樓市雙向調控，應循“大”同“小”異

10月23日，中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》，報告顯示，核心城市房價總體由漲轉跌，二手房成交量繼續下降，一線城市整體微跌，北京房價下跌相對較快。

今年的“金九銀十”有點不一樣。核心城市漸漸“退燒”，也有不少城市暗自發力，在因城施策的調控思路下動作連連。有研究機構統計，9月，全國房地產調控政策發布次數高達48次。剛剛過去的一周，就有南京、天津、燕郊、三亞四城以人才落戶的名義側邊調整樓市“限購”。

地方躍躍欲試，從去年菏澤深夜取消限售令可見一斑。作為房地產江湖的無名之輩，菏澤的做法很快引來廣州效仿，并引發市場猜測。長期以來，不同于一線城市的供不應求，大量類似于菏澤的三四線城市供大于求，兩種不同的房地產市場在“房住不炒”的大背景下，衍生出“大”同“小”異的訴求。

當前房地產政策主基調依然是維護市場穩定，穩定的內涵是既無大漲也不會大跌。從國家層面看，避免樓市暴漲的底線沒有變，因此即便經濟增長面臨內部壓力外部不確定性，也不能構成房地產政策整體放松的理由。如果市場過熱，甚至是局部過熱，都會引起中央調控政策加碼。

從地方層面看，相比中央政府，地方政府更有動力放松調控，更加警惕樓市暴跌的風險，房地產作為國民經濟的支柱產業，背后是“六個錢包”堆起的龐大購房群體和巨量家庭債務，房價暴跌無異于釜底抽薪，因此需要“一城一策”具體問題具體分析。

暴漲暴跌兩個底線之間，國家要“穩”、地方可“活”。調控大方向不變，小細節靈活變通，保證樓市既不過熱也不過冷，便是樓市雙向調控的空間，也將是未來政策的常態。對于地方而言，給予地方樓市調控一定的自主權，不等于放縱土地財政依賴癥，更不等于助長房價肆意上揚。仍需要警惕非理性需求帶來的盲目增長，避免一些城市打著引才的旗號變相炒熱房價。

從長遠來看，要保證樓市價格平穩，最重要的還是供求平衡，最有力的工具依然是長效機制的構建。在長效機制的工具箱里，應該包括涉及土地、金融、稅收等一系列長期穩定的制度建設，來替代政府短期行政力量對市場的干預，不輕易打壓、不隨意刺激。側重于供給側結構性改革，通過發展租賃市場、共有產權房等，建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房體系。讓需求在時間周期內平穩釋放，讓供給的彈性貼近需求的變化。

過去幾十年的發展，決定了中國樓市的特殊性和復雜性。房地產牽一發而動全身，樓市調控沒有一蹴而就的“特效藥”，長效機制不可能在短期內羽翼豐滿。它將會是一項長期性、系統性工程，也將是一個循序漸進的過程，在不同時機適時探索并逐步走向成熟。