房企“爭食” 城市更新的蛋糕到底有多大？

原標題：房企“爭食” 城市更新的蛋糕到底有多大？

□本版文、圖 信息時報記者 羅莎琳

日前，番禺新基村成員代表會表決結束，通過了合生創展為該村的合作企業，投資金額29億元人民幣，改造范圍總用地面積24.71公頃。未來，該舊村將改造成4棟32層住宅與5棟19～20層住宅，一所24班小學與一所10班幼兒園、一個可容納99輛車的公共停車場以及一個居民健身所。今年，房企紛紛緊抓大灣區發展戰略機遇，深耕細作廣州、深圳、東莞、惠州城市更新，包括保利發展、富力集團、佳兆業、星河灣、合景泰富在內的多家房企也在積極與廣州各村溝通，以圖在這場舊改盛宴中分得一杯羹。

新基村 坐擁一線江景 未來將建9棟住宅樓

據公示數據，新基村的舊改總面積為24.71公頃。其中，村集體用地3.87公頃，村留用地1.18公頃。村內常住人口達4091人，村戶籍人口2143人，其中股東多達1976人，占92%。

雖然舊村在今年才啟動舊改相關工作，但新基村的征地早在十幾年前就已經開始。早在2003年建設廣州大學城時，就征收了新基村位于小谷圍島西端的大片土地，即建成如今的廣東科學中心。未來，該舊村將改造成4棟32層住宅與5棟19～20層住宅，一所24班小學與一所10班幼兒園、一個可容納99輛車的公共停車場以及一個居民健身所。

舊村周邊環繞大型成熟社區

從區位來看，新基村位于番禺南村鎮，是珠江后航道上的一個臨江舊村落。值得一提的是，該舊村距萬博CBD直線距離約3公里，與沙洛島、廣州大學城僅一江之隔，地理位置優越。交通方面，該舊村毗鄰南沙港快速、興南大道、金新大道等多條主干道，7號線員崗站距離村口約1公里。但由于與主干道還有一段距離，即使該村周邊路網發達，但進村公交線路也僅有1條，交通相對不暢。

不過，附近生活配套較為成熟，廣東省婦幼番禺分院就在新基村村口位置，水果店、快餐店等基本生活配套鱗次櫛比排列在農貿市場兩旁。除了村民自住的樓房，還有不少田地和廠房，整體租金水平低廉，單間到二房的租金從500元～1000元/月不等。該舊村周邊臨江望水的地理優勢，也孕育了不少優質大盤。據克而瑞統計顯示，目前該舊村被華南新城、廣州雅居樂花園、雅居樂劍橋郡、萬科歐泊等大型成熟社區包圍，二手售價在3.1萬～4.2萬元/平方米不等。一手方面，該舊村周邊售價最低的為珠江鉑世灣，其在售產品均價已達4萬元/平方米。而僅一江之隔的沙洛島上的江景豪宅項目——星河灣半島，已去到9萬元/平方米；臨近興南大道的五礦萬樾臺別墅產品也達8萬元/平方米。

合生創展大手筆布局舊改

據悉，近年來銷售業績一直處于低谷的合生創展，在三舊改造上卻是“大手筆”。今年4月，與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議。合生創展廣州地區公司董事長丁隆輝表示，隨著海珠區“一區、一谷、一灣”產業發展規劃的實施，合生集團將與鳳和聯社一起推進兩村的舊村改造工作。據合生創展官網顯示，鷺江村、康樂村舊村改造范圍覆蓋康樂村和鷺江村，總用地107.69萬平方米，現狀建筑約330萬平方米。該片區位于中大國際創新谷片區內，涵蓋了中大布市范圍，是房企參與的海珠舊改項目中面積第二大改造片區，僅次于瀝滘村。

8月21日，合生創展披露2019年上半年中期業績顯示，報告期內，合生創展錄得合約銷售額合共103.69億元，平均合約售價為13188元/平方米。曾經的地產航母，如今半年銷售業績不過剛剛百億大關，和其他幾家地產大鱷差距相距甚遠。業內人士表示，低調多年的合生創展，或通過城市更新獲得更多的土地資源，以謀求更長遠的發展。

