上市房企陸續發布年報 轉型求變成為共識

上市房企陸續發布年報

銷售額與業績分化，轉型求變成為共識

碧桂園位于粵港澳大灣區的權益可售資源

3月以來，各家上市房地產企業陸續披露業績。從業績數據表現來看，多數房企在營收方面取得了較好的成績，一些企業的利潤也持續創下新高。

但在房地產市場風云變幻的今天，國內房企或多或少地受到了影響。去年以來，萬科曾高喊“活下去”，碧桂園宣布“提質控速”，恒大則提出“高質量發展”。另外，多元化布局和轉型也成為各家房企業績會上的關注重點。

看銷售

不再強調“流量”和目標

過去的2018年，各家上市房企銷售情況增長迅速。一些房企直接實現了從百億到千億的突破。

中國金茂年報指出，去年該公司實現合同銷售額1280億元，同比大增85%，首次躋身“千億房企”陣營。根據業績會上管理層透露的信息，今年中國金茂把銷售目標定在了1500億元。

3月18日剛剛召開業績會的中國奧園也宣布，2018年合同銷售實現912.8億元，完成全年既定目標的125%，與2017年相比直接翻倍。目前奧園銷售目標是實現25%的增長，如果這一目標完成，奧園將在2019年跨入千億軍團。

作為龍頭房企，碧桂園的業績一直備受關注。在各家研究機構公布的銷售榜單中，碧桂園銷售流量金額一騎絕塵，例如克而瑞發布的《2018年1—12月中國房地產企業銷售額排行榜TOP200》中，碧桂園以7286.9億元遙遙領先。

不過在碧桂園發布的2018年年報中，記者并沒有看到這一數字，只看到了5018.8億元的權益合同銷售額。碧桂園年報顯示，去年集團實現權益合同銷售金額約5018.8億元，權益合同銷售面積約5416萬平方米，增速分別為31.25%和23.06%。

業績會現場，有媒體就碧桂園僅公布權益銷售數據向管理層發問。“財務數據方面，如果我們主導占50%以上，就可以在會計中說是我們自己的”，碧桂園董事局主席楊國強說，按照原來的流量金額統計，別人并不知道公司的權益占比是多少。“長遠來說，這樣按權益數據公布，大家對碧桂園的銷售就會一目了然，對我們的了解也會更加清楚”，此外，碧桂園今年同樣沒有公布目標。

一般在統計房企銷售金額時，有流量金額和權益金額兩個標準，流量金額是指房企參與開發建設項目的總銷售額，但由于當前很多項目是兩家甚至多家開發商合作開發建設的，因此如果各家房企分別統計流量金額，則會出現銷售金額重復疊加的情況，但權益金額只計算房企在該項目中所占的權益份額，因此更能反映企業真實的銷售業績水平。

在碧桂園之前，已有房企堅持采用公布權益金額的做法。本周三，富力集團剛剛公布2018年業績，年報顯示，富力權益協議銷售金額達到人民幣1311億元，同比增長60%。與前幾年一直沖千億目標不同，去年富力終于以較高的增幅跨入千億房企陣營，這在當前房地產市場的形勢下十分難得。

富力集團董事長李思廉在業績會上表示，協議銷售增長強勁，證明了富力全國銷售團隊的實力，在艱難運營環境中仍能取得理想業績。

論盈利

有人歡喜有人憂

在已披露年報的房企中，碧桂園的利潤增長迅速，毛利和凈利增長均在七成左右，其中毛利潤達到約1024.8億元，同比增長74.3%，凈利潤約為485.4億元，同比增長68.8%，股東應占核心凈利潤達341.3億元，同比增長38.2%。

另一家龍頭房企恒大去年曾被稱為“盈利之王”，目前恒大尚未披露年報，相關數據預計3月26日才會正式公布，但根據本月初恒大發布的正面盈利預告，該公司上年凈利潤及核心業務凈利潤與2017年同期相比大幅上升，其中核心業務凈利潤預期較上年增幅超過90%。

