庫存達峰值 北京限競房土地供應持續增加

截至目前，北京地區限競房簽約數量合計達到20589套，突破2萬套大關。與此同時，北京土地市場累計已經成交超過100宗限競房地塊，數量仍在增加。因供應量持續攀升，北京地區限競房庫存量達到歷史高峰。業內人士稱，未來北京地區新房將以限競房供應為主，項目去化率將持續分化。地塊位置、開發商資質、配套設施建設，將是區分限競房項目優劣的主要因素。

項目成交分化

中原地產數據顯示，截至目前，北京限競房入市超過14個月，限競房簽約數量合計達到20589套，突破2萬套大關。與此同時，限競房供應量達到4.66萬套，庫存量達到歷史最高值。從單月網簽數據看，最近幾個月都是高位，但與供應量相比庫存持續積壓。限競房連續14個月出現供應大于簽約的現象。

中原地產指出，北京限競房自2018年6月10日開始入市，目前已入市限競房項目達到63個，合計入市限競房100期，合計供應住宅套數達到46618套。按照成交套數計算，網簽完成率為44.2%。其中，已完成網簽的限競房面積合計218萬平方米，平均網簽均價為48821元/平方米。

從已入市的限競房銷售情況看，項目之間去化率分化嚴重。中原地產首席分析師張大偉指出，少數位置優秀的項目簽約相對活躍，大部分項目去化率出現了問題。市場出現明顯的二八現象，20%的項目占據超過80%的銷售。后續隨著大量郊區項目入市，預計限競房去化難題依然較大。

10月15日，中國證券報記者走訪位于大興區多個知名限競房項目發現，限競房項目去化率低主要和位置有關。多數銷售欠佳的房源存在交通不便、配套設施缺失等現象。有的限競房項目距離最近的地鐵直線距離超過5公里。

以位于大興區龐各莊附近的限競房新樓盤項目為例，項目2018年10月開盤，樓盤已經封頂，但目前仍然在大力推銷。項目附近沒有地鐵，居民區有開發商班車接送。據銷售人員介紹，在這里買房的多數是改善型需求為主，畢竟單價低，可以挑合適的戶型，未來說不定地鐵就通了。

中國證券報記者走訪發現，多數大興區限競房項目以大戶型為主，由于不符合“非普通住宅”的標準，對購買者首付和貸款的資質要求較高。這也是造成去化較難的一大原因。

“多數項目的小戶型在開盤時就一搶而空，很多開發商對小戶型存在捂盤、惜售的情況。特價房不是想買就能買到，有些開發商‘十一’期間推出了幾套特價房，但是搶到的客戶基本都內部排了很久。”某中介銷售人員對中國證券報記者表示。

“如果做成普通住宅，很多兩居室一推出就被搶空。”某樓盤銷售人員對中國證券報記者表示。很多樓盤為了配合銷售，將總房款在銷售時進行分解，一部分為住宅費用，另一部分分解為精裝修費用。

二手房引流

限競房去化較難的原因與二手房選擇性較大、對購房者引流有關。“二手房基本都是成熟的社區，在配套上有明顯的優勢。特別是學區和醫療，這些方面限競房無法競爭。”多位業內人士對中國證券報記者表示。

多家地產機構數據顯示，2019年“金九”以來，北京二手房市場整體價格出現下調，特別是與限競房總價接近的房源，都有明顯的價格調整。二手房降價對限競房去化造成較大沖擊。

以限競房項目較多的大興區為例，多個限競房項目周圍都有2014年以后入市的二手房項目，開發商多為保利、萬科、龍湖、首開等知名開發商，項目品質和物業管理與目前入市的限競房項目相比難分伯仲。

“這些次新房項目最大的問題是房本不滿五年，原值較低。如果首付比例不夠，個稅比例要求較高。但如果是二套改善型，首付比例本身就很高，從這個角度看，這些次新房項目是很好的選擇。畢竟現在的限競房由于價格被限制，多數是毛坯交房，加上裝修時間真正入住可能需要兩年左右。算上時間成本，不如買次新房。”某中介銷售人員對中國證券報記者表示。

張大偉表示，2019年樓市小陽春過后，從點到區域房價開始調整，熱點城市逐漸下行。此外，北京的貸款政策嚴格，而非普通住宅標準過低，因此市場購房者基本都按照非普通住宅首付，二套首付比例需要80%。如果信貸政策沒有大的變化，北京樓市也難有大的波動。隨著限競房供應持續增加，存量二手房將繼續與限競房博弈。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2019年樓市小陽春過后，多地區出現市場降溫現象，短期看都和金融信貸政策調整有關。商業銀行受益于降準政策效應，貸款政策有放松的空間，對房地產有一定的積極影響。但整體來看，房地產信貸政策仍然以穩定為主。從公積金政策變化看，無錫、呼和浩特等城市今年有所收緊，揚州、廈門、汕頭等城市有所寬松，放寬的城市對剛需首套購房者利好較大，對換房者而言影響較小。

供地持續增加

北京市規劃和自然資源委員會網站信息顯示，10月15日，北京出讓3宗限競房住宅地塊。地塊分別位于大興區黃村鎮孫村、通州區馬駒橋鎮、大興區舊宮東站。三宗地塊的商品住房都需要執行90/70政策，且限價銷售。此外，三宗地塊均配套幼兒園教育用地。從參與的企業看，舊宮地塊有10次報價16家企業參與，孫村地塊有5次報價7家企業參與，馬駒橋地塊有一次報價。

中國證券報記者梳理發現，疊加10月15日的3宗和以及即將拍賣的2宗，今年以來北京合計將成交105宗限競房住宅地塊。從地理位置看，大興及亦莊成交地塊高達28宗，大興區已成為北京限競房市場的紅海。

從參與拿地的企業看，民企參與限競房拿地的數量明顯減少，聯合體拿地的現象較為突出。以上述亦莊舊宮地塊為例，參與競拍的房企中，“電建+京能”“融創+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首開+保利”“中鐵置業+建工”均是以聯合體方式參與競拍。

對此，諸葛找房分析師國仕英對中國證券報記者表示，在北京地區已入市的限競房項目中，不少是通過聯合體拿地的方式。這一方面可以增加拿地的概率，另一方面后期運營銷售有雙重優勢。此外，如果去化率不及預期，給單家房企的資金壓力會相應減小。