“銀十”以量換價 房企年底前降價沖刺將成普遍趨勢

截至11月5日，近20家上市房企披露了2019年10月份銷售業績。房企之間銷售業績出現明顯分化，龍頭房企雖然增速相比往年有所下降，但是10月份整體銷售情況明顯優于中小房企。從銷售模式看，大部分房企10月份增加了供應量，在推盤節奏增加的同時，降價促銷趨勢明顯。業內人士預計，在全年業績目標壓力下，房企最后兩個月降價沖刺將成為普遍趨勢。

銷售出現分化

具體來看，部分房企前10個月銷售金額和銷售面積相比去年同期上漲幅度均超過2成。以美的置業為例，公司11月5日公告稱，截至10月31日，公司及其附屬公司、連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約816億元，同比增長約24.77%；相應的已售建筑面積約804.2萬平方米，同比增長約22.85%。

龍頭房企10月份銷售情況普遍較好。以中國恒大為例，公司2019年10月份共實現合約銷售金額約903億元，環比增長約8.7%，同比增長約70.2%，繼上月之后再度刷新單月合約銷售金額的歷史紀錄。

萬科A公布的2019年10月份銷售及近期新增項目情況簡報顯示，2019年10月，公司實現合同銷售面積271.3萬平方米，合同銷售金額433.8億元；前10個月，公司累計實現合同銷售面積3332.9萬平方米，合同銷售金額5189.9億元，年內銷售金額首次突破5000億元。

碧桂園10月份銷售數據顯示，公司及附屬公司連同其合營公司和聯營公司10月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約567.6億元，同比增長40.46%；實現歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約667萬平方米，同比增長52.22%。

部分中小房企前10個月銷售業績相比去年同期出現較明顯的下滑。陽光100中國2019年前十個月共實現合同銷售金額約68.07億元，同比下降12.7%。景瑞控股前10個月累計實現合約銷售金額約175.3億元，同比下降5%。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，對比2018年同期數據，2019年前10個月房企銷售繼續分化。2018年同期房企銷售金額同比上漲紛紛超過50%，而2019年大部分企業銷售較為平穩，部分企業漲幅明顯放緩。

銷售均價有所下調

從銷售均價看，部分房企10月份銷售均價相比9月份有所下調。以中國恒大為例，公司10月份銷售簡報顯示，2019年10月，公司合約銷售均價為9336元/平方米，而9月份合約銷售均價約為10054元/平方米。

業內人士普遍認為，從銷售業績看，不少房企收獲了“金九銀十”，但大部分房企都是增加了供應量，部分企業明顯調整了價格促銷。為了規?；?，房企年末最后2個月依然不排除搶收的可能性。

某中型房企高管對中國證券報記者表示，在目前行業利潤空間受擠壓的環境下，未來房企的盈利能力將更取決于企業自身精細化運營及產品力的打造。

值得注意的是，10月份以來，部分三四線城市樓市熱度有所提升，均價有所上漲。58同城、安居客數據顯示，2019年10月，全國重點監測67城在線新房均價16491元/平方米，環比上漲0.47%；二手房掛牌均價15432元/平方米，環比上漲0.08%。一線城市價格位于高位，波動小，價格穩定，二線城市基本持平，三四線市場熱度則略有上升，環比趨勢從9月份的下降轉為上升3.7%。

針對后期樓市走勢，多位業內人士指出，后續市場有望繼續平穩。從全國范圍看，2019年10月，房企整體銷售數據不低，但預計房企在未來2個月的銷售壓力依然非常大。從政策預期看，政策收緊預期明顯出現，包括信貸等政策將抑制市場，后續市場或繼續出現下行。

土地市場成交量回落

克而瑞研究報告指出，10月份，新房、二手房以及土地市場延續9月低迷走勢，皆持續轉冷，重點城市新房成交量同比、環比雙降，杭州、寧波、徐州等市成交顯著縮量。二手房成交量窄幅波動，環比同樣小幅回落。土地市場成交量價齊跌，不過重點城市的土地流拍情況有明顯的改善，流拍幅數較上月大幅減少。

克而瑞指出，10月份土地市場成交量價再度回落，不過在北京、武漢等城市優質用地供應增加的支撐下，成交熱度并未繼續走低，平均溢價率和上月大致持平。各能級城市土地市場雖然均表現為量價齊跌，但市場熱度卻截然不同。其中，一、二線城市的成交溢價率環比上月均有所回升，而三四線城市由于市場持續走冷，溢價率也連續多月下滑，本月已降至10%以下的低位。

部分房企在10月份銷售簡報中披露了拿地情況，龍頭房企整體拿地態度較為積極，但多數中小房企受制于資金壓力，拿地態度明顯轉淡。

以萬科A為例，公司2019年9月份銷售簡報披露以來，新增加開發項目16個。其中，鄭州、漳州、南昌、青島等地拿地塊數均超過2塊。同時，新增物流地產項目5個，合計需支付權益價款5.71億元。

對此，張大偉指出，2019年以來，大量的中型標桿房企積極搶地，拿地面積上漲最明顯的是中型房企。尤其是銷售額要從500億元沖刺到1000億元，以及從1000億元沖刺到2000億元的第二梯隊房企。在調控持續加碼的趨勢下，房企銷售業績逐漸放緩，但是從搶地加速的動作看，多數房地產企業做大規模的意圖仍然較為明顯。從拿地位置看，大部分房企都集中在一二線城市拿地。進入10月份，受到年底資金回籠壓力的影響，房企拿地態度出現分化。