法拍房風(fēng)險(xiǎn)不能讓競(jìng)買(mǎi)者一個(gè)人扛

原標(biāo)題：法拍房風(fēng)險(xiǎn)不能讓競(jìng)買(mǎi)者一個(gè)人扛

豐收

一套比市場(chǎng)價(jià)便宜上百萬(wàn)元的房子，究竟靠不靠譜？這幾日，北京市民畢先生為了法拍房輾轉(zhuǎn)反側(cè)。價(jià)格優(yōu)勢(shì)是司法拍賣(mài)房產(chǎn)受青睞的最主要原因，不過(guò)，專(zhuān)家提醒，市民“撿漏”的同時(shí)一定要留心是否存在房屋產(chǎn)權(quán)、房屋債權(quán)，以及是否有租約和費(fèi)用拖欠四方面風(fēng)險(xiǎn)。（9月4日《北京日?qǐng)?bào)》）

所謂“拍賣(mài)房”，是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房產(chǎn)，目前主要通過(guò)網(wǎng)上拍賣(mài)。由于這種房產(chǎn)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，司法機(jī)關(guān)比較有公信力，這種房產(chǎn)受到不少競(jìng)買(mǎi)人青睞。另外，網(wǎng)上拍賣(mài)具有跨越地域局限等優(yōu)勢(shì)，可吸引更多競(jìng)買(mǎi)人參與，拍品容易成交，所以不少司法機(jī)關(guān)選擇網(wǎng)上拍賣(mài)所執(zhí)行的房產(chǎn)。

不過(guò)，對(duì)于越來(lái)越“火”的法拍房，競(jìng)買(mǎi)人要有警惕性。從過(guò)去實(shí)踐來(lái)看，有的競(jìng)買(mǎi)人成功競(jìng)買(mǎi)法拍房后卻遲遲拿不到房，有的競(jìng)買(mǎi)人雖然拿到了房產(chǎn)，但卻面臨一大堆的麻煩，難以順利入住。但是，法拍房風(fēng)險(xiǎn)僅靠競(jìng)買(mǎi)人警惕是不夠的。因?yàn)楦?jìng)買(mǎi)人在競(jìng)買(mǎi)之前，對(duì)法拍房的了解只能通過(guò)司法機(jī)關(guān)在網(wǎng)上公布的有限信息，相關(guān)信息是否全面、是否真實(shí)準(zhǔn)確，普通競(jìng)買(mǎi)人很難作出判斷。如果司法機(jī)關(guān)發(fā)布的拍賣(mài)信息不能確保全面、真實(shí)，那么競(jìng)買(mǎi)人就有可能陷入麻煩。所以，法拍房的“風(fēng)險(xiǎn)關(guān)”只能由具體執(zhí)行法院來(lái)負(fù)責(zé)。

根據(jù)我國(guó)《拍賣(mài)法》第十八條規(guī)定，拍賣(mài)人有權(quán)要求委托人說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的的來(lái)源和瑕疵。拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買(mǎi)人說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵。也就是說(shuō)，作為實(shí)際拍賣(mài)人的執(zhí)行法院，有義務(wù)有責(zé)任調(diào)查清楚法拍房的種種風(fēng)險(xiǎn)，并向競(jìng)買(mǎi)人說(shuō)清楚。如果執(zhí)行法院披露的信息有瑕疵，應(yīng)該為此承擔(dān)責(zé)任。

問(wèn)題在于，法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)情況有出入。根據(jù)《拍賣(mài)法》規(guī)定，拍賣(mài)人是指依照本法和《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立的從事拍賣(mài)活動(dòng)的企業(yè)法人。而法拍房的拍賣(mài)人則是執(zhí)行法院。這需要盡快完善《拍賣(mài)法》，使其適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展——即主要適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)，讓法律與現(xiàn)實(shí)相統(tǒng)一。

2017年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》中規(guī)定，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：制作、發(fā)布拍賣(mài)公告；查明拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說(shuō)明……這表明法院應(yīng)該在網(wǎng)上詳細(xì)、準(zhǔn)確發(fā)布法拍房的所有信息。

所以，法拍房的種種風(fēng)險(xiǎn)讓競(jìng)買(mǎi)人來(lái)防范，作用很有限，如果讓競(jìng)買(mǎi)人來(lái)承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)更不合理。要想讓法拍房變成“安全房”，需要執(zhí)行法院在拍賣(mài)前詳細(xì)深入調(diào)查所執(zhí)行房產(chǎn)的所有問(wèn)題，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。