明年養老地產市場規模有望超7萬億元

太保安聯9月20日發布的《中國商業長期護理保險發展模式和實踐研究報告》（以下簡稱《報告》）顯示，預計2020年我國養老地產市場規模將達7.7萬億元，2030年市場規模將達到22.3萬億元。

而值得關注的是，養老社區作為保險公司養老地產的落地項目，已經有多家上市保險公司參與其中。《報告》顯示，目前中國平安、中國太平、泰康保險這三家大型險企在養老地產領域的投資額超過410億元。

此外，據《證券日報》記者根據公開資料梳理，除上述3家險企之外，目前還包括中國人壽、中國太保、新華保險、陽光人壽、合眾人壽、前海人壽、恒大人壽、君康人壽、仁和人壽等險企曾宣布或實質性介入養老社區投資，已經投入資金和計劃投入資金合計超過1000億元。

一家目前已在養老社區有布局的險企董事長對《證券日報》記者表示，養老社區的投資回報周期與保險資金投資周期十分匹配。從保險公司的角度來看，投資養老社區可以實現保險客戶服務鏈條的閉環，同時，保險與養老社區還可以實現有效協同。

今年以來，國家政策層面曾多次釋放出引導商業保險參與養老服務的意圖。對此，對外經貿大學保險學院副院長孫潔對《證券日報》記者表示，就商業保險參與養老服務，目前保險公司相對成熟的模式主要以養老地產為主，泰康保險、合眾人壽、中國人壽、新華保險等險企在此方面都做得比較多了。

　　逾10家險企布局養老社區

根據前瞻產業研究院預計，2019年中國養老行業市場規模將達6.8萬億元，預計2019年-2023年的年復合增速約為17.13%，到2023年市場規模將達到12.8萬億元。在需求驅動下，近年來眾多投資者將目光投向了養老地產，打造醫、健、康、養產業一體化服務。

從目前的市場前景來看，《報告》也提到，2016年以后，各大開發商紛紛進入養老地產領域，進入了“搶灘登陸”的黃金機遇期。護理醫院、護理中心、日間照料中心等延伸性服務，也逐漸成為養老地產項目吸引中高端客戶的重要增值服務之一。

在廣闊的市場前景驅動下，近十年來養老地產逐漸走向成熟，而養老地產也逐漸從以地產銷售為賣點過渡為融合醫療、健康、養老、護理、旅游等相關產業，實現一體化服務模式。在一體化服務中最具代表性的行業當屬保險公司深度參與養老社區。

原保監會保險資金運用監管部市場處處長賈飆曾表示，截至2013年10月末，保險公司投資到養老地產的總的計劃投資額是150億元，實際投資額是50億元。而到2017年6月末，共有8家保險機構投資29個養老社區項目，計劃投資金額678.2億元。

雖然近兩年監管未透露險企布局養老社區具體投資額，但根據《證券日報》記者不完全統計顯示，目前包括中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險、泰康人壽、中國太平、陽光人壽合眾人壽、前海人壽、恒大人壽、君康人壽、仁和人壽等12家險企已經介入養老社區或宣布投資養老社區，已投入金額與計劃投入金額合計超過千億元。

其中，中國太保壽險去年對外界透露養老產業發展思路，其計劃在3年-5年內首期投資100億元，在全國重點城市打造“太保家園”系列高品質養老社區，并通過開發與養老社區入住及相關服務掛鉤的保險產品，打造“專屬保險產品+高端養老社區+優質專業服務”的新型業務模式。

再如，今年8月22日，君康人壽宣布加入康養戰局。據君康人壽董事長路長青透露，按照君康人壽大健康戰略的規劃，未來5年，將在全國核心城市布局5-10家大規模、全功能醫養融合的持續照料康養社區。目前君康年華北京順義新城康養社區與君康年華上海閔行浦錦康養社區，共規劃建設2500余套生活單元，預計總投資70多億元，社區建成后公司將長期持有運營。

隨著險企密集布局養老社區，與養老社區掛鉤的保險產品銷售額也大增。記者近期獲悉，隨著全國醫養布局的持續擴大，泰康保險對接養老社區的“幸福有約”養老保險計劃銷售持續增長，2018年銷售超2.1萬件，高端客戶數量迅速積累。

從險資投資養老地產的產品端來看，孫潔對《證券日報》記者表示，這些項目多是適合高收入群體的，目前來看，適合工薪階層的項目還比較少。未來，保險公司可以多開發一些類似養老儲備產品、補充養老基金等產品，以滿足各個收入群體的個性化需求。

　　險資投資養老社區有三優勢

養老社區投資回收周期長，為何險企熱衷于該領域？

在業內人士看來，保險資金規模大、成本低、期限長、追求長期穩定的收益，這些特點決定了保險資金與養老產業之間具有天然的契合點和良好的匹配度。

例如，近期原中國保監會副主席周延禮表示，險資負債匹配管理有多重要求：一是保險資金的首要特點是負債的屬性，客觀上要求保險資金必須滿足資產負債匹配的原則。負債的資金要求保險資金運用時要做好結構性的資產負債匹配安排，確保保險資金的安全性、流動性，并且在此基礎上，實現收益性，以滿足未來賠付的要求。二是保險的負債資金具有顯著的長期性特點，要求保險資金配置追求久期匹配，通過久期來控制利率風險。三是保險資金配置追求絕對收益的要求，目標是長期投資收益超過負債成本。四是保險投資運用的核心是資產負債的管理。五是保險資金配置追求大類資產配置，保險資金配置追求安全性和一定的流動性。六是保險資金追求多元化的投資，分散投資風險。

而投資養老社區可在一定程度上滿足上述險資資產負債匹配需求。《報告》認為，險資養老產業投資具有三重優勢：一是可以通過在養老領域的不動產投資來實現保險資金的保值增值；二是可以延伸產業鏈，通過深度挖掘保險公司現有客戶的保險需求，將傳統養老險、健康險與入住養老社區相結合，打造保單實物化；三是保險公司投資的養老社區可以通過自身穩健經營獲取良好的長期收益。”

中國太保相關負責人也對記者表示，當前我國養老服務供給仍以“保基本”為主，以市場化、專業化方式提供中高端服務的現代養老產業剛剛起步，這為有實力、有定力的保險公司進軍養老產業提供了歷史性機遇。

雖然養老社區投資有多重屬性匹配險資收益要求，但對比來看，目前險資在養老地產領域的投資占比并不高。銀保監會披露的數據顯示，截至2019年6月末，保險資金運用的余額是17萬億元，同比增長10.7%。其中，銀行存款2.6萬億元，占15.16%；債券5.9萬億元，接近6萬億元，占了34.45%；股權、證券、投資基金占2.2萬億元，占12.61%。單以計劃投資額來看，險資在養老地產領域的投資占比很小。

為何險資投資總額在險資運用余額中占比不高？在業內人士看來，這與我國險企資金參與養老地產行業限制較多有關：一是保險公司投資非自用性不動產的最高比例最髙不可超總資產的15%，二是不同于房地產商可以通過預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，險資投資興建養老地產只租不售，束縛了運營的靈活性。