物業收費實行市場調節價并動態調整

北京市住建委昨日公布了北京市物業管理條例（草案），該草案目前公開征求意見。根據該條例（草案）內容，北京將實現物業管理重心下沉，全面賦權街道、鄉鎮管理權。條例（草案）規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府具體履行指導和監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會的組建和運行，參加物業服務承接查驗，辦理相關備案，對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，建立物業管理糾紛協調機制和物業服務應急保障機制等職責。

　　前期物業服務合同期限最長不超2年

明確前期物業的管理責任及合同履行，促進前期物業的規范運行。條例（草案）規定，建設單位承擔前期物業服務責任。前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由業主按照房屋銷售合同的約定承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

根據條例（草案）前期物業服務合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前3個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。期限屆滿，業主未就是否繼續使用前期物業管理人做出決定的，在業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效之前，前期物業管理人繼續提供服務；期限未滿或者未約定前期物業服務期限，業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效的，前期物業服務合同終止。

　　明確建立物業管理委員會制度

條例（草案）在關于業主大會、業主委員會的設立、選舉和日常運行的保障、規范程序方面，增加了可操作性。條例（草案）明確了申請成立業主大會的條件、業主委員會的選舉程序、籌備組的組建及工作內容、首次業主大會的議定事項、業主大會和業主委員會的職責、業主大會依照規定召開的組織監督。

關于物業管理委員會方面，條例（草案）建立了物業管理委員會制度，規定其履行組織業主共同決定物業管理事項的職能，設定了物業管理委員會的構成及運行程序，明確了關于業主對物業管理委員會確定的事項產生異議后的處理程序，充分保障業主權益。

有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，組織業主共同決定物業管理事項：不具備成立業主大會條件的；具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的；需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的。

　　建立物業服務收費動態調整機制

條例（草案）要求建立物業服務收費動態調整機制。條例（草案）根據住宅小區不同類型對物業服務收費的動態調整進行了分類處理：商品房小區物業服務收費實行市場調節價，由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商。

市住房和城鄉建設行政主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確服務標準和服務內容。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業管理人在協商物業服務費用時參考。物業服務費按照規定納入政府定價目錄的，由市發展改革會同市住房和城鄉建設行政主管部門根據情況予以調整。

　　專項維修資金余額不足30%時應補足

根據條例（草案），完善專項維修資金補建和續籌，明確專項維修資金的監督管理。條例（草案）明確了專項維修資金的續籌標準，專項維修資金余額不足30%時，應當按照屆時適用的標準補足專項維修資金；規范了專項維修資金的使用，要求設立銀行專用賬戶管理。業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

國家實施專項維修資金制度之前的未售公房，沒有專項維修資金的，產權單位應當按照規定建立并足額交納專項維修資金。

國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業主和售房單位應當按照國家和本市規定的比例交納專項維修資金；未按規定交納專項維修資金的，業主和售房單位應當協商并足額補交，未足額補交的，已出售的公房不得再次轉讓。