局地樓市現小陽春 市場回暖難持續

2019年的清明小長假一改春節假期的低迷之勢，部分一二線城市房地產市場呈現“小陽春”行情。業內人士表示，由于購房者調整預期，之前價格調整幅度較大的城市活躍度有所提高。但從庫存來看，過半城市庫存超過12個月，因此樓市回暖仍需觀察。

部分地區樓市回暖

中原地產研究中心統計數據顯示，清明小長假部分地區樓市有所回暖。上海小長假前兩日新建住宅網簽分別簽約80套與169套，較去年同期的54套和60套，同比上漲48%和182%。廣州清明節前2天新建住宅網簽分別是197套與143套。包括廈門等城市，小長假個別項目開盤需求量比前期有明顯上升。

中原地產首席分析師張大偉表示，雖然小長假網簽數據并不代表整體市場走勢，但從趨勢看，4-6月，全國熱點城市的市場活躍度會有所提高，特別是之前調整過價格的城市。

事實上，3月下旬以來部分地區房地產市場便出現升溫苗頭。上海易居房地產研究院發布數據顯示，3月40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長84%，同比增長10%。其中，4個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長108%，同比增長36%。

具體來看，中原地產數據顯示，北京商品房住宅成交31.1萬平方米，環比上漲了108%，同比上漲130%。二手房成交量達1.6萬套，是最近10個月的最高值。上海方面，上海新建商品住宅成交面積63.2萬平方米，環比增加106.5%。廣州成交90.2萬平方米，環比上漲177%，同比上漲48%。

張大偉表示，最近市場成交量環比上漲主要是因為2月春節市場低迷，但同比數據上漲，與最近市場預期升溫有關。很多之前價格下調的城市最近房地產市場都因為信貸相對寬松，購房者出現怕踏空的心理。

“與供應增加也有關系。”張大偉說。數據顯示，3月上海入市面積為78.8萬平方米，環比增加194%，同比增加100%。北京入市也持續高位，3月北京供應商品房住宅3707套，繼續增加供應，庫存積壓也持續上升。

土地溢價率有所回升

近日，無錫市出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競拍，最高溢價率達79.39%。其中，融創獲得2宗，另外還有一宗需要搖號。

3月下旬以來，部分城市土地市場相比1-2月的低迷有所恢復，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數量有所增加。3月21日以來，全國住宅地塊合計成交55宗，其中，溢價率超過40%的有19宗，超過100%的有5宗。

4月2日，杭州主城區出讓4宗地塊均以上限價格加自持面積獲得。蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地，經過30輪激烈爭奪，蘇州城投地產發展有限公司以16.77億元摘得，樓面價17294.57元/平方米，溢價36.11%。4月1日，廣州成功出讓4塊宅地、1塊商務用地、1塊工業用地，總起拍價近66億元，總體量超71萬平方米。

中原地產首席分析師張大偉表示，2018年，土地市場持續調控，降溫明顯，部分企業拿地較少。今年以來，融資壓力有所緩解，部分企業開始進入土地市場搶地，土地市場開始復蘇。部分熱點城市土地市場明顯活躍，溢價率有所上升。

張大偉表示，從全國看，土地市場依然處于平穩之中。2019年以來，全國多城市土地成交依然低迷，特別是一線城市。但對房企來說，為了加大銷售額，即便一二線城市調控政策嚴格，依然會集中拿地。

房企資金鏈難言樂觀

同策研究院的最新數據顯示，3月40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，環比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%，創16個月新高。其中，債權融資額為985.15億元，環比上漲78.49%，占房企融資總量的96.19%。

值得一提的是，雖然近期房企融資難度減弱，但由于過高的債務額，房企資金鏈難言樂觀。據世聯行的統計，2019年至2021年的三年間，房地產行業共有1.8萬億的到期債務，其中，2019年到期債券相比2018年翻了一倍。進入今年二季度后，境外償債壓力也將增大，而且絕大部分為成本高企的美元債務。

張大偉說，從2018年四季度來，房地產企業融資計劃實施逐漸井噴，雖然難度有所緩解，但由于缺血過多，融資需求依然較大。

“從去年11月開始，開發企業融資尤其是發債確實是寬松很多，近幾個月的融資額度較高，也使開發商資金面得到緩解。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，房企融資環境略有放松，但從政策口徑來看房地產融資不過度從緊，也絕不意味要徹底放松，不會大水漫灌。

有業內人士指出，在沒有貨幣之水的支撐下，樓市顯然難以支撐新一輪上漲。目前樓市的復蘇是寬松預期下的復蘇，若沒有真正寬松，復蘇將難以為繼。前期尚未調整的城市，仍舊存在下行風險。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前市場預期平穩，房地產調控政策依舊高壓，再疊加新房高庫存的分流影響，市場不存在快速升溫的基礎，回暖難以大面積跟進。2019年市場仍處在溫和升溫通道中，3月成交量或處年內月度高位，后期成交將季節性回調，均價大幅上漲無動力支撐，將小幅波動。

麥田房產方面則表示，考慮到住房信貸政策未有松動變化，預計接下來市場仍將呈現理性復蘇走勢。