樓市觀望氣氛濃 房企銷售壓力大

原標題：樓市觀望氣氛濃 房企銷售壓力大

□文/圖 信息時報記者 羅莎琳

在今年房地產行業融資情況收緊的情況下，房企前三季度業績完成率出現分化，中小房企業績不佳。在資金回籠的壓力下，一些房企甚至打起了自己員工的主意。而種種跡象表明，市場觀望情緒濃厚，住宅銷售市場成交量上漲乏力。整體來看，房企四季度的銷售壓力依然存在。

房企融資：

融資收緊房企資金壓力大

在8月的融創中期業績會上，融創董事會主席孫宏斌用“史無前例”形容今年融資收緊的程度。“以后發債壓力很大，市場上可能無債可買，只能買二手債。”孫宏斌表示，近期政策就是控制資金向房地產業流動，對發債、信托、開發貸均進行限制，“這是從融資端切入的調控。”

不過，同策咨詢研究院監測數據顯示，2019年前9個月，40家典型房企共計融資6130億元，相當于2018年前11個月的融資體量。境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動，融資渠道繼續緊縮，融資成本上行較為明顯。

克而瑞研究中心數據顯示，9月份，95家典型房企融資成本6.47%，環比上升0.76個百分點。境外債券單月融資成本6.85%，環比下降0.10個百分點，主要是由于碧桂園發行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券，利率4.5%且總額較大，拉低了當月融資成本。若剔除這一因素，9月上述典型房企融資成本6.83%、境外融資成本7.50%，環比分別上升1.22和0.55個百分點。

同策咨詢總監張宏偉認為，繼5月銀保監會發布“23號文”整治房地產業融資亂象后，7月和8月監管部門繼續密集發布收緊政策，嚴控房企融資渠道，致使8月融資大幅下滑，9月反彈是因前期積壓審批得以釋放所致。整體看，融資下滑是因為政策監管發揮作用，市場出現了正常反應與波動。

此外，10月15日，央行發布了今年前三季度金融統計數據報告和9月社會融資規模存量統計數據。報告顯示，9月末，廣義貨幣（M2）余額為195.23萬億元，同比增長8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.1個百分點。在社會融資方面，9月末社會融資規模存量為219.04萬億元，同比增長10.8%。其中，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。

房企業績：

部分房企業績完成率不高

今年前三季度，從整體情況來看，在行業增速放緩、調控趨嚴的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力，未來仍需積極推盤去化。

據克而瑞統計顯示，前三季度18家房企銷售目標完成率在60%~70%之間，包括當代置業、合景泰富、仁恒置地、融信集團、首開股份、北辰實業、藍光發展、首創置業、遠洋集團、榮盛發展、花樣年、福晟集團、中洲控股等房企。而2家房企銷售目標完成率在50%~60%之間（祥生地產、東原地產），綠城中國、泰禾集團、朗詩綠色集團3家房企銷售目標完成情況不足50%。其中，朗詩綠色集團銷售目標完成率僅為34.25%。

此外，今年以來，在房地產銷售市場持續震蕩下行的情況下，龍頭房企前三季度業績依然保持平穩增長，不過業績增速整體放緩。“今年大部分企業業績都以平穩為主，部分企業業績漲幅明顯放緩。”中原地產首席分析師張大偉認為，去年同期銷售業績增長率普遍超過50%，今年房企整體銷售額漲幅放緩，龍頭房企銷售也開始降溫，房企業績分化更加明顯。

賣房狠招：

有些房企員工買房任務非常重

10月17日晚間，某大型房企天津公司召開會議，確定資源“換倉”計劃，公司天津員工在今年年底前購買住宅產品，根據付款方式不同，可享受8折或85折優惠，一次性購房還可享受半年后更名一次。盡管公司方面對此表示不予回應，但相關人士表示“換倉”計劃屬實。

無獨有偶，某大型房企集團湖南事業部技術研發中心的員工向媒體反映，其被部門領導要求在12天里購買一套公司的房產，否則就被公司“除名”。在一份“XX湖南技術研發中心”的網上聊天截圖顯示，10月底前所有員工（包括試用期員工）每人必須購買一套公司的湖南房產（住宅、公寓均可），享有一次更名權。另外，所有房源在售樓處享受最低價的1%折扣，可以找親戚或朋友來購買，首付20%，半年內付清50%。不完成者將被除名。該份聊天截圖還顯示，技發中心編制共26人，需完成26套任務，編制在區域和城市的公司技發員工在區域和城市公司完成任務。對此,該公司湖南事業部相關負責人表示，是部門負責人誤傳了會議精神造成的，公司開會的原意是將公司的湖南所有銷售殆盡的尾盤中拿出一些房源，供員工來認購，作為“福利”。

行業趨勢：

房企將加大促銷回籠資金

從政策調控層面來看，三季度管理層再度明確提出“房住不炒”的定位，表明“四限”調控仍將從緊執行。業內人士表示，房企規模增速將趨向于穩健提升，房地產市場逐漸向理性回歸，而四季度房企將全力沖刺全年業績目標，部分項目將采取“以價換量”的方式，同時加大供應力度，推出多種新品滿足市場需求。通過降價促銷搶收業績、加速項目去化。

今年以來，房地產調控政策密集發布。中原地產首席市場分析師張大偉表示，多個監管部門發布了超過20次調控信號，要求注意防范房地產金融風險。“隨著龍頭房企快速發展減退，后續市場有望繼續維持平穩。”張大偉表示，今年全國市場繼續分化，特別是部分城市調控政策出現收緊，市場觀望情緒濃厚，住宅銷售市場成交量上漲乏力。整體來看，房企四季度的銷售壓力依然存在。

克而瑞研究中心首席市場分析師肖文曉認為，四季度是房企沖刺全年業績目標的關鍵期，從房企的中報披露情況來看，多數企業供貨節點集中在四季度，這將為業績沖刺提供有力保障。此外，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價促銷、以價換量加速項目去化。相信在企業增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。