業績增長難掩隱憂 房企下半年夯實主業各有招

房地產行業基本面浮出水面。Wind數據顯示，2019年上半年，申萬二級行業119家房地產開發企業合計實現營業總收入9128.61億元，實現凈利潤1205.36億元，較2018年同期分別增長23.80%和19.57%。多數房企上半年保持營業收入和凈利增長。Wind數據顯示，上述119家房地產開發企業中，有73家公司實現營業收入同比增長，有72家公司實現歸屬于上市公司股東凈利潤同比增長。但從房企半年報來看，房企對融資收緊、去庫存等因素影響后續業績十分關注，并各有各的招數。

加強銷售結轉成業績增長主因

龍頭房企業績繼續增長。半年報數據顯示，今年上半年有18家房企上半年營業收入超過100億元，去年同期則為14家。具體看，綠地控股上半年實現營業收入達2014.45億元，為A股房企之最。萬科、保利分別為1393.20億元和711.41億元，位居二、三位。上半年，綠地、萬科和保利營收同比分別增長27.59%、31.46%和19.49%；歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為89.87億元、118.4億元和99.55億元，同比增長分別為48.4%、29.8%和53.28%。

各大房企十分強調銷售結轉，這也成為企業保持營收規模的重要因素。萬科上半年實現結算面積846.3萬平方米，同比上升20.7%；實現結算收入1329.9億元，同比上升32.2%。碧桂園上半年結轉回款資金也表現出色，權益物業銷售現金回款約2659.4億元，權益銷售回款率高達94.3%。綠地控股則稱，公司加快結轉節奏，上半年共結轉收入901億元，同比增長26%；結轉項目毛利率平均達到27.97%，比去年同期增加1.86個百分點，持續保持提升態勢；結算利潤相應大幅增長，為公司整體業績增長發揮了基石性作用。

也有一些企業因銷售結轉情況不佳業績出現一定下滑。以招商蛇口為例，上半年，公司實現營收166.87億元，同比減少20.49%；實現歸母凈利潤48.98億元，同比減少31.17%。營收與業績下滑主要是當期結轉面積及結轉單價同比減少所致。截至2019年上半年，公司預收賬款及合同負債共1111.03億元，較2018年末的753.49億元增長明顯。

融資收緊和去庫存影響后續業績

盡管多數房企在上半年依然保持著營收和利潤的增長，但從房企半年報來看，房企對融資收緊、去庫存等因素影響后續業績十分關注。

融資收緊方面，在多家房企半年報中有提及。萬科稱，下半年整體經濟仍將面臨諸多風險和挑戰。融資方面，隨著金融監管持續收緊，房企融資將面臨一定壓力。保利地產稱，2019年初，行業資金受到社會融資規模增加及信貸季節性寬松因素的影響，資金面略有反彈，但至6月，受房地產融資和信托資金收緊等嚴控影響，資金面進一步承壓。財信發展則稱，隨著房企融資持續收緊，房地產企業的融資成本也在不斷上升，從而對公司的資金產生不利影響。

國都證券最新研報認為，受制于當期融資渠道額度收緊，房企自籌資金方面下滑較多。隨著當前房貸利率的提升，預計后續個人按揭也將持續回落，從而帶動企業到位資金小幅回落。

因此，降低負債率成為房企上半年經營工作的主旋律。

龍頭房企方面，萬科稱，公司在手現金充足，凈負債率保持低位。萬科在手現金1438.7億元，遠遠高于一年內到期有息負債。龍湖則表示，截至報告期末，公司在手現金580.7億元，凈負債率為53.0%。碧桂園在手現金余額2228.4億元，對于短期有息債務的覆蓋比例達到2倍，擁有極好的財務安全“護城河”。

中小房企也注意降低負債，以保持公司發展的韌性。以世茂房地產為例，報告期末，公司賬面現金約為522.34億元，未動用銀行及金融機構融資額度約為400億元。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在中期業績會上表示，下半年對小房企來說壓力較大；對大房企來說，如果負債率較高，壓力也較大，世茂集團會謹慎投資。

在去庫存方面，東吳證券認為，8月份，房地產新開工面積已經達到了竣工面積的3.25倍，大大超過了過去幾年的水平。若竣工面積持續跟不上新開工面積，大量的房地產無法按時出售，地產開發商難以及時回籠資金，那么可能要面臨流動性不足的風險。

中金公司測算，8月第三周，其監測的10個重點城市推盤量同比降幅擴大，這10個重點城市共有61個項目開盤，累計新推房源10013套，同比下降33%；8月份累計推盤量同比下降23%。

一些公司在半年報中對推盤銷售的預期不容樂觀。財信發展稱，不排除現有項目及新增項目所在區域會出臺相關進一步的限購限貸政策，屆時可能對公司的房地產項目銷售造成一定影響。同時，公司在重慶郊縣項目周邊競品較多，由于人口效應，快速去庫存需做出較大努力。大悅城也表示，今年上半年，三四線城市受棚改政策影響較大，同時受制于前期需求過度釋放，去化情況有所下降，成交逐漸疲軟。

房企下半年各有招數

對于樓市下半場怎么走？梳理房企半年報發現，不同公司也有不同看法，使出不同招法。

一些房企將繼續夯實房地產主業。萬科表示，公司將牢牢把握經營的“基本盤”，在上半年的基礎上，繼續鞏固和深化既定工作思路。堅持積極銷售，積極回款；加快長期庫存去化；提升經營性業務表現；提高資金使用效率；實施清產核資。

保利地產則稱，公司作為龍頭企業，將憑借著在融資、拓展、運營管理、品牌等方面的專業實力，積極捕捉區域市場的結構性機會，繼續鞏固行業地位，擴大市場影響力，實現經營穩健增長。

一些房企輕裝上陣，以輕資產面對市場挑戰。大悅城控股8月30日晚發布公告稱，將上海長風大悅城、西安大悅城項目相關股權，注入大悅城商業并購改造基金。大悅城表示，本次交易可以實現輕重并舉的“大資管”發展戰略，充分利用地產基金實現資本循環閉環，降低融資成本，助力公司長足發展。

此外，一些房企還加快向園區開發企業轉型。以萬業企業為例，公司加大轉型力度，以設立半導體產業園基地為依托，積極開展“集成裝備+地方”模式的創新探索，力圖實現半導體雙向產業結構的優化升級，全方位推動產城融合發展，在保證穩健消化房產存量的同時確保轉型軟著陸。