押貸款，無力在城市買房。宅基地“三權分置”制度既可以統籌城鄉一體化發展，激發城鄉活力，又可以解決小產權房屢禁不止的問題。

有利于鄉村振興戰略的實現。設立“三權分置”制度讓農村宅基地合法流轉，既可以使農民獲得利益，也可以發展農村經濟，實現生態宜居，建設美麗鄉村。

　三、宅基地“三權分置”制度設計

堅持宅基地集體所有權。強化集體對宅基地的處分權，發揮集體經濟組織在宅基地上處分、使用、收回、監督的主體作用。強化村集體領導班子，落實村民自治，建立健全對集體所有權的監督制約，防止權力濫用，規范宅基地集體所有權中集體的規劃管理權、監督權和宅基地收回權，使宅基地集體所有權真正落實，實現在宅基地流轉過程中村集體的收益權。

保障農戶的宅基地資格權。將傳統農戶的宅基地使用權變為資格權和使用權，農戶的資格權屬于新創設的成員權，制度設計上應包括作為村集體經濟組織成員在符合“一戶一宅”政策下的宅基地請求權、對宅基地自行使用和不違反法律規定情況下宅基地進行流轉的權利、退出宅基地后的補償請求權等。

放活宅基地使用權。允許農戶的房屋及宅基地在一定條件下進行流轉，也就是農戶將其宅基地使用權以有償轉讓的方式給第三人在一定期限內使用，但為了期限屆滿后宅基地能回到初始狀態，要求在轉讓的時候不能改變集體所有權的性質，不改變土地用途，不改變集體成員資格，防止變相進行房地產開發。

建設宅基地使用權流轉平臺。規范流轉行為，加快建立宅基地使用權流轉市場，政府引導建設統一的流轉平臺，充分激活宅基地使用權市場，宅基地資格權人（農戶）將宅基地使用權放于平臺交易或出租給受讓人開發利用。政府可在鄉鎮一級設立宅基地使用權流轉交易所，監管宅基地流轉行為,規范流轉雙方簽訂合同，成立免費宅基地流轉法律咨詢中心和土地價格評估機構，對宅基地價格進行評估，防止改變土地用途，防止城鎮居民或者開發商到農村買地炒房，保護農民和村集體的合法權益。

（作者單位：市委黨校）