北京換手率最高的二手房小區“長”什么樣？

中海御景春天位于西南四環外，是限價房項目，2012年對外出售，2017年滿五年可上市交易。

柏林愛樂緊鄰朝陽北路，共51棟樓，其中包含9棟塔樓和42棟板樓，戶型包括49平方米的開間到216平方米的四居室。

據貝殼研究院統計數據顯示，2018年北京二手房成交量100套以上、換手率前十的小區中，排名第一的是位于豐臺科技園的中海御景春天，2018年換手率達7.6%，高出第二名3.3個百分點，成交均價為51674元/平方米，相比于2017年上漲3.3%。而柏林愛樂二期以4.3%的換手率位居第二，成交均價53930元/平方米，較2017年的57782元/平方米下跌6.7%。這兩個小區為何會成為北京最熱的二手房交易小區？新京報記者實地探訪了解真相。

中海御景春天 | 換手率7.6%

限價房滿五年首次入市，小戶型居多

已滿五年達到出售條件

中海御景春天二手房銷售大熱的一個重要原因是，其產品性質為限價房，2017年恰好滿五年可上市交易，且該樓盤絕大部分為小戶型，不少業主用來以小換大。

說起這個項目，不得不翻出9年前那段轟動北京地產圈的地王誕生史。2010年1月21日，豐臺區六圈A居住項目用地被中海地產以59.7億元的總價摘得，溢價率高達194.8%，折合樓面價約為17153元／平方米，成為北京當時的新地王。資料顯示，該地塊總建筑規劃面積348037.9平方米，其中將配建5萬平方米左右的限價房項目，該限價房項目正是如今的中海御景春天，而另一部分純商品住宅是高端項目中海九號公館。

2012年3月，該項目取得預售許可證，主力戶型為41平方米至50平方米、60平方米左右的一居，銷售均價8000元/平方米，小區房源數量超過1000套。由于該項目是限價房項目，未滿五年不得上市交易，已滿五年可按市場價出售，但需按照房屋核定價與房屋原值差價的35%繳納土地收益金。2017年，該項目正好滿五年，可對外上市交易。

一位曾銷售過中海御景春天房源的房產中介銷售人員表示，該小區比較熱的主要原因是剛“滿五”，且小戶型，以小換大的業主較多，購買的客群多以單身或者是剛結婚的年輕人為主，總價低，支付壓力小。

據貝殼研究院數據顯示，2017年，該項目成交均價為50015元/平方米，2018年為51674元/平方米，上漲3.3%。截至2019年2月27日，自開始銷售以來，中海御景春天二手房共成交172套，2019年1月份成交10套，近30天帶看211次。

周邊配套齊全，部分購房者為總部基地工作的青年人

中海御景春天二手房銷售大熱的另一個重要原因是周邊交通通暢、配套齊全。

在北京南城諸如豐臺、大興區域的二手房多為上世紀80年代、90年代的老破小，年代久遠、建筑老舊，居住體驗并不好，而中海御景春天的建筑年齡不過8年多，提供物業服務的公司是中海自身，刷卡進出，對于有著居住要求的年輕人來說，較為符合。不過，由于地塊較小，小區僅兩棟高層住宅樓，公共空間綠化面積較少，且無地下車庫，車位緊張。

不過，彌補這一不足的是小區周邊配套齊全，交通便捷。據了解，中海御景春天位于西南四環外的豐臺科技園，距離西南四環入口科豐橋僅兩公里車程，附近的軌道交通有地鐵9號線，距離小區最近的站點是豐臺科技園站，步行距離1.1公里左右，距離郭公莊站，步行距離在1.4公里左右。

小區周邊商業氛圍濃厚，除了大量的底商外，北邊一路之隔是豐臺永旺夢樂城，購物、超市、電影、餐飲、娛樂等一應俱全，與豐臺科技園地鐵站點相鄰的是豐臺萬達廣場。

在教育配套方面，中海御景春天緊鄰豐臺八中（中海校區），為公立中學，西側1000米左右處是豐臺八中附屬小學。小區西南側500米處是世界公園，為國家4A級景區，占地面積800畝。

