順峰大賣資產 29套房“白菜價”藏著哪些秘密

原標題：順峰大賣資產 29套房“白菜價”藏著哪些秘密

一張北京西四環“白菜價賣房”的截圖在朋友圈激起不小波瀾。截圖顯示，由于產權所屬公司轉型，位于電視劇《家有兒女》拍攝地——海淀區定慧寺北京印象小區1號樓，有29套70年產權住宅商品房拋售，所有房源均價在5.5萬-5.8萬元/平方米之間。北京商報記者經多方問詢和實地探訪發現，受“商住兩用”影響，1號樓“低價賤賣”屬實。但這29套“賤賣房源”身上還背負著超1億元的“捆綁抵押”名份，背后的北京順峰貴賓商務會館似乎不只賣樓這么簡單。

住宅性商用房升值有限

北京商報記者了解到，此次出售的29套房源歸屬于北京順峰貴賓商務會館。京順峰貴賓商務會館將出售位于2、3、4層的包間及部分員工宿舍，除4層出售7套房屋外，2-3層均為整層出售，每層11套。從改造后圖紙來看，所有房源價格均在5.5萬-5.8萬元/平方米之間。最小戶型為58.5平方米，報價340萬元；最大275平方米，報價1515萬元。

酒店的2、3層仍為包間模樣，均未進行改裝。鏈家經紀人表示，此前酒店為經營需要，曾將其內部格局全部打通。目前中介方正在進行評估，“如果適合居家，酒店可能需要改造基本格局后再出售。”

11月11日，當北京商報記者再訪北京順峰貴賓商務會館時，工作人員表示，出于經營考慮，暫不單獨接待看房者。“目前29套房源尚未進入簽約程序，唯一一次集體看房已于上周六結束，短期內不再安排看房事宜。”前述經紀人說。

多家房產中介告訴北京商報記者，該樓房源價格便宜確屬實情。從方位來看，順峰所屬的1號樓雖與其余六棟同屬北京印象住宅樓，但因其建成以來一直屬于住宅性質商用房，樓體并不全在小區之內。東臨西四環北路，北望阜成路，往來車輛較多，環境也相對嘈雜。

其次，由于該樓自建成以來一直用于商務辦公，物業管理成本較高，因此，雖與小區內其他樓棟同歸金地物業管理，但單戶物業費為4.56元/平方米，單位平方米計價高出其他樓棟近兩元。按照此次出售58.5平方米最小戶型計算，年均物業費大約為3200元，高出小區內其他同戶型房屋近1400元/年。目前，大部分樓層正在施工，樓道內粉塵彌漫、電鉆聲轟鳴。施工人員表示，此次裝修目的正是將部分商務房改裝成居家。

“這幾年，同小區內的其他樓房均價皆高于此樓，在6萬-9萬元/平方米不等。1號樓房價基本沒變過。”鏈家另一位工作人員說，目前樓內早有住戶搬進其他企業舊址，成交價格也是這樣。“可以考慮自己住。但如果想升值，可能性不大。”

按照鏈家工作人員的說法，該樓雖屬住宅性質，但自2003年建成之后一直用于商務辦公，但如今已不會再有商家入駐，即便入駐也面臨無法注冊的困境。商駐已不可能，而住宅用仍需改造，房源升值壓力較大。

不僅如此，鑒于改造后的民居屬性是商改住宅。經鏈家、中原地產及我愛我家等機構經紀人確認，這批待售房源尚未安裝燃氣，且不提供集中供暖，主要使用中央空調。“目前可確認的是，順峰會改造房屋基本格局；燃氣正在洽談中，但有可能將由用戶自行改造。而對中央空調，統一改造的可能性比較小。”

疑為捆綁抵押資產

在與多位地產經紀人交流過程中，北京商報記者獲悉，目前北京順峰貴賓商務會館名下的這29套房源尚且作為1.2億元（一說1.5億元）資產捆綁抵押在銀行。“只有在房產出售幫助企業還清銀行貸款后，房源解押，買賣雙方才能正常過渡到網簽和落戶階段。”

對此，北京商報記者聯系了北京順峰貴賓商務會館方面 ，但對方工作人員表示并不清楚上述房源的具體情況。截至發稿，北京商報記者通過查詢北京市規自委、北京產權交易所，尚未發現此房源的抵押信息。

卓緯律師事務所律師許冠男分析指出，如果此次質押的29套房源抵押權人為同一個，而當初辦理抵押合同也是同一份的話，房產部門或需要債權人確認，抵押擔保的債權已經清償，“但這就要求全部清償，債權人才會做這樣的確認”。

“這種情況下，買賣雙方之間將會在簽完合同后，約定專款專用，賣房將買方付款用于銀行解除抵押，解押完成后，買賣雙方即可辦理過戶手續。”北京市東元律師事務所房地產律師李松表示。

“對于二手房來說，正常情況下，在過戶之前，就算購房者繳納了房屋全款，也會凍結在銀行，直到過戶手續辦理完畢，才會解凍。”我愛我家工作人員表示，如果順峰需要用購房者的全款房資辦理解壓，雙方還會簽訂補充協議，明確了過戶日期，出現逾期仍未過戶的情況，理論上，購房者可以對售房者追究法律責任。

根據目前北京順峰貴賓商務會館方面公布的消息來看，購房者需在交易時付全款。如果按鏈家提供的房源價格來看，在此次交易的29套房源中，最低價為340萬元小戶型；最大戶型報價達1515萬元；還有16套房源在500萬-1000萬元之間。29套房源合計報價超2.5億元。

順峰“此一時彼一時”？

樓上29套房源“白菜價”出售，并沒有影響一層酒店正常營業。北京商報記者通過大眾點評搜索到該酒店，顯示評論1597條，人均消費327元。這家酒店自2004年4月已被平臺收錄，至今已有15年。

不斷“瘦身”的北京順峰貴賓商務會館，能夠從消費者反饋中看出變化。翻閱平臺上用戶點評，時不時便可看到消費者感慨順峰變得“親民”。

10月30日，一位打“五星”的消費者稱：“以前的順峰，一頓飯沒個大幾千根本吃不飽，近幾年餐飲行業走下坡路，很多高大上的知名館子都開始走親民路線。”

相比消費者的觀感，工商信息的變化則不是“親民”這么簡單。天眼查數據顯示，北京順峰貴賓商務會館的母公司順峰飲食酒店管理股份有限公司成立于1993年，注冊資本達1億元。

11月12日，北京商報記者就產權抵押問題致電順峰飲食酒店管理股份有限公司。自稱該公司律師的張明在電話中回應稱：“具體情況不掌握，沒有相關信息可以透露……接受采訪需要經過老板同意。”

張明所稱“老板”系公司法人中國香港籍商人何勤剛，其名下共有公司51家，涉及旅游、餐飲、娛樂休閑、酒店管理、投資實業等領域。資料顯示，2014年3月-2017年3月期間，何勤剛擔任法人的兩家企業出現過土地抵押情況，其中一宗地塊位于西城區蓮花池東路，為順峰飲食酒店管理股份有限公司所有。

同時，何勤剛名下企業股權出質行為發生時間也主要集中于2014-2018年間。在其名下8條股權出質企業信息中，除有一次出質人為大連德旭經貿有限公司外，剩余7次股權出質行為出質人均為順峰飲食酒店管理股份有限公司。此外，還有兩家公司——大連順峰飲食有限公司和北京順峰鄉村休閑俱樂部有限公司，分別于2016年和2019年因未履行相關協議和法律義務，被最高法列為失信公司。

北京商報記者 陶鳳 劉瀚琳