地產行業融資趨勢偏緊 現金流管理是重中之重

年底將至，為了完成銷售目標，加快資金回流速度，大牌房企已在打折促銷，中小房企受限于資金鏈壓力已經開始甩賣項目。融資渠道的緊縮和市場的低迷，讓房企不得不主動收縮投資戰線，并力爭向銷售端要現金。

“說到房地產的融資，很多業內人士可能都有類似感受，近兩年的融資渠道管控總體趨嚴了，從各個來源獲得資金的挑戰性和難度加大。”日前，在由華夏時報主辦的穩·變·進 2019年華夏房地產投融資高峰論壇上，建銀國際董事總經理曾粵暉表示，據不完全統計，截至今年10月份，合同銷售金額接近或者超過千億元的房企已經有30家左右，而幾家頭部企業更是早在兩三年前已跨入5000億元以上的量級，由此產生的巨大資金需求為之前任何時候所無法比擬。

融資渠道收緊是大趨勢

“通常來講，房企開發資金主要來源有自籌、境內外各種產品融資，以及來自其他各具特色的資金渠道。年期方面有短、中、長期；從項目維度看，為前期拿地，多通過信托、資管等非標融資；中期開發有開發貸、供應鏈金融產品助力；后期銷售運營，有住房按揭貸款等傳統方式；此外，商業地產還會有經營性物業抵押貸款等融資選項。”曾粵暉表示，從公司維度來看，IPO上市、基金、短中長期公私募債券、定向工具、資產證券化等都是可以采用的手段和方式。

有房企主管融資的管理層人士向《證券日報》透露，今年以來，但凡能用到的融資渠道，所有的融資工具，企業都會有所準備。“只要窗口期能利用上，我們都會主動去利用，獲取資金輸血。即使利率較高，也會選擇借款。”

在三盛地產集團常務副總裁馮輝明看來，房地產融資環境體現在三個方面。“資本市場確實收縮了，發債、各種窗口目前階段性關閉了，但還是有一些機會存在；在上半年，后端質押局部還可以做，但目前看，一些信托機構現在壓力已經很大，總體來講會更緊；在按揭貸款方面，上半年不會體會到按揭方面會有控制，但9月底或者10月底已進行控制，銀行要降到一定的比例。所以，整體來看，房地產行業融資渠道收緊是大趨勢。”

“市場每年都會發生一些新的變化，今年整個房地產行業運營情況也出現了一些新的變化，金融監管政策也提出了新的要求。總體來說這兩年，尤其是今年以來對于房地產業務合規等金融監管政策要求越來越嚴，風險管控要求越來越高，作為投向地產主要的資金渠道之一，信托業面臨著新的轉型與定位要求。”四川信托副總裁馬振邦在上述峰會上表示，從企業角度來說，我們在一線拓展業務中更多地會關注企業的經營風險，關注現金流。在整體風險可控的環境下杠桿率一定要降下來，總體來說，把合規與風險管控放在第一位，這就是切身的感受。

現金流管理是重中之重

事實上，在降杠桿的大勢下，企業面臨資金壓力之際，都開始越發重視現金流管理。在這一年的接觸中，不少房企高管都曾向《證券日報》記者表示，今年最看重的財務指標是經營現金流，重中之重是對現金流的管理，全集團都在盡力提升銷售回款率。

“行業收跟放基本上是常態化的，而且收跟放的時間性周期會更短。”馮輝明表示，在這種情況下，要把經營節奏、投資節奏、融資節奏做好。在經營現金流把控方面，嚴格遵從內部的管控，要降低風險、降低流動的風險，做動態的壓力測試和動態的資金管理。雖然每個企業可能都不一樣，但是把握好你的節奏，就能在冬天看到春天的機會。

無獨有偶，在弘陽集團董事長助理、資金管理中心總經理韓存磊看來， 隨著目前市場監管日益嚴苛，加之新監管杠桿政策的出臺，致使現在資本市場上所有企業資金壓力都非常大。在此背景下，規模較大或是增速較快的公司，首先要往高質量，穩步增長的方向努力，在相對比較成熟的發展行業中做深耕，聚焦主業，不太建議多元化太寬泛的發展；其次，必須在內生方面控制好成本，加快現金流回流，現金流安全是重中之重，是企業生存與發展的保證。

“任何行業做好現金流管理都非常重要，尤其是地產行業，對資金依賴度高，對融資依賴度更高，同時也一定要做好負債端管理。”馬振邦解釋。