直擊限購(gòu)松綁傳聞中的燕郊：傳聞已成開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售手段

一則“定向放松限購(gòu)”的消息，使沉寂許久的燕郊樓市似乎又“火熱”了起來(lái)，然而看似火熱的背后卻存在很大的水分。北京商報(bào)記者本周調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂燕郊“定向放松限購(gòu)”的消息目前還沒(méi)有官方下發(fā)的正式通知，但當(dāng)?shù)囟嗉覙潜P(pán)已將其作為一種“促銷(xiāo)”手段，激勵(lì)購(gòu)房者盡快入場(chǎng)。多家燕郊售樓處銷(xiāo)售人員表示，在近三年樓市限購(gòu)高壓下，放松限購(gòu)已經(jīng)成了一個(gè)趨勢(shì)，房子就那么多，后期漲價(jià)可想而知。另有銷(xiāo)售人員表示，已有開(kāi)發(fā)商停售存房，準(zhǔn)備漲價(jià)了，所以要在政策下發(fā)前抓住“低價(jià)”房的機(jī)會(huì)。

自2017年限購(gòu)后，燕郊房?jī)r(jià)斷崖式下跌，如果“定向放松限購(gòu)”能夠落實(shí)，燕郊樓市是否能迎來(lái)“第二春”？對(duì)此，有分析認(rèn)為，按照政策內(nèi)容，“定向放松限購(gòu)”只針對(duì)新房市場(chǎng)，目前燕郊的新房數(shù)量并不多，幾倍于新房的燕郊二手房市場(chǎng)卻絲毫沒(méi)有受到政策惠及，即使“定向放松限購(gòu)”后，燕郊樓市也難言利好。

　　屬于外來(lái)客群的“傳言”

10月18日晚間，網(wǎng)上有消息傳出，三河住建局組織了一次商品房銷(xiāo)售會(huì)議，凡燕郊中省直單位、高校、醫(yī)院或燕郊高新區(qū)名義引進(jìn)的企業(yè)員工（戶(hù)籍不限），在燕郊（含三河市區(qū)）無(wú)住房，可以在燕郊購(gòu)買(mǎi)一套新建商品住房（即一手房或新房）。

北京商報(bào)記者隨即聯(lián)系上述提到的監(jiān)管部門(mén)，工作人員回應(yīng)稱(chēng)，“根本沒(méi)有這回事，消息是假的，一切以官方口徑為準(zhǔn)”。

但樓盤(pán)銷(xiāo)售人員已將傳言作為一種“促銷(xiāo)”手段，激勵(lì)購(gòu)房者盡快入場(chǎng)。

“放開(kāi)限購(gòu)政策目前還沒(méi)有具體落實(shí)，但這是早晚的事情。”多家燕郊售樓處銷(xiāo)售人員告訴記者，目前燕郊放松限購(gòu)政策雖然還沒(méi)有正式下發(fā)，但在近三年樓市限購(gòu)高壓下，放松限購(gòu)已經(jīng)成了一個(gè)趨勢(shì)，房子就那么多，后期漲價(jià)可想而知。

另有銷(xiāo)售人員表示，目前已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商停售存房，打著“漲價(jià)”的算盤(pán)，所以要抓住現(xiàn)有可購(gòu)買(mǎi)房源，再不買(mǎi)就遲了。

不知道是受樓市遇冷的影響，還是確如上述銷(xiāo)售人員所說(shuō)的存房惜售，記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，目前燕郊的新房項(xiàng)目確實(shí)不多，而且多以商住房為主。“限購(gòu)政策卡得太死，只有商住房，北京等外來(lái)購(gòu)房者才有資質(zhì)買(mǎi)。”一商住房銷(xiāo)售人員稱(chēng)，在燕郊買(mǎi)房的多為“北漂一族”，商住房項(xiàng)目雖然與住宅項(xiàng)目相比不具備優(yōu)勢(shì)，但勝在便宜、不需要購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)。

在號(hào)稱(chēng)燕郊“售樓一條街”的京榆大街上，鱗次櫛比的售樓處也昭示著這座小城鎮(zhèn)曾經(jīng)的熱鬧與繁華。現(xiàn)如今，昔日繁華不再，大部分售樓處也已關(guān)門(mén)上鎖，一片蕭條景象。“燕郊限購(gòu)是時(shí)候松綁了，不然就沒(méi)飯吃了。”一位樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，放松限購(gòu)政策雖然還“飄著”，但看房的人已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)了，今天來(lái)看房的人是原來(lái)的好幾倍，一個(gè)銷(xiāo)售要帶好幾組客戶(hù)。記者在現(xiàn)場(chǎng)也看到，前來(lái)咨詢(xún)的看房者確實(shí)不少，有之前心里猶豫再次探盤(pán)的看房者，有聽(tīng)到限購(gòu)政策放松后，來(lái)核實(shí)消息的看房者，沉寂許久的燕郊樓市似乎又“火熱”起來(lái)了。

“不管政策怎么變，跟我的關(guān)系都不大，自從燕郊房?jī)r(jià)上萬(wàn)后，我就斷了買(mǎi)房的念頭。”在一家小吃店，土生土長(zhǎng)的燕郊人、店主張師傅與記者聊起買(mǎi)房話(huà)題時(shí)也感慨頗多。在張師傅看來(lái)，“按照目前的收入水平，燕郊本地人大部分都買(mǎi)不起新房子，無(wú)論政策怎么放松，只要價(jià)格不降下來(lái)，與燕郊土著的關(guān)系都不大，這是屬于北京等外來(lái)購(gòu)房者的政策”。

