長沙市明確商品房價格構成

長沙市明確商品房價格構成

嚴控房企項目利潤 虛增成本難上加難

12月11日，長沙市發改委網站發布《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》（簡稱《通知》），進一步加強商品住房價格管理，明確價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成，規定平均利潤率為6%-8%。《通知》自12月11日起開始執行。

限價同時防“避稅”

《通知》的發布被市場認為是長沙市新房市場限價政策的2.0版，限價房源由限價商品房擴大至全部商品房。2017年發布的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》顯示，限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構成，平均利潤率為6%-8%。

根據上述《通知》，成本主要由樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金組成。利潤是指商品住房開發經營企業按規定計提的利潤，平均利潤率為6%-8%。稅金按國家稅法和有關政策規定執行。

需要強調的是，《通知》對不得計入商品住房價格的費用進行了特別規定，賠償金、違約金、滯納金、罰款、經營性設施建設費、安裝費、辦公用房均不得計入商品住房價格。這意味著房企要想實現盈利，營銷過程中的銷售成本需要進一步管控。

“房地產企業存在虛增成本的情況。一方面是為了達到避稅的目的；另一方面，虛增成本還可以提高定價。上述文件出臺后，可以有效管控這兩個方面。”某上市公司財務人員對中國證券報記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，限制利潤的做法，有助于防范房企隨意虛高報價、過度追求利潤等。對于一些類似財務和營銷等費用過高的企業而言，利潤自然難以做高。這會鞭策房企積極進行科學的項目投資和操盤。

中原地產首席分析師張大偉表示，《通知》提到的政策屬于限價范疇，目的是管控房價上漲。相比簡單的限價，限制利潤率的做法更加復雜，動態指標更多，拿地成本、建安成本、配套成本都有很大的變動空間。上述政策對前期低成本拿地的房企影響較大。

嚴躍進表示，從這兩年全國樓市限價政策看，地方政府對地價的把控是關鍵。此次對利潤率的管控是一種限價上的創新。

房企利潤被壓縮

中銀國際證券研報顯示，2019年前三季度，地產板塊上市公司主營業務收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個百分點和3.3個百分點。利潤率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1個百分點和1.5個百分點。

長沙此次發布的《通知》規定商品房項目平均利潤率為6%-8%，低于2019年前三季度行業整體10.3%的利潤率，相關房企利潤率可能會受影響。但張大偉認為，6%-8%的利潤率不算低，如果能保證這個利潤率，對房企而言是可以接受的。2019年以來，長沙地區出讓的地塊基本以限價地塊為主，項目本身利潤有限。此次出臺的6%-8%的利潤率是上限，不排除不少項目會和北京地區的限競房一樣陷入微利或虧損境地。

多位業內人士則表示，房企凈利潤因該政策而下降難以避免，不排除部分項目的凈利潤降至5%左右。但房企開發新盤項目往往分一、二、三期等多期，某一期項目凈利受影響對房企整體業績影響相對有限，特別是對大型房企而言。

專家：讓定價更加科學

值得一提的是，長沙地區的這一做法在海南省已經出現過。

2012年，《海口市限價商品住房管理暫行辦法》發布，規定限價商品住房具體銷售價格按項目用地土地出讓價格及開發成本、建筑安裝成本、稅費和利潤（利潤率不得超過6%）等完全成本因素確定。同年，《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》發布，對限價商品房的建設模式、購房資格、監督管理等作出明確規定，并要求限價商品房利潤率不超過建設成本的6%。

嚴躍進認為，這類政策的出臺，使得相關住房產品的定價更加科學，既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩定。張大偉則表示，目前的調控政策都是微調范疇，房價上漲了就會收緊，房價下跌了可能會放松。對于房價出現回暖的城市，限價升級的可能性會進一步加大。而樓市持續遇冷的地區，則可能出臺以人才落戶為主要導向的調控放松政策。