現象 多家房企加入廣州各村舊改大潮

今年，房企紛紛深耕細作廣州、深圳、東莞、惠州城市更新，包括保利發展、富力集團、佳兆業、星河灣、合景泰富在內的多家房企也在積極與廣州各村溝通，以圖在這場舊改盛宴中分得一杯羹。據網易房產統計的2019年廣州舊改項目中，保利已介入9個舊改項目，富力介入13個舊改項目。而諸如珠光集團、萬科、星河控股、中鼎集團、合景泰富、方圓集團、華潤、佳兆業，也分別在廣州簽訂了3～5個舊村改造項目。

房企加大布局城市更新

8月11日上午，海珠區瀝滘經濟聯合社在選定的復建房地塊舉行瀝滘舊村改造復建房開工啟動會，這標志著瀝滘舊村改造進入全新階段。記者日前走訪瀝滘村周邊一二手樓市市場發現，目前在售的一手房幾乎沒有，二手房有羅馬家園、時代廊橋、珠江御景灣等少數幾個樓盤，二手房中介報價在3.5萬～4萬元/平方米之間。值得注意的是，越秀地產位于南州路附近的高地價項目或今年推出市場，有業內人士指出，屆時，周邊一手樓供應或填補目前的空白狀態。

6月15日，經投票表決，方圓集團確定為廣州南沙東瓜宇村舊改的合作企業，星河控股成為南沙大涌村舊改的合作企業。而就在3天前的6月12日，時代中國也順利與花都橫潭村（河西聯社）達成舊改合作，經投票表決，時代中國確定為廣州花都橫潭村舊改項目合作企業，投資預算金額8億元。此前3月，時代中國已陸續斥資46億元、55億元，分別拿下從化、番禺的舊改項目。南沙廣隆村、增城官湖村、白云環滘村、天河程介西村等10多個舊改項目也被時代中國收納其中。

今年37項目有實質性進展

今年7月30日，在廣州公共資源交易網上公布了關于“廣州市增城區中新鎮中新村全面改造項目公開選擇合作企業公告”。這個21號線中新站地鐵上蓋，面積達92公頃中新村舊改項目，將于明日揭下合作房企的神秘面紗。今年8月，廣州市住建局對《2019年廣州市全面改造項目影像資料制作項目》《廣州市住房和城鄉建設局城市更新項目現場監督巡查工作（2019-2020年度）》進行公開招標。截至目前，廣州市已批未完工項目251個（已審批未完工的城市更新項目，老舊小區微改造項目除外），251個項目總面積達3126.52公頃。其中，舊村項目38個，面積為1742.64公頃；舊廠項目213個，面積1383.88公頃。另外，2019年有實質性進展的舊改項目為37個，合計面積745.85公頃。

近年廣州鼓勵房企加入舊改政策

2017年7月

廣州市城市更新局印發實施《廣州市2017-2019年城市更新土地保障計劃》，制定了廣州市城市更新項目2017-2019年保障供地9.26平方公里的目標，并提出要加大簡政放權力度、加快批后實施、加強政策供給等，確保城市更新土地有序供應。

2018年底

廣州市政府常務會審議通過《關于深入推進城市更新工作的實施細則》，明確提出加大了城市更新項目支持力度。

2019年1月

廣州市舉辦十五屆人大四次會議并發布政府工作報告提出，要在2019年推動構建房地產市場平穩健康發展長效機制，完善租購并舉；推動市內151個老舊小區微改造，10個舊村改造，50個舊廠改造。

析因 獲得更多土地資源 降低開發成本

有業內人士表示，目前包括廣州在內的一線城市的土地供應呈下滑態勢。城市新增可開發土地的不斷減少以及政府在土地市場的謹慎態度使得開發商的開發成本不斷被推高。而在此背景之下，舊改便成為解決土地供應瓶頸的重要渠道，房企也可以借此方式降低自己的開發成本。

房企不再一味追求規模

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣州當前城市更新和老舊小區的改造，對于保障和改善居民生活條件等有積極作用。而從企業的角度看，積極進入此類舊城、舊房、舊村、舊廠等改造過程，有助有獲得更多的土地資源，同時也帶來了更好的開發機會。

