新房漏水保險賠 強制上險房價會跟漲？

潘亦純

原標題：新房漏水保險賠 強制上險房價會跟漲？

北京新房擬強制上保險，消息一出引發熱議。

根據北京市住建委、市地方金融監督管理局、中國銀行保險監督管理委員會北京監管局三部門近日聯合印發的《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》征求意見稿，本市新建住宅工程項目，應當在土地出讓合同中，將投保工程質量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。建設單位投保住宅工程質量潛在缺陷保險的保險費，可在建設項目總投資中的工程建設其他費用中列出。

未來，外墻脫落、漏水等這些往往引發扯皮的事，有望找保險公司理賠。但是看似好事一樁，卻引發網友擔憂“羊毛出在羊身上，房價是否要漲了”。與此同時，新規還被質疑“甩鍋”——“房屋質量出現問題，應該問責開發商而不是找保險公司解決”“為何不能加強質量監督及管理，而要靠保險賠償”。

對此，新京報記者采訪了匯友財產相互保險社副總經理趙宏彥、北京盈科(上海)律師事務所房產金融法律事務部主任郭韌以及中央財經大學保險學院教授郝演蘇答疑解惑。

　　焦點1 為何新房要強制上保險？

趙宏彥：目前，國外的建設工程質量潛在缺陷保險也基本采用強制投保模式，從保險公司的角度來說，保險畢竟遵循大數法則，參與的項目越多，保險公司才能更順利地對項目進行承保。

將保險公司拉入這一體系中，相當于住宅工程質量保證體系中又多了一個主體。如果該開發商開發的樓盤經常出現質量問題，那么保險公司出險的概率就會提高，這樣一來，后續這一開發商再開發新樓盤時，就很少有保險公司愿意承保，或者開發商需要付出更多保費，保險公司才愿意承保。市場博弈的結果會促使房地產市場優勝劣汰。

因此，對于開發商來說，保險這一市場機制對其是有約束力的。

此外，近年來購房者買房后因為質量問題而產生的糾紛不占少數，各級政府為處理糾紛消耗了大量行政資源。我認為政府也是希望能將日常繁瑣的糾紛問題，轉移到保險公司等市場主體來解決，減輕負擔。

當然，市場主體解決不了的問題，最終政府肯定還會出手。

郭韌：這個保險是強制開發商在建設房屋的時候購買，相當于延長了房屋質量的保修期，同時，又引進了第三方對開發商的房屋質量進行監督。對購房者而言，未來房屋質量發生問題的時候，保險公司作為第三方也可以共同來承擔相應的責任。

郝演蘇：在很多國家，建筑商為了承諾建筑質量，會專門投保相關的建筑質量方面的保險，我國有了這類保險，顯然就增加了問責、追責的機制。在此過程中，保險公司也會對開發商的建筑質量有標準要求，所以實際上是通過保險公司這一第三方，來增加對建筑商的監督和約束。

當然，開發商對于房屋質量的標準并不會因為保險公司的介入而有所降低，因為無論是否有保險，房屋質量也已有相關標準，也有政府方面的監理。

　　焦點2 開發商對房屋質量沒責任了？

趙宏彥：根據《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》征求意見稿，保險期間保險責任開始時間是自建設工程竣工驗收合格2年后起算。在住宅工程在竣工驗收合格之日至保險責任開始時間內出現的工程質量潛在缺陷，由建設單位負責維修。

一般來說，工程質量潛在缺陷保險對地基基礎工程和主體結構工程的保障期是十年，這是有科學依據的，因為普通工程，在十年以內基本就穩定了。例如地基基礎的不均勻沉降，結構構件之間的相對位移等都已經穩定了，不會再出大事情。而保險公司對保溫和防水工程的保障期則一般是5年。

工程質量潛在缺陷保險是在住宅工程竣工驗收合格后兩年才進行保障，有些購房者可能會想，為什么驗收合格后，還會出現漏水之類的質量問題。其實結合現實情況還是很好理解的，有些工程體量是幾萬平米、幾十萬平米，不可能每個角角落落都絕對保證質量，肯定會有不如意、缺陷、失誤的地方，因此就需要保險公司介入賠償。

根據以往理賠情況來看，保險公司理賠的方式有賠錢或維修，只需和業主達成一致。

郭韌：按照規定，在建設工程竣工驗收合格兩年內，還是屬于開發商承擔房屋質量的責任，兩年之后，就由保險公司來承擔。當然，保險公司的責任也是有期限的，要對應相關的條文。

郝演蘇：開發商一樣要對房屋質量負責，就跟商品一樣，出了質量問題要找廠商，房屋也有保修期，但保險公司介入后，房屋質量又多了一層保障。

按規定，保險期間保險責任開始時間是自建設工程竣工驗收合格2年后起算。這就有點類似于重疾險的等待期，等待期內被保險人生病是不能獲得理賠的，而新房是最容易出現問題的階段，水電暖都啟動，所有系統全部運轉之后，有可能出現一些小問題，這時候，就需要保險公司來理賠了。

　　焦點3 對購房者是好事還是麻煩？

趙宏彥：工程質量潛在缺陷保險的推出，對購房者來說絕對是一件好事，相當于延長了房屋的保障期，而且現在一些開發公司都是項目公司，工程結束后就解散了，個別房地產公司可能會從一個城市撤出，但是保險公司一直都存續。此外，對于保險理賠的時限和程序，都會有明確規定。

不過，購房者要注意，按原來的保險條款，住戶對房屋進行的二次裝修，是不在保障范圍之內的。

郭韌：這一保險對購房者來說肯定是有利的，因為保費是建筑公司支付。而開發商在建設房屋過程中，保險公司也會對房屋質量進行監控，根據規定，保險公司在最終評價報告中指出建設項目存在嚴重，且在竣工時沒有得到實質性整改的，建設單位不得通過竣工驗收。這對于購房人來說，相當于多了一個力量來監管房屋質量。

郝演蘇：對于購房者而言，更多了一重保障，保障期限又長了一些，當然是好事兒，保險公司對房屋建設商還是有很強約束力的。

　　焦點4 羊毛出在羊身上，保費會轉嫁到房價？

趙宏彥：根據規定，保險公司應當按照建筑安裝工程總造價的預算價計算保險費，建設單位應當及時支付合同約定的保費。這是因為保險費用并不是按房價計算，而是按照建安費用，而建安費用又很低，比如北京地區主體加裝修的建安造價也就在5000元/平米左右，乘以1.5%的費率，占比不高，對房價影響甚微。

郭韌：羊毛出在羊身上是有這個可能的，開發商出了保費，保費也是開發商的開發成本之一，以后這些可能會體現在房價里。

郝演蘇：建設公司投保工程質量潛在缺陷保險不會對房價有影響，因為保費占比是很小的。

新京報記者 潘亦純