　　二手房難題 入場(chǎng)易出場(chǎng)難

“有點(diǎn)常識(shí)的人都知道這是謠言。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，燕郊是全中國(guó)唯一存在的，行政級(jí)別是一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但城市規(guī)模相當(dāng)于一個(gè)三線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)則比大部分二線(xiàn)城市還要高。但不同于一二線(xiàn)城市，燕郊的行政級(jí)別太低，沒(méi)有發(fā)布政策機(jī)構(gòu)，歷史上也沒(méi)有過(guò)單獨(dú)只針對(duì)燕郊一個(gè)鎮(zhèn)出臺(tái)樓市政策的記錄，所有樓市政策都是由管委會(huì)或者三河市發(fā)布的。

另有分析認(rèn)為，先不談上述消息能不能落實(shí)，目前燕郊的新房數(shù)量并不多，幾倍于新房的燕郊二手房市場(chǎng)絲毫沒(méi)有受到上述政策惠及，即使“定向放松限購(gòu)”后，燕郊樓市也難言利好。

燕郊一家中介人員向北京商報(bào)記者表示，“定向放松限購(gòu)”只針對(duì)新房市場(chǎng)，對(duì)于存量較大的燕郊二手房市場(chǎng)卻沒(méi)有絲毫影響。目前燕郊的二手房數(shù)量要比新房多，且價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新房，即使是特別好的地段也不具備與新房競(jìng)爭(zhēng)的可能。“或許是燕郊現(xiàn)有的二手房數(shù)量太多了，所以?xún)r(jià)格才一直沒(méi)有漲起來(lái)，但如果有購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)的話(huà)，現(xiàn)在是入手燕郊二手房的好時(shí)機(jī)。”該中介人員向記者推薦道。

事實(shí)上，對(duì)于燕郊二手房市場(chǎng)感受最深的，是那些曾經(jīng)的“炒房者”。自限購(gòu)令出臺(tái)后，炒房者手里的房子一方面價(jià)格被不斷壓低，另一方面“變現(xiàn)”途徑也被設(shè)置了諸多障礙。有炒房者表示，自2017年限購(gòu)后，燕郊房?jī)r(jià)斷崖式下跌，目前持有的房子總價(jià)被“攔腰”一刀，還不及當(dāng)初買(mǎi)房的一半。房子不好賣(mài)、不愿賣(mài)，才最折磨人。

值得一提的是，北京商報(bào)記者在走訪期間也遇到另一番景象。有房主在聽(tīng)說(shuō)放松限購(gòu)政策后，起了“惜售提價(jià)”的念頭。雖然中介人員再三強(qiáng)調(diào)，政策落實(shí)與二手房市場(chǎng)無(wú)關(guān)，但該房主卻表示，“有一就有二，有了開(kāi)頭，后面還會(huì)難嗎？即使不能賺點(diǎn)，但也不能虧太多，再等等、再看看吧”。

中介人員雖然不認(rèn)同上述觀點(diǎn)，但他也表示，燕郊的地理位置與北京城市副中心僅一河之隔，相較于其他環(huán)京地區(qū)，具有很明顯的優(yōu)勢(shì)，目前燕郊地段差一點(diǎn)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌到1.3萬(wàn)元/平方米左右，燕郊的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)觸底，未來(lái)只會(huì)越來(lái)越好。

　　局部放松存在合理性

在房地產(chǎn)限購(gòu)高壓下，燕郊樓市持續(xù)低迷。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，近期燕郊新房成交均價(jià)不斷走低，已由今年2月的2.1萬(wàn)元/平方米下降到9月的1.6萬(wàn)元/平方米，月成交量也多為兩位數(shù)。

“受燕郊低迷市場(chǎng)影響，‘傳言’政策確有變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的可能。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)北京商報(bào)記者表示，從今年開(kāi)始，燕郊多宗土地掛牌出讓?zhuān)≌玫氐某鲎屗俣让黠@加快，如果燕郊在政策方面不對(duì)商品住宅有所放松的話(huà)，那么新出讓土地很有可能會(huì)遭到市場(chǎng)的冷遇。

在郭毅看來(lái)，“政策松綁”往往是刺激樓市的最好手段，但在“房住不炒”的大背景下，燕郊全面放開(kāi)限購(gòu)的可能幾乎為零。一定范圍內(nèi)放松限購(gòu)是被允許的，一方面可以緩解燕郊新房市場(chǎng)售賣(mài)壓力，另一方面也保障該地房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，燕郊房?jī)r(jià)已擠掉了“泡沫”，處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，具備了放松的條件。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，局部放松的導(dǎo)向也比較明顯。

回歸到“定向放松限購(gòu)”內(nèi)容，其針對(duì)遷入北京城市副中心機(jī)關(guān)事業(yè)單位的干部及職工的政策制定，也與多地發(fā)布的人才引入政策相類(lèi)似，人才引入政策變相“松綁”了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)局部放松成為可能。據(jù)張大偉介紹，9月以來(lái)，各地人才政策依然頻繁發(fā)布，累計(jì)已超過(guò)30城發(fā)布了各種人才引入政策。整體年內(nèi)累計(jì)看，2019年全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)150城發(fā)布了各種人才政策，比2018年同期上漲40%。

目前來(lái)看，燕郊“定向放松限購(gòu)”政策雖然存在一定的合理性，但傳言終歸是傳言。對(duì)此，張大偉也特別強(qiáng)調(diào)，燕郊是全國(guó)樓市樣本，是北京先行指標(biāo)，燕郊炒作基本就代表了市場(chǎng)要醞釀升溫。現(xiàn)在看來(lái)，2018年四季度醞釀的燕郊社保互認(rèn)、人才政策，又一次炒作了，有可能代表了市場(chǎng)在醞釀?dòng)忠淮涡￡?yáng)春。