根據歷史數據，2017年全年恒大核心業務凈利潤就已經達到405.1億元，如果按照此次披露的增幅進行估算，2018年恒大核心業務凈利潤將達到769億元，這一數字甚至超過了不少規模房企的全年營收水平。恒大通過公告表示，凈利潤的大幅增長主要歸功于提升產品品質，增加產品附加值，降低銷售、管理費用率，增加交樓面積等因素。

其他不少房企的利潤水平也在提高，例如中國奧園毛利潤達到96.3億元，同比增長88%，凈利潤29.4億元，同比增長51%，其中核心凈利潤同比增幅也達到63%。雅居樂的凈利潤雖然增幅不及碧桂園和恒大，但仍實現毛利246.74億元、增幅19.3%，凈利潤83.58億元，增幅23.3%的成績。

然而，并非所有房企的利潤水平都在上升，綠城中國2017年除稅前利潤人民幣63.91億元，增長70.5%。截至記者發稿前，綠城中國尚未披露業績數據，但根據其按香港聯交所規定發布的盈利警告，2018年度股東應占利潤同比減少了約50%—60%。綠城公告將盈利減少的原因歸因為出售附屬公司產生凈收益減少、年內集體物業減值虧損撥備有所增加以及若干外幣借款計提未實現匯兌凈虧損等等。但綠城公告也強調，盈利減少對其現金流沒有實際影響。

利潤下滑的還有富力，該公司年報稱2018年盈利為87.28億元，同比2017年的214.24億元減少59%。富力方面通過年報表示，主要因為2017年收購酒店資產帶來大額非經常性溢價收購受益，以及2018年此類非經常交易相對較少。但若除去收購酒店資產等因素，富力去年合并利潤仍是上漲的。

窺布局

多元化已邁開腳步

考慮到施工安全和用人成本等因素，碧桂園開始著手布局機器人產業，在其業績會上，楊國強和莫斌都對機器人業務進行了詳盡的描述。

“如今的年輕人很少去做建筑工人，而建筑行業除了泵送混凝土之外技術進步很少”，楊國強認為這是必須要做的事情，他認為機器人技術成熟的背景下，碧桂園有建筑建造場景，有建筑工地，可以通過實驗來完善技術，碧桂園有這樣的經濟能力。

莫斌則表示，機器人業務是碧桂園順應科技進步趨勢而做的提前布局，可提升工程質量與安全。他介紹稱，目前碧桂園成立的博智林機器人公司已吸引超過200名博士加盟，并與清華等高校及一些國際頂尖機構建立了聯合研發等合作。

多元化業務布局一直是房企的重點，除碧桂園的機器人產業和鄉村振興外，還有越秀地產的養老項目、中國金茂的城市運營、恒大的新能源汽車等。盡管記者在先前的采訪中，多位業內人士均表示這些多元化轉型并未真正成功，主業仍是房地產開發，但房企的試水仍在繼續。

恒大旗下的恒大健康日前收購了泰特機電70%股份，借此獲得了國際先進的輪轂電機技術，此前恒大已經投入280億元，并購或入股了多家公司，獲得了研發制造、動力電池等技術，完善汽車產業鏈，此外恒大還與哈佛達成協議，圍繞新能源產業汽車等領域合作研究。盡管一系列投入令恒大健康虧損了17億元，但恒大的新能源汽車產業鏈仍在持續前進。

中國金茂在2018年形成“以城聚人，以城促產”的“城—人—產”城市運營邏輯。根據年報披露，去年中國金茂已實現張家港智慧科學城等3個城市運營項目正式落地，新增26個框架合作協議簽署，累計獲取及鎖定13個城市運營項目。

越秀則持續布局養老地產，“養老產業的模式與我們的商業地產類似，通過提供商業物業，以服務來獲取穩定的現金流回報，我們發展養老產業是順應社會需求，這也是我們商業集中的一種業態”，越秀地產董事長林昭遠表示，2019年將重點孵化養老產業等新業務，提升房地產價值鏈各環節的專業水平和競爭能力。（記者 葛政涵）