9月龍頭房企銷售增速超預期 四季度或“以價換量”

今年三季度，受房企融資渠道收緊、需求不振以及房貸利率居高不下等多重因素影響，市場普遍認為今年將難有“金九銀十”。近期多家上市房企陸續公布的9月銷售數據顯示，9月百強房企銷售強勁回溫，同比、環比均顯著增長。這一數據顯然超出市場預期。受9月銷售超預期影響，10月8日多家上市房企股價大漲。

多位房企人士對中國證券報記者表示，四季度房企將全力沖刺全年業績目標，不排除“以價換量”，考慮到去年四季度同期基數較低，龍頭房企四季度表現仍可期，完成全年銷售目標壓力不大。

龍頭房企銷售超預期

截至記者發稿時，目前房企第一陣營中，中國恒大和碧桂園均發布了9月銷售數據，同比均實現大幅增長。中國恒大披露，9月實現合約銷售金額約831.1億元，刷新了集團單月合約銷售金額的歷史紀錄。這意味著今年前9個月，恒大累計銷售金額已經超過4530億元。在今年初發布的公告中，中國恒大披露其2019年合約銷售目標為6000億元。據此數據計算，截至今年9月底，中國恒大已完成年度銷售目標約75.5%。市場分析認為，恒大“金九銀十”期間實施的全員營銷成效顯著，推動業績不斷增長。

碧桂園自去年下半年起僅披露權益銷售金額，公司9月實現權益銷售金額515.8億元，同比增長40.39%。按此計算，1-9月碧桂園權益合同銷售金額約為4229.3億元。

融創10月8日晚間公布的9月銷售數據顯示，公司9月實現銷售金額約629.1億元，同比增長18%，前9月累計實現銷售3694.9億元，同比增長16%。

中等規模的房地產企業也有不俗表現。世茂房地產9月銷售額約為320.9億元，同比上升57%，前9月累計合約銷售總額約為1739.9億元。

從目前多個渠道獲得房企銷售數據來看，前9月銷售突破千億的房企已經達到20家左右，同時考慮到正榮地產、融信中國、富力地產前9月銷售規模均已超過900億元，距千億規模僅一步之遙，預計四季度千億房企規模將繼續壯大。

四季度或“以價換量”

四季度是房企完成全年銷售目標的沖刺階段。房地產研究機構克而瑞發布的報告指出，從目標完成情況來看，截至9月末，在年內設定了全年銷售目標的房企中，近4成房企目標完成率達到75%以上。其中，陽光城、世茂、寶龍、九龍倉、大發地產等9家房企目標完成率實現80%以上。另有近4成房企的目標完成率處于65%-75%區間，剩余房企目標完成率未達到65%。規模房企整體目標達成情況不及去年同期。總體來看，在行業增速放緩、調控趨嚴的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤去化。

樂居財經提供的數據顯示，國慶期間，絕大多數大型房企都在黃金周給予了額外優惠。恒大除“全員營銷”重大政策外，并針對在售樓盤給出了黃金周額外優惠，國慶黃金周期間銷售額達到510億元。除恒大外，碧桂園、萬科、融創、保利、綠地等多家房企黃金周期間銷售規模均超過百億元。

在一些整體去化壓力較大的市場，打折促銷預計將成為四季度普遍現象。記者近期走訪北京多個項目了解到，北京目前在售新建商品房大多數為限競房，且供應量較大，個別區域甚至多個樓盤同時期入市，整體去化壓力較大。而限競房目前二八分化的局面也愈演愈烈，少數樓盤成交火熱，相當部分區位不占優勢的項目則成交冷淡，售樓處門可羅雀。目前除個別熱門項目沒有折扣外，不少項目能給到9折的折扣，付款周期也可商談。

克而瑞指出，四季度作為沖刺全年業績目標的關鍵期，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，房企也將繼續增加貨量供應并加大營銷力度，四季度房企的整體銷售規模會有一定回升。總體來看，在嚴調控、高競爭的市場背景下，四季度房企平衡現金流，加速去化回款，搶收業績仍是主流。

土地市場預計持續降溫

去年年底以來，房企融資限制有所放松，不少房企抓緊難得的機遇大舉融資。房企在手資金充裕，加之重返一二線城市成為業內共識，推動多個熱門城市土地價格上漲。

今年二季度以來，監管部門通過窗口指導、出臺文件等方式，對開發貸、房地產信托以及海外發展等融資方式加以規范限制。進入下半年，各項政策對房地產融資的限制進一步升級，房企融資成本出現分化，除少數國有大型房企外，其余房企融資成本均有所上升。

克而瑞數據顯示，前9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點。其中，境外債券融資成本達8.08%，較2018年全年增長0.86個百分點。

受融資成本上升以及現金流壓力影響，萬科、恒大等多家房企已經表示將謹慎拿地，土地市場降溫明顯。

數據顯示，第三季度百強房企拿地溢價率顯著回調，6成成交地塊的溢價率不足10%，近8成地塊的成交溢價率低于30%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前來看,房企庫存去化壓力依然較大、資金狀況也沒有實質性改變。據此判斷，預計今年10月土地交易市場會繼續降溫，整體溢價率和成交金額預計都將下行。