地產專家鄧浩志認為，伴隨著城鎮化不斷推進和房地產市場快速發展，國內房地產企業正在經歷一場更為激烈的“優勝劣汰”。當城市中心的土地極度稀缺、人們生活方式的的改變和對生活品質的要求更高，“住房”不僅只停留在“住”的層次上，更廣泛地延伸進社會的發展、城市的提升之中。所以，現在的“建房子”對企業提出了更高的要求。于是，房企尋找到了一種新的思路，那就是“城市更新”。當一般的房企還在追求規模時，聰明的房企已經把目光轉向了城市人文肌理，通過更新的手法，來尋找與城市共同成長的契機。

城市更新成利潤新增長點

據悉，早期涉足城市更新的房企已經在利潤上分得了一杯羹，這對于傳統房地產利潤下調的今日無疑是個亮點。據時代中國2018年年報和克而瑞數據，年內時代中國轉化了四個城市更新項目，其中三個是舊廠改造，一個是舊村改造，總貨值近145億元，收入為27.75億元，毛利率達64.6%。無獨有偶，舊改專業戶綠景中國2017年公司整體的毛利率就高達65.3%。此外，根據《時代周報》報道稱，佳兆業集團董事局主席郭英成亦對外透露，公司持有的深圳舊改項目毛利率為50%左右，廣州項目為40%，惠州、中山則為26%左右。

廣東省房地產研究會執行會長韓世同表示，目前相對寬松的政策環境是促使更多房企拿地的一個重要原因。如今，廣州的舊改項目中也誕生了不少成功案例，獵德村當屬“舊改模板”，新鴻基主持的林和村、保利參與的琶洲村以及富力參與的楊箕村等舊改工程，開發商根據每個城中村的實際情況假以改造，也獲得不俗的成效。而這些，也讓其他房企聞到了舊改“香餑餑”的味道。

風險 資金投入周期長 開發不確定性多

舊改讓舊城區煥發出獨有的魅力，相應的，舊改帶動老城區物業的升值同樣是顯而易見的。二手物業因舊改而增值，稀有的一手物業因比鄰舊改后的物業，也持續彰顯地段的競爭力。不過有別于常規的房地產開發，舊改的項目往往需要高投入，回報周期也較長。因此對于房企來說，舊改高利潤的背后也隱藏著各種問題和風險。

是否熟悉本地成關鍵

克而瑞地產研究中心分析人士指出，對本地市場和政府運作是否熟悉，是房企參加舊改的關鍵。在克而瑞看來，有能力參加舊改的房企呈現兩大陣營：一類是本地較早開始舊改的中小房企，這些企業和地方政府溝通更為便捷，也更熟悉本地市場；另一類是區域深耕的大型房企，多年的積累使之具備一定的實力，對于本地市場也有一定了解。

此外，舊改戰線長，對適合高周轉的房企來說也是考驗。“一般一個舊改項目從立項到審批、開發，需要層層審批。”一位參與舊改的開發商對記者表示，一般舊改項目前期需要沉淀至少三四年甚至十年之久的資金投入。廣州中原房地產項目部總經理黃韜認為，三舊（舊村、舊廠、舊城區）改造前期開發商需有很大的力度投入，再加上近些年開發商開發資金較嚴，不是簡單的貸款可以解決，這點是開發商面臨的第一道坎。第二道坎是競爭很大，即使舊改位置不錯，但目前全廣州舊改項目很多，競爭仍然很大。

對房企資金要求很高

嚴躍進也認為，舊改項目往往存在一些歷史遺留問題需要解決，開發周期比較長，對于資金方面的要求很高。這就需要房企具有較強的資金實力、資源調配能力、產品研發能力等。而對比之下，招拍掛的用地相對比較清晰，不大存在各類不確定性。而城市更新包括動拆遷賠償、土地權屬界定等其實都有很多不確定性，這都容易對更新項目的開發周期和開發成本帶來更大的影響。

為此，有業內人士還指出，在時代快速變化、機遇和風險并存的大環境下，房地產企業如履薄冰，必須從拼土地儲備、拼投資、拼資金、拼擴張速度的粗放型發展模式中脫離出來。在這種情況下，“房企”已不再是單一的企業代名詞，而是尋求進入行業產業鏈上下游，或參與城市配套建設，從土地開發商轉型城市運營商，成為影響區域經濟、助力城市發展的重要力量。誰能最先洞察風口所向并及時調整“船舵”，誰就能率先進入城市更新的藍海。