融資門檻未變 房企發債融資成本顯著降低

“近來市場整體融資環境變好，房企通過發債、銀行開發貸等可獲得大量資金。”某大型信托公司地產項目經理李洋(化名)告訴中國證券報記者。據統計，3月房企融資持續升溫，40家典型上市房企完成融資總額突破1000億元；融資成本也有所下降，主流房企境外融資成本為6%-8%。業內人士透露，盡管目前房企融資環境出現改善，但針對房企的融資門檻并沒有降低，預計未來財務實力較弱的小型開發商仍將面臨較高融資風險。

融資規模顯著上升

中原地產研究中心統計數據顯示，4月以來，房企密集發布融資計劃接近1000億元。9日，融創中國控股有限公司公告稱，擬發行2023年10月到期的7.5億美元優先票據，年利率7.95%。8日，中國恒大集團公告稱，擬發行3筆合計20億美元的優先票據。同日，我愛我家宣布，擬發行20億境內公司債，期限不超5年。此外，1日，民生信托與房地產百強企業藍光發展在北京簽署戰略合作協議。

事實上，自春節以來，房企融資就在提速。同策研究院的數據顯示，3月房企融資筆數、融資額度均創下近年來新高。其中，40家典型上市房企完成融資共計1024.2億元，自2017年11月融資達1246.18億元以來(其中包含恒大600億元的股權融資)，首次突破1000億元，環比2月大幅上漲85.25%。

“最近明顯感覺項目增多，經常加班。”華南某信托公司地產信托業務人士李想(化名)坦言。同策研究院數據顯示，3月40家房企通過信托貸款融資總額達158.64億元，環比上月32.91億元大幅上升382.04%。

中國證券報記者還了解到，目前市場對地產行業的預期有所改善，地產信托產品銷售火爆。

融資成本下降

除房企融資規模明顯上升以外，房企融資成本也有所下降。

華遠地產于3月27日發行的一筆5億元短期融資券，利率僅為3.94%。3月26日，上海世茂股份有限公司公告稱，2019年度第一期短期融資券于3月22日發行完畢，發行總額為10億元，票面年利率為3.67%。公開資料顯示，一些中型房企的發債利率降至6%左右。

據中原地產統計，房企融資成本基本告別兩位數(個別企業除外)，境內融資的公司債均在5%以內，主流房企境外融資成本均在6%-8%，境外融資成本明顯降低。

中國證券報記者從多家信托公司了解到，房企通過信托融資的成本也略有下降。“房企融資成本從去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋說。李想則表示，目前公司地產融資成本約為10%，比去年底降低約0.5-1個百分點。

“雖然信托融資成本沒有顯著變化，但房企會跟我們講價。他們認為，通過銀行等渠道融資的情況改善，信托的成本也應降一降。”某中型信托公司業務人士王燁告訴中國證券報記者。

李洋認為，房企融資活躍，與近期大量房地產信托項目陸續到期不無關系。王燁則表示，房企融資規模上升主要有兩方面原因：房企預期改善，不少房企追加投入，帶來融資需求；融資環境寬松，資金成本下降，房企融資渠道更為通暢。

融資門檻未降低

“融資門檻一直未降，這是各家信托公司堅守的底線。”王燁透露。某城商行對公業務人士告訴中國證券報記者，其所在公司對房企放貸的審核標準一直沒有降低。

“我們的融資門檻沒有降低，目前只為一些大型房企提供融資。盡管房企融資渠道增多，但大型房企的融資需求一直有，無需通過降低門檻吸引業務，合規與安全是第一位的。”李洋坦言。

中國證券報記者了解到，2018年以來，各家信托公司紛紛提高融資門檻。王燁稱，2018年以來公司便對地產業務保持謹慎，一些激進的房地產企業堅決不碰，哪怕這些房企的排名或經營業績靠前。2018年年中，公司提高了風控門檻：年初時，公司還為房企百強提供融資；下半年，基本只做房企前50強業務。

在融資門檻并沒有降低的情況下，中小房企的融資依舊困難。穆迪最新發布的報告預計，一些評級為B及以下、財務實力較弱的小型開發商將比其他受評開發商面臨更高的再融資風險。