房企策略分化 土地市場或迎新一輪洗牌

8月16日，財政部公布的《全國政府性基金預算收支情況》顯示，今年前7個月，全國地方政府性基金預算本級收入中，土地出讓收入同比增長3.1%。不過，從企業拿地情況看，國家統計局最新統計數據顯示，今年前7個月，土地出讓市場有所遇冷。這導致房企拿地出現分化，部分往年拿地積極的房企減緩土地儲備規模，部分房企卻逆勢而上，拿地兇猛。此外，非一線城市土地出讓流拍情況時有出現。業內人士稱，在緊調控趨勢下，房企出于自身規模和融資成本的考量，而做出策略上的不同抉擇。中長期來看，這或引發土地市場甚至是房地產市場新一輪洗牌。

逆勢而上還是收縮戰線

國家統計局最新統計數據顯示，前7個月，房地產開發企業土地購置面積為9761萬平方米，同比下降29.4%；土地成交價款為4795億元，同比下降27.6%。

一些企業在整體土地市場出讓規模收縮時逆勢而上。

以港中旅為例，從6月拿下北京亦莊相關限競房地塊后，相繼在寧波、即墨等地成功競得地塊。寶龍地產也逆勢而上，自7月首入浙江湖州后，相繼在上海、寧波、無錫等地摘得住宅或商用地塊。

“在傳統的房地產市場，拿地規模和質量，決定房企的發展前景。‘融資—拿地—開發—銷售—回款’，這是一些區域房企近些年迅速成長為全國性房企的不二法門。”北京某房企人士對中國證券報記者表示。

盡管在緊調控周期中，房企拿地遭遇融資成本高企、拿地限制增多以及銷售回款預期不明等困難，但部分房企卻逆勢而為。對此，業內人士表示，緊調控周期中，仍然有一些企業可以獲得較為便宜的融資，加之企業經營策略有意向全國拓展，在土地出讓總體遇冷的情況下逆勢出擊，反而有較好的收獲。

今年以來，龍頭企業似乎也不想減少拿地的規模。中指院日前發布的《2019年1-7月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，從拿地金額來看，碧桂園、萬科、融創中國占據榜單前三位。其中，碧桂園、萬科拿地金額均突破千億元。

盡管全國房地產市場進入緊調控周期，但2017年、2018年，全國性擴張土地儲備，依然是許多房企做大做強的“明招”。不過今年以來，特別是進入7月、8月，隨著土地出讓市場整體收縮明顯，企業拿地節奏趨于放緩，有一些企業也收縮了拿地規模。

近日，有房企一份內部文件稱，2019年下半年原則上暫停拿地工作。而新城等企業，因自身原因出讓存量土地開發資產，縮減拿地規模。

非一線城市土地流拍頻現

梳理近期的土地出讓市場，一些新信號也值得注意。尤其是，非一線城市土地出讓流拍情況時有出現。

8月16日，嘉興桐鄉市出讓2宗商住用地，總起價7.09億元，地塊分別位于經濟開發區和石門鎮。最終，位于經開區的土地流標。8月，濟南、昆明、合肥等城市，也相繼出現土地出讓的流拍現象。

業內人士稱，相較于往年，今年非一線城市的房價受到持續嚴控，加之價格上漲空間有限，影響土地市場出讓，部分地段偏遠、配套不佳的地塊，容易無人問津。“這與前幾年非一線城市土地出讓搶翻天的局面截然不同。”

銷售數據也佐證非一線城市房地產市場的前景不明。易居研究院最新數據表明，在易居研究院監測的全國40個城市中，18個三四線城市7月份新建商品住宅成交面積環比下降12%，同比下降4%。其中，7個本輪調控較嚴的三四線城市（限購或限貸）7月份新建商品住宅成交面積環比下降19%，同比增長2%；11個本輪未調控或弱調控（僅限售）的三四線城市7月份新建商品住宅成交面積環比下降7%，同比下降8%。

業內人士預計，隨著近期政策面關于房地產的論述繼續從緊，今年剩余的4個多月，土地市場或將迎來新一輪緊縮。

“好的地塊瘋搶，資質平平的地塊無人問津，或許會在今后頻繁出現。”上述房企人士表示。