更重要的是，豐臺科技園的高新技術產業快速發展，基礎設施、公共服務、生活配套逐漸完善，有利于促進區域內職住平衡。豐臺科技園以六圈路為界，北部是企業總部基地，聚集了大量的企業。

據上述房產中介銷售人員表示，在中海御景春天購房、租房的部分人為總部基地工作的青年人。 采寫/攝影 新京報記者 段文平

柏林愛樂 | 換手率4.3%

成交均價跌6.7%，出手入手都為改善

產品多樣吸引剛需、剛改

柏林愛樂地處朝陽區常營片區，緊鄰朝陽北路。柏林愛樂以其多元化的產品吸引了各類剛需、剛改的購房者。據該樓盤附近中介銷售人員介紹，柏林愛樂小區分為四期，共51棟樓，其中包含9棟塔樓和42棟板樓，其戶型多樣，從49平方米的開間到216平方米的四居室均有分布。據介紹，整個柏林愛樂小區正是以多樣化的戶型見長，28、29號樓中還有復式戶型。

而柏林愛樂二期在四期中體量最大、戶型種類最為龐雜。鏈家網信息顯示，柏林愛樂二期共16棟樓，2445戶。龐大的基數、多樣的住戶群體也成為了承載高換手率的重要依托。

該名銷售人員表示，“在柏林愛樂中，房屋的銷售單價差距較大，故而很難給出整個小區的均價。但總體來說，一二期的均價相比三四期更為便宜，因為三四期樓齡相對較新。”

小區東門距地鐵六號線常營站步行距離約875米，距黃渠站步行距離約1.1公里。值得一提的是，柏林愛樂距離首都國際機場和國貿商圈的車程僅在30分鐘左右。

該小區1.3公里處坐落有龍湖長楹天街，其對面為華聯常營購物中心。小區北側1.3公里處有常營公園。此外，2018年6月29日報批通過的朝陽醫院東院區建設項目，規劃地點據常營地鐵站僅二三百米。

在教育配套方面，柏林愛樂小區內坐落有忠德雙語幼兒園；小區南側有采用九年一貫制辦學模式的北京市忠德學校。

小區環境有待改善

盡管柏林愛樂擁有便捷的交通、齊全的配套和多樣的戶型，但其仍有許多需要完善之處。記者發現，小區內一些步道的水泥地面略顯老舊，樓道墻面上印著各式各樣的小廣告，路邊綠植帶中歷歷可見寵物的糞便……這些看似不起眼的細節卻很容易使人對小區的整體印象大打折扣。

針對上述現象，小區附近另一中介的某資深經紀人表示，柏林愛樂整體物業費用較低，所以可獲得的物業服務也就相對有限。鏈家網信息顯示，柏林愛樂一二期物業費用為每月1.7-1.8元/平方米，三四期物業費用為每月1.98元/平方米。此外，該小區一二期落成時間較早，難免有配套設施老化的現象。

據記者觀察，樓齡相對較新的三四期確實較一二期的整體環境更好。而柏林愛樂51棟樓分布較為集中，每一期之間沒有明顯的界線，這就導致了單期樓盤“私密性”的降低。

此外，該小區并未實現人車分流，地上停車位在一定程度上擠壓了步道和行車道的空間，使得部分樓與樓之間的道路略顯局促。

如果說入手柏林愛樂是為了改善，出手者同樣也是為了改善。上述資深經紀人表示，“在剛需被滿足的前提下，很多人開始對區位、社區的整體品質和居住的舒適度提出了更高的要求。”

“不過總體來說，柏林愛樂在常營片區綜合條件較為突出，因此銷售情況一直比較樂觀。有不少購房者是來自國貿商圈的白領。”該資深經紀人對記者說。貝殼找房數據顯示，截至2月28日早7時，柏林愛樂近90天成交46套，近30天帶看735次。 (采寫/攝影 新京報記者 趙昱)