塌了的房子能賣(mài)嗎？專(zhuān)家說(shuō)：不能

日前，深圳市羅湖區(qū)和平新居單身公寓樓發(fā)生沉降傾斜，其后，沉降傾斜樓附近的一些樓宇也出現(xiàn)晃動(dòng)。據(jù)羅湖區(qū)街道辦消息，相關(guān)居民樓存在嚴(yán)重安全隱患，然而，坍塌房源和周邊房源掛牌價(jià)卻一日間猛漲，甚至出現(xiàn)幾組客搶一套房現(xiàn)象。

在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，坍塌的居民樓能轉(zhuǎn)讓嗎？簽署的合同是否有效力？專(zhuān)家指出，坍塌房屋已無(wú)法交易，周邊房屋也存在投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　塌樓無(wú)法交付 合同不能成立

近日，深圳坍塌公寓樓事件引發(fā)持續(xù)關(guān)注。經(jīng)專(zhuān)家組現(xiàn)場(chǎng)研判，初步認(rèn)為樓體局部?jī)A斜下沉，是由于暗渠水流常年作用下導(dǎo)致。廣東卓建律師事務(wù)所律師楊林認(rèn)為，暗渠屬于勘探問(wèn)題，一般只有大型公共基礎(chǔ)設(shè)施，如機(jī)場(chǎng)、橋梁、地鐵等，在建設(shè)前才會(huì)進(jìn)行地質(zhì)勘察，普通民宅建設(shè)未作這樣的要求。目前的調(diào)查報(bào)告，尚看不出有直接人為因素的介入。

我國(guó)民法通則規(guī)定，因不可抗力造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。這意味著，如果暗渠屬于“不可抗力”，業(yè)主們很可能無(wú)法向他人索賠。

不過(guò)，華南師范大學(xué)法學(xué)院副教授陽(yáng)庚德表示，民法設(shè)置不可抗力制度的宗旨在于排除行為人的過(guò)錯(cuò)，運(yùn)用不可抗力免責(zé)條款，必須建立在行為人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的前提下。房屋質(zhì)量本身是否合格？建樓時(shí)是否有義務(wù)發(fā)現(xiàn)暗渠存在？這些還有待進(jìn)一步查明。

房屋坍塌后，還能繼續(xù)交易嗎？陽(yáng)庚德說(shuō)，作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物，房屋已經(jīng)滅失無(wú)法交付，因此合同不能成立。但周邊仍然完好的房屋，可根據(jù)意思自治規(guī)則自由交易。深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也發(fā)布消息，表示根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋所有權(quán)滅失的，不能辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記。

“其實(shí)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵原因，是坍塌后可能帶來(lái)拆遷的加速。”楊林告訴南方日?qǐng)?bào)記者，雖然房屋物權(quán)滅失，但土地使用權(quán)還在。房子坍塌后產(chǎn)生的一系列權(quán)益，比如追償權(quán)等，這些債權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。

而塌樓周邊的房屋，在陽(yáng)庚德看來(lái)，雖可以交易，但由于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程較長(zhǎng)，該片區(qū)一旦納入拆遷紅線，房屋交易或被凍結(jié)，如果不能過(guò)戶(hù)，買(mǎi)家也享受不到所謂的拆遷權(quán)益，投資存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　雙三分之二業(yè)主同意 可對(duì)小區(qū)重建

雖然中介猛炒舊改概念，但官方并未有明確消息。業(yè)主們期待的小區(qū)重建能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？有媒體認(rèn)為，根據(jù)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》，城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應(yīng)當(dāng)大于1萬(wàn)平方米，和平新居片區(qū)不符合這一要求。

楊林說(shuō)，這其實(shí)是一個(gè)誤讀，《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》在規(guī)定用地面積的同時(shí)，還明確因城市公共利益項(xiàng)目等原因確需劃定城市更新單元的，可就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內(nèi)容進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究，獲得審批。楊林認(rèn)為，基于和平新居超過(guò)20年的建成時(shí)間，部分房屋倒塌的事實(shí)，關(guān)聯(lián)區(qū)域房屋危險(xiǎn)程度增加，和平新居區(qū)域存在進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造的可能。

“按照《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，經(jīng)過(guò)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主決議，就可以對(duì)小區(qū)進(jìn)行重建。”楊林說(shuō)，如果政府介入啟動(dòng)棚改，意味著改造區(qū)域內(nèi)的原業(yè)主將獲得補(bǔ)償，如果選擇物業(yè)補(bǔ)償，也就是回遷安置，原業(yè)主將按照套內(nèi)1：1，或者建筑面積1：1.2獲得回遷，還可以按照建構(gòu)價(jià)增購(gòu)10平方米。因此，市面上才有中介機(jī)構(gòu)借機(jī)炒房。

有觀點(diǎn)指出，為遏制炒房風(fēng)氣，持有房屋未達(dá)到一定持有年限的業(yè)主，或者非本地居民，不應(yīng)享有拆遷帶來(lái)的權(quán)益。楊林認(rèn)為過(guò)于細(xì)致的區(qū)分并不合理。“從法律上看，拆遷補(bǔ)償是針對(duì)房屋而產(chǎn)生的，無(wú)論新業(yè)主還是舊業(yè)主，無(wú)論二手交易還是原有居民，他們擁有的都是同一塊地同一個(gè)建筑，享有的權(quán)益也應(yīng)該一致。”但各地對(duì)此規(guī)定不同，不排除有類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)存在。

楊林建議，目前業(yè)主們應(yīng)盤(pán)點(diǎn)損失情況，并統(tǒng)一與街道辦、更新管理部門(mén)、國(guó)土部門(mén)等，就土地使用權(quán)的保留、后續(xù)恢復(fù)重建及是否納入棚戶(hù)區(qū)改造等提出專(zhuān)項(xiàng)申請(qǐng)，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)協(xié)調(diào)溝通，如果政府決定納入改造計(jì)劃，則應(yīng)盡快推動(dòng)小區(qū)進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造。

由于目前事故原因是初查，陽(yáng)庚德建議，政府部門(mén)盡快作出詳盡的調(diào)查報(bào)告，明確原因、界定責(zé)任，后續(xù)的補(bǔ)償、協(xié)商、重建等工作才能展開(kāi)。