二手房交易哪里最活躍？ 深圳居首，上海墊底

原標題：二手房交易哪里最活躍？ 深圳居首，上海墊底

貝殼找房日前發布了《2019Q1城市居住報告》（以下簡稱《報告》）中，重點觀測了北京、上海、深圳、南京、成都、天津、鄭州七大城市的二手房交易及租賃情況。

如圖可見，二手房市場方面，5個城市的3月房價處于一季度的高點。一線城市整體波動上千元，深圳3月房價較之1月有所回調，但仍高于一季度均價；新一線城市波動較小，鄭州3月房價同樣有所回調，且低于一季度均價。

租房市場方面，《報告》顯示，與去年一季度相比，一線城市租金均有所上漲，其中深圳漲幅最快，每平方米租金上漲7.4元。新一線城市租金則普遍小幅下降，但天津的租金小幅微漲。如上圖可見，2月租金水平大多處于2019年一季度低位。這主要由于春節的緣故，各城市租房量較少。

除此之外，貝殼找房還通過數據發現了哪些規律和特點？

　　二手房活躍度“晴雨表”

　　深圳最高，上海墊底

二手房的“換手率”是指在一定時間內市場中房產轉手買賣的頻率，是反映房產流通性強弱的指標之一。七大城市中，上海作為最早進行調整、下行周期最長、跌幅最深的城市之一，當貨幣政策轉向、樓市調控松綁預期日益明顯，其從低谷反彈，再正常不過。但元氣也不是能夠迅速恢復的，從換手率上可見一斑。據貝殼找房的交易數據顯示，上海交易量TOP 20小區的平均換手率只有0.21%，七城中排名最低。

與此同時，深圳換手率最高，交易量TOP 20小區的平均換手率達到0.76%，比如深圳的桐林公寓，一季度的換手率高達1.87%。原因在于，與北上廣相比，深圳城市面積最小，存量商品房規模在一線城市中處于墊底位置，但常住人口已經突破1300萬。人多房少導致深圳二手房的買賣頻率較高。

換手率高的小區主要分布在成熟商圈內，生活配套完善，交通便捷，區位明顯。同時，成交量主要集中在小戶型，購房總成本低是促進交易活躍度的原因之一。

　　天津人買房

　　有點哏兒

貝殼找房《2018城市居住報告》曾提到，一線城市的購房者主要集中在30-39歲，二線城市則是25-34歲，整整少奮斗五年！而根據《報告》顯示，“95前”（1990-1995年出生的人）甚至已經成為新一線城市的購房主力，在成都、南京、鄭州，“90前”購房者超過30%，在各年齡段中占比最高。

相比之下，天津這座城市，購房主力人群卻和京滬等一線城市保持了一致，并且天津的平均購房年齡為36歲，晚于全國平均值。同時，七大城市中，天津的二手房交易集中在60平方米以下，占比近50%，而其他城市則更青睞60-90平方米的房子。

那么問題來了，為什么天津人買得晚、買得小？

一是因為房價較高，天津一季度平均房價為176萬元/套，高于成都、鄭州等新一線城市。二是天津人偏愛全款買房。在其他新一線城市，只有10%左右的購房者選擇全款，而在天津，由于貸款政策較為嚴格，加之天津人不愿“舉債”買房的傳統觀念，使之全款比例高達三成。這自然需要用更長時間去攢錢，平均購房面積也相對較小。

　　女生買房早，但男生買得大

在七大城市的男女購房PK賽中，雖然女性購房整體占比47.8%，略低于男性，但在深圳、鄭州、成都，女性已經實現反超。而且從購房者年齡來看，在多數城市中，女性也比男性更小。在是否支持女性婚前買房的話題上，調研顯示，八成的人表示支持，并且女生的意愿更為強烈，高達近九成。

不過，男性對購房成本的承受力略占上風，他們買的房子更貴、更大，并且獨立購房的比例也高于女性。只是北京的小姐姐們是個例外，《報告》顯示，她們買的房子平均每套500萬元，略高于北京爺們兒。另外，男性對房屋居室的要求更高，九成男性向往三居、四居，而女性普遍覺得兩居、三居已是幸福。

　　你的房子誰買單？ “85后”，這個可以有

購房誰買單？調研結果顯示，34歲是個分水嶺。在此之前，多數人除了拿出自己的積蓄，父母還得資助一些。而在34歲之后，未婚的靠自己，已婚的則是夫妻共同努力，父母終于解脫了。

“85后”在買房這件事上最有“野心”。首先，他們的理想居所是120-140平方米的大房子，這個比例高達53%，其他年齡段則認為90-120平方米足矣。另外，雖然和其他年齡的人一樣，多數人以三居室為最佳，但向往四居室的同樣大有人在，占比37%，在各年齡段中比例最高。

　　買房需求旺盛，為何成交難

通過貝殼找房數據顯示，與2018年一季度相比，目前無論是剛需、改善還是投資，七大城市的需求量普遍在增加，只有北京的投資客在減少。

在房住不炒的基調下，不同購房目的的占比趨勢有所不同。整體來看，改善型需求的占比在普遍增加，北京換房需求最旺盛。同時，投資客占比則開始減少。其中，成都尤為明顯，投資需求的比重下降了一半。不過，滬深兩地的剛需比重仍在增加。

在需求不斷增長的情況下，2019年一季度七大城市的二手房成交周期卻同比出現不同程度的延長。《報告》顯示，其中成都和鄭州最為明顯，成都從1個月變為4個月，鄭州則由2個月變為5個月。

《報告》分析發現，影響購房周期的因素主要集中在房源端，房子越大、居室越多、房齡越老，成交越難；而購房者的年齡、婚姻狀況以及付款方式則影響較弱。因此，周期延長與當下改善型需求占比增高可能有一定關系，因為意味著有更多人想換更大、居室更多的房子。