價微跌、量回落，8月北京二手房市場“入秋”

今年春節后，二手房市場短暫回暖，部分需求重新釋放，市場熱度上升，3月成交量創新高，迎來“小陽春”。不過，貝殼研究院、我愛我家、中原地產、麥田房產等機構的統計顯示，8月北京二手房市場觀望情緒加劇，成交量價均出現回落。業內稱，北京二手房市場仍將以穩為主，預計未來與北京整體樓市發展相一致。

二手房網簽量下降，預計約1.2萬套

北京二手房市場成交量在7月份小幅回升后，并沒有持續上揚趨勢，而是再度下滑，觀望心態較濃。來自北京中原、麥田的統計數據顯示，截至8月28日，8月北京二手住宅網簽量為10526套，環比下降3%，同比下降17%。預計到8月底，北京二手住宅網簽量為1.2萬套，環比小幅下跌。

另據貝殼研究院的統計數據顯示，截至8月30日，8月北京鏈家二手房實時成交環比下降6%。

由此可見，8月市場不如去年同期，較7月份也略有降溫。實際上，今年1-8月，北京二手房市場成交量持續波動變化，在3月升高后回落，近3個月成交量，在1.2萬-1.3萬套區間小幅震蕩，成交走勢趨于穩定。

從區域成交量來看，來自北京中原的統計數據顯示，朝陽區繼續領跑區域二手房市場，占全市總成交的23%，其次為海淀區和豐臺區。從區域成交量環比變化來看，房山區、門頭溝區和延慶區成交量環比小幅上漲，其中，延慶區漲幅最大，環比上漲3.6%；而朝陽區、海淀區、豐臺區等13個區域，環比均呈現下滑。其中，東城區降幅最大，環比下降21.5%。

從成交結構來看，90平方米以下面積段產品仍為主力成交，占比65%，主力戶型仍以三室為主，占比55%，與7月成交結構基本一致。

市場先行指標上，貝殼研究院的統計數據顯示，7月、8月的新增客源量環比分別增加4.2%和6.8%，市場仍有不低的新增需求。但可選房源的增加和價格的下跌，使需求不著急入市。8月調價房源中，降價房源占比升至89.8%，為今年以來的最高值。

此外，從鏈家的帶看成交比數據看，8月帶看成交比為81（平均帶看81次會有一單成交），為2018年以來的最高值。從成交周期來看，房源成交周期繼續延長，至101天。

在7月二手房成交量小幅回升后，8月北京二手房市場并沒有持續上揚，而是再度下滑。對此，麥田房產分析認為，一方面是由于已經形成買方市場，購房者成交周期明顯拉長。另一方面，中央政治局對房地產的定調，也對市場預期有所影響，買賣雙方的博弈仍在繼續。

二手房成交均價微跌，約5.74萬元/平方米

在均價方面，來自我愛我家研究院的統計數據顯示，8月北京二手房交易均價為57401元/平方米，環比下跌2.22%，同比下跌1.17%。而從業主報價指數來看，北京中原的統計數據顯示，8月二手房報價指數有所回落，業主觀望情緒加重。

實際上，北京二手住宅成交均價在今年3月出現一定上漲后，4月至今均價一直在5.7萬元/平方米上下波動，雖然市場熱度不高，但整體平穩。我愛我家研究院分析認為，在當前趨緊的政策形勢下，預計低位趨穩的走勢還將延續。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，從需求端來看，8月下半月成交量略有回升，且新增客源及帶看量均有增加，市場上需求仍在。但考慮到客戶觀望情緒濃厚，需求釋放速度較慢，后期二手房成交量預計將保持在每月1萬-1.2萬套的低溫水平。價格會有月度2%以內小幅下跌的壓力。

北京中原市場研究部認為，從近期來看，北京并無較大政策調整，除去新房分流的影響外，北京二手房市場仍將以穩為主，預計未來與北京整體樓市發展相一致。