“金九銀十”預期降溫 因城施策助樓市平穩

和往年樓市“金九銀十”相比，今年有點冷。上海易居房地產研究院近日發布報告顯示，8月，全國40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%，同比下降3%。業內人士稱，當前樓市預期已經轉變，預計“金九銀十”降價促銷將增多，隨著因城施策的調控措施逐步落實，樓市將延續平穩態勢。

在上海市奉賢區地鐵5號線附近一處樓盤，銷售人員對記者說，和往年“金九銀十”相比，今年有些冷清。“一上午大概有四五組看房的，和平時沒什么太大區別。”該樓盤銷售人員說。

上海易居房地產研究院報告顯示，8月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%，同比下降3%。8月，4個一線城市成交面積環比下降19%，同比下降16%；18個二線城市成交面積環比下降10%，同比增長6%；18個三四線城市成交面積環比下降4%，同比下降17%。

在市場預期整體走低的情況下，部分房地產企業加大營銷力度，并嘗試降價促銷。在恒大官方APP恒房通上，記者看到“升級新品可享9折優惠”“清尾最高享8折優惠”“一次性付款可享92折”等宣傳標語。

易居研究院研究員沈昕表示，接下去幾個月，部分房企由于資金面緊張，會加大推盤力度，打折促銷現象也會增多。在中央明確表態下，樓市預期已發生轉變，房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長。

沈昕說，分城市類別看，一線城市由于連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈，但難以持續增長；東部和中部二線城市后續還有可能繼續降溫，其他地區的成交量則面臨較大下降風險。

8月25日，中國人民銀行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，確認房貸利率與貸款市場報價利率（LPR）掛鉤。央行明確，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

房貸利率換錨后，個人住房貸款利率除了要參考LPR，同時受央行的房貸利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點等三方面因素制約。據悉，目前房貸利率“換錨”工作平穩有序，地方和金融機構正穩步推進明確LPR加點數值、系統升級改造等工作。

目前，北京已經明確，首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個基點，二套房不低于105個基點。按照8月20日5年期以上LPR計算，北京地區個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。

融360大數據研究院監測數據顯示，今年8月份，上海首套房貸款平均利率為4.84%，低于全國5.47%的平均水平。此次利率調整受到各方關注。

中國人民銀行上海總部相關負責人近日對記者表示，上海當地LPR加點下限還未確定。總的基調是在因城施策的原則下，保證利率定價機制順利轉換，維持上海個人住房貸款利率基本穩定。

融360大數據研究院分析師李萬賦表示，預計過渡期內，會有越來越多的銀行在系統改造和合同修改完成后，開始對新增房貸使用LPR來報價。“短期的波動不可避免，不過從目前已采取新報價方式的銀行來看，基本上是為了方便管理，與之前的實際利率水平相比仍基本保持穩定。”

中原地產首席市場分析師張大偉表示，從長期趨勢來看，對于購房者而言，利率的平穩是主流。

旺季不旺，調控政策收緊是主要原因。中原地產數據顯示，今年上半年，全國房地產調控政策達251次，同比上漲31%。

值得注意的是，4月份，在四個一線城市今年以來首次出現全面上漲后，住建部4月、5月連續兩次對近四個月新建、二手住宅價格指數累計漲幅較大的共10個城市發出預警提示。

與此同時，房企融資渠道受到越來越多限制。今年5月份開始，多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單，監管部門收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。7月，銀保監會、國家發改委下發文件，要求對信托、海外發債和銀行等房企融資渠道進行約束。7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

政策效果很快傳導到土地市場。上海易居房地產研究院報告顯示，8月份，全國40個城市土地庫存去化周期為22.4個月，該數值相比7月份的22個月略微增長。

國家統計局數據顯示，今年1-7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。

在市場分化趨勢明顯的大背景下，各地繼續堅持因城施策的調控指導原則。8月末，湖南省臨澧縣宣布，規定的時限內在縣城區購買符合條件的商品房可享受購房貨幣補貼，其子女入學可就近申請學位；9月，浙江嘉興規定，已還清公積金貸款后再次購買自住住房的，仍可享受60萬元的額度；河南對符合條件的農村教師實施購房優惠，幅度不低于20%。

易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，地方因城施策主基調并沒變，考慮當前的市場環境，市場壓力大的城市可能先調整。