二手房降價是當前時點供求雙方的平衡

 樓市追蹤

不得不說的是，不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大規模交易，都屬于供給方的試探性動作。

近日，國家統計局發布的11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，二手房價格近四年首次出現連續2個月超過10個熱點城市下調。統計局數據顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.3%。其中北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。但從二手住房來看，二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。具體來看，北、上、廣、深分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

二手房房價的下跌事實上是對一二線以及熱點城市，支付能力相對較高的消費者的一種刺激，這種刺激一方面是對壓抑幾個