“商改住”遭禁止“商改租”卻漸成趨勢

越來越多的城市推出“商改租”舉措。

日前，重慶市政府發布的《重慶市現代服務業發展計劃（2019—2022）》（下稱《計劃》）明確提出：鼓勵房地產開發龍頭企業開展住房租賃業務，允許將商辦用房等按照規定改建用于住房租賃，引進和支持發展機構化、規模化住房租賃企業。

值得注意的是，近年來“商改住”在多地遭到禁止，而“商改租”則漸成趨勢。對此，多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析指出，將一些合適的商業項目轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資產，也將有利于增加城市的住房租賃的供應，平抑房租價格。

“商改租”漸成趨勢

對于居民住房服務，重慶市在《計劃》中明確提出，加快制定培育和發展住房租賃市場的支持政策，進一步規范住房租賃交易行為，逐步完善住房租賃配套公共服務。鼓勵房地產開發龍頭企業開展住房租賃業務，允許將商辦用房等按照規定改建用于住房租賃，引進和支持發展機構化、規模化住房租賃企業。

這也意味著，重慶商辦用房改成用于住房租賃正式破冰，監管機構將有條件地允許規模化的企業參與其中。

《每日經濟新聞》記者注意到，重慶商辦用房的空置率一直處于高位水平，庫存量較大。據世邦魏理仕發布的《2019年第三季度重慶房地產市場報告》顯示，截至今年第三季度，重慶寫字樓總存量為468萬平方米，空置率為30.2%；第四季度預計還將迎約8萬平方米的新增供應。

世邦魏理仕預測，未來三年，重慶寫字樓市場新增供應較預期顯著減少，至2023年市場存量增長不到30%。究其原因，一方面近期諸個寫字樓項目轉變用途，改為酒店、公寓或商業，或減少寫字樓業態占比；另一方面，部分寫字樓業主推遲入市、謹慎擇時，或直接尋求整棟交易契機。至此，重慶寫字樓市場逐步邁入存量時代。

西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐向《每日經濟新聞》記者表示，在當前全國大部分城市商業物業庫存較大、去化周期較長的情況下，將合適的商業項目轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資產，也有利于增加住房租賃供應量，平抑房租價格。

事實上，在重慶之前，北京、上海、廣州、深圳等城市已經出臺了鼓勵“商改租”的相關政策，為庫存的商辦性質用房提供了一條新的出路，“商改租”也漸成蔓延之勢。

多地禁止“商改住”

“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區別巨大。

今年11月15日，佛山市住建局發布通知禁止商辦變公寓。今年8月，廈門已出臺文件，禁止商辦改住宅。

《每日經濟新聞》記者統計發現，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十余個城市紛紛發布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點便是：不得將擅自將商業辦公類項目改變為居住用途。

在“商改住”全面受阻的同時，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵。

今年7月，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發的《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，明確允許部分廣州市內已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房在產權性質不改變的基礎上，改造成住宅功能；用戶的水、電、氣價格也按住宅收費標準；但只能用于出租，不能銷售。

記者查閱發現，各地出臺“商改租”的政策依據主要來自于國務院2016年下發的一紙文件。

2016年6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

該《意見》發布后，廣東、吉林、四川、海南、遼寧、江西、福建、河北、陜西、貴州、新疆、寧夏等多個省份紛紛公布細則，逐步放開“商改租”。

在四個一線城市中，深圳是最早進行“商改租”的。

2017年10月，深圳市政府在《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中提出，“在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，經行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業建筑以宗地為單位按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規定調整土地用途，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行，改建后的住房僅限租賃或整體轉讓，不得分割轉讓或以‘以租代售’等形式變相分割轉讓。”

在接下來的2018年1月，上海市在《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到 “可以將多余存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，在一些地方商辦物業改為住房被認為是違法、違章建筑而進行管控、打壓，而重慶市這一政策也為商辦物業解決庫存問題提供了一個比較好的出路。“但需要注意一點，商辦物業改造是有條件的，只能改為住房租賃進行租賃收取租金，而不能當作住房進行售賣。”每日經濟新聞