稀缺的小區(qū)車(chē)位會(huì)引發(fā)哪些糾紛

如今在大城市，車(chē)位如城市綠地一般成為稀缺資源。很多城市居民都面臨著“有車(chē)開(kāi)，無(wú)地停”的窘境。車(chē)主劉露（化名）經(jīng)歷了“先占先得”的爭(zhēng)搶車(chē)位，經(jīng)歷了立體停車(chē)位上的“驚魂”時(shí)刻，又因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的糾紛被強(qiáng)行收回車(chē)位，這中間一波三折，屢次鬧上法庭。

　　【案例】

劉露居住在藍(lán)天小區(qū)（化名），由于小區(qū)系老舊小區(qū)，當(dāng)初規(guī)劃的停車(chē)位不足。物業(yè)公司在小區(qū)的公共區(qū)域設(shè)置了若干公用停車(chē)位，用于業(yè)主停放車(chē)輛。平時(shí)大家誰(shuí)到得早誰(shuí)就先停車(chē)，也都相安無(wú)事。

劉露平時(shí)下班晚，每次回到小區(qū)以后，車(chē)位都被占滿了。劉露便私自在房屋門(mén)前的一個(gè)車(chē)位上安裝了地鎖，每天回家把小轎車(chē)停放在該車(chē)位上。鄰居找到物業(yè)公司，劉露自知理虧，一直拒絕接聽(tīng)物業(yè)公司人員的電話。物業(yè)公司把她起訴了，要求拆除地鎖，退還車(chē)位。

法院經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)為，劉露在小區(qū)內(nèi)的公共車(chē)位上私自安裝地鎖搶占車(chē)位的行為，侵犯了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)公司基于其管理職能，要求劉露拆除地鎖的訴訟請(qǐng)求正當(dāng)，法院予以支持。

之后，隨著小區(qū)里買(mǎi)車(chē)的人越來(lái)越多，物業(yè)公司修建了立體停車(chē)位，劉露如愿以償?shù)孬@得了屬于自己的固定停車(chē)位，但新的問(wèn)題隨之又來(lái)了。

一天，劉露剛剛停完車(chē)打開(kāi)車(chē)門(mén)即將下車(chē)時(shí)，鄰居張洋（化名）因操作不當(dāng)，把劉露的車(chē)位降落到地下一層，致使她的車(chē)門(mén)被機(jī)械卷夾，造成嚴(yán)重?fù)p壞，劉露也在車(chē)內(nèi)造成45度傾斜碰撞。劉露將張洋、物業(yè)公司訴至法院，要求賠償修車(chē)費(fèi)用6500元。

法院經(jīng)審理查明，在事故發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司并未就立體車(chē)庫(kù)的操作進(jìn)行提示，也未安排專(zhuān)門(mén)人員就如何操作進(jìn)行指導(dǎo)，屬于消極實(shí)施侵權(quán)行為情形，是事故發(fā)生的最主要原因?？紤]到畢竟是由張洋的操作直接導(dǎo)致劉露的損害，法院最終判決張洋賠償劉露500元，物業(yè)公司賠償劉露6000元。

之后，劉露要求物業(yè)公司更換停車(chē)位，但此時(shí)藍(lán)天小區(qū)已沒(méi)有多余的車(chē)位。雙方幾經(jīng)協(xié)商，最后達(dá)成了車(chē)位租賃協(xié)議，物業(yè)公司為劉露辦理白云大廈（化名）地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)證，原藍(lán)天小區(qū)停車(chē)位收回。簽訂上述協(xié)議后，雙方遵照?qǐng)?zhí)行。2018年國(guó)慶節(jié)過(guò)后，劉露突然發(fā)現(xiàn)車(chē)位被鎖，她詢問(wèn)物業(yè)公司，物業(yè)公司只說(shuō)不再讓她使用車(chē)位。多次溝通無(wú)果，劉露再次走進(jìn)法院。

在法庭上，劉露只提出了一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，要求物業(yè)公司繼續(xù)履行車(chē)位租賃協(xié)議，按照150元每月續(xù)租車(chē)位并辦理車(chē)證。物業(yè)公司不同意劉露的說(shuō)法，認(rèn)為是劉露沒(méi)有繳納2018年的停車(chē)管理費(fèi)，物業(yè)公司才鎖上車(chē)位。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉露與物業(yè)公司之間的車(chē)位租賃合同關(guān)系系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效。由于劉露現(xiàn)在所用車(chē)位是其退回原車(chē)位以后才獲得此車(chē)位的租賃權(quán)，如果此時(shí)物業(yè)公司選擇不將涉案車(chē)位出租給劉露，劉露也無(wú)法取回原車(chē)位，劉露將面臨無(wú)車(chē)位可用的境地，顯失公平。最終，法院判決物業(yè)公司在劉露按照停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納停車(chē)費(fèi)的前提下，繼續(xù)向劉露出租車(chē)位。

　　【分析】

劉露的遭遇在近幾年法院審理的停車(chē)位糾紛中具有很強(qiáng)的代表性。車(chē)位作為稀缺資源，業(yè)主往往搶而不得。因此，物業(yè)公司以此作為優(yōu)勢(shì)，將是否繳納物業(yè)費(fèi)作為車(chē)位租賃的前提，但物業(yè)服務(wù)合同與車(chē)位租賃合同屬于兩種不同性質(zhì)的法律關(guān)系，物業(yè)公司的做法無(wú)法得到法律的支持。但對(duì)簿公堂，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，也給業(yè)主們?cè)黾恿撕芏嘭?fù)擔(dān)。除此之外，常見(jiàn)的車(chē)位糾紛還有以下幾類(lèi)：

　　車(chē)位歸誰(shuí)所有

對(duì)于地上車(chē)位，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，除屬于城鎮(zhèn)公共道路的，屬于業(yè)主共有。因此，對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外的車(chē)位，且系占用業(yè)主共有道路或者共有綠地建設(shè)，則該部分車(chē)位歸業(yè)主所有。

對(duì)于地下車(chē)位，分為兩種，一種為人防地下停車(chē)位，一種為非人防地下停車(chē)位。

人防地下停車(chē)位，是指結(jié)合地下人防工程修建的停車(chē)位，這些停車(chē)位屬于人防工程的組成部分，所有權(quán)屬于國(guó)家所有。但是，《人民防空法》第五條規(guī)定，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)于其投資修建的人防地下停車(chē)位，享有使用、管理和收益的權(quán)利。開(kāi)發(fā)商可以將此類(lèi)地下停車(chē)位出租給業(yè)主，收取租金。

對(duì)于非人防地下停車(chē)位，如開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售小區(qū)房屋時(shí)，已將地下停車(chē)場(chǎng)按公建面積分?jǐn)偨o全體小區(qū)業(yè)主的，則停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)利與個(gè)別業(yè)主簽訂停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買(mǎi)該停車(chē)位的使用權(quán)，應(yīng)該同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

　　小區(qū)業(yè)主是否享有優(yōu)先使用權(quán)

對(duì)于小區(qū)車(chē)位應(yīng)優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主使用的問(wèn)題，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。據(jù)此規(guī)定，作為業(yè)主如果在居住小區(qū)擁有房產(chǎn)，則可以要求物業(yè)公司在分配車(chē)位時(shí)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。而對(duì)于車(chē)位的管理方而言，負(fù)有廣義上非法定的強(qiáng)制締約義務(wù)，有義務(wù)將車(chē)位出租給有需要的業(yè)主。當(dāng)然前提條件是，業(yè)主需要交納車(chē)位的費(fèi)用。所以，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)車(chē)位緊張的前提下而將車(chē)位出租于業(yè)主以外的人，是可以要求物業(yè)公司將車(chē)位收回，首先滿足本小區(qū)業(yè)主需要。

　　使用車(chē)位受傷誰(shuí)負(fù)責(zé)

由于城市土地空間有限，現(xiàn)在很多小區(qū)都建有立體停車(chē)位。對(duì)于立體車(chē)位的使用，需有一定的保障措施。根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》第五條的規(guī)定，特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位應(yīng)當(dāng)建立健全特種設(shè)備安全、節(jié)能管理制度和崗位安全、節(jié)能責(zé)任制度。據(jù)此，物業(yè)公司作為機(jī)械式停車(chē)設(shè)備（立體車(chē)位）的產(chǎn)權(quán)單位，應(yīng)當(dāng)建立崗位安全責(zé)任制度，有義務(wù)派專(zhuān)人對(duì)機(jī)械式停車(chē)設(shè)備進(jìn)行管理和使用，尤其是物業(yè)公司作為產(chǎn)權(quán)單位收取租賃費(fèi)用將停車(chē)設(shè)備出租給業(yè)主使用時(shí)，更應(yīng)該盡到上述義務(wù)。如果業(yè)主確實(shí)情況緊急，現(xiàn)場(chǎng)又無(wú)專(zhuān)人輔助，需要本人操作的，一定要觀察車(chē)位內(nèi)部情況，確保無(wú)人后再按照提示進(jìn)行操作，以避免損失的發(fā)生。否則，都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。