正榮地產(chǎn)業(yè)績放緩 銷售增速下滑明顯

 正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（06158.HK，下稱“正榮地產(chǎn)”）日前披露的2019年中期業(yè)績顯示，今年前6個(gè)月，該公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為586億元，與上年同期的581億元相比，微幅增長0.8%。

去年同期，2018年上半年，其合約銷售額由215億元增至581億元，同比增幅高達(dá)170%。而2017年的數(shù)據(jù)則顯示，正榮地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)的合約銷售額突破700億元，同比增長了78.5%。2018年，其合約銷售增幅回落到54%，而今年上半年較上年同期相比則僅增長0.8%。

正榮地產(chǎn)2019年上半年合約銷售金額及近幾年同比增速情況。制圖 孫紅麗

業(yè)績增長放緩，在其公開的業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)上也表現(xiàn)得較為明顯。

此前，正榮地產(chǎn)在招股書內(nèi)披露其上市前的2014—2017年財(cái)務(wù)期內(nèi)，其營業(yè)收入增幅分別為41.8%、238.8%、36.9%，毛利增幅分別為51%、213.8%、33.1%，對應(yīng)營業(yè)收入、毛利的三年內(nèi)復(fù)合增長率為87.4%、85%。

2019年中期報(bào)告則顯示，正榮地產(chǎn)結(jié)算確認(rèn)的業(yè)務(wù)收入約為136.5億元，比上年同期增長了10.8%；毛利27.7億元，與上年同期基本持平；歸屬于母公司股東凈利潤9.3億元，同比增長了11%。

對此，正榮地產(chǎn)行政總裁王本龍?jiān)谥衅跇I(yè)績會(huì)上表示，前幾年正榮處于高速發(fā)展時(shí)期，接下來的三年將是有質(zhì)量的增長。除了規(guī)模以外，正榮將在產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)營能力以及資源整合方面進(jìn)行夯實(shí)，對整體規(guī)模有所控制。

與此同時(shí)，控制并降低凈負(fù)債率，一直是正榮地產(chǎn)看重的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。在正榮地產(chǎn)上市前的兩個(gè)完整財(cái)務(wù)年度及最近一期末，即2015年底、2016年底及2017年6月底，該公司的凈債務(wù)與權(quán)益比率分別為326.2%、206%及278.1%。

凈債務(wù)與權(quán)益比率是期末有息借款總額抵減現(xiàn)金資源后與權(quán)益總額的比率。一般來講，當(dāng)比值小于100%甚至為負(fù)數(shù)時(shí)，說明企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，股東權(quán)益受到保障，反之亦然。

中期數(shù)據(jù)顯示，至2019年6月底，正榮地產(chǎn)的這一指標(biāo)已經(jīng)降至70.8%，較年初的74%繼續(xù)有所下降，收獲良好效果。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，正榮地產(chǎn)通過IPO（首次公開發(fā)售）、增發(fā)新股、發(fā)行永續(xù)債等方式，以增厚權(quán)益總額的方式，實(shí)現(xiàn)了降低公司凈債務(wù)與權(quán)益比率的目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，計(jì)入今年7月份剛剛完成的股份配售所增加的權(quán)益后，到2019年6月底，正榮地產(chǎn)的權(quán)益總額約為316.3億元。其中，接近45億元的權(quán)益額是永續(xù)債，相比年初繼續(xù)增加約15億元。

記者發(fā)現(xiàn)，正榮地產(chǎn)在境外發(fā)行的這些永續(xù)債成本高企。以該公司在今年6月份發(fā)行的一筆本金總額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券為例，前兩年半期限內(nèi)（至2022年1月份）的年息率達(dá)到10.25%。

正榮地產(chǎn)在中報(bào)中指出，該筆優(yōu)先永續(xù)資本證券無固定到期日，隨后將在每三年內(nèi)進(jìn)行一次利率重置，重置利率為對應(yīng)日期的國庫利率基礎(chǔ)上另加8.414%的初步息差及5%的遞進(jìn)息率。可見，屆時(shí)年息率水平會(huì)高于初期的10.25%。

一直以來，永續(xù)債是可以計(jì)入權(quán)益工具的，但最新的監(jiān)管政策則提出要“謹(jǐn)慎分析”、“審慎考慮”。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，如果把這些永續(xù)債從正榮地產(chǎn)的權(quán)益里剔除，而將其調(diào)整為有息負(fù)債，那么正榮地產(chǎn)到2019年6月底的權(quán)益總額將減至271.4億元，相應(yīng)期末凈債務(wù)與權(quán)益比率或?qū)⑸?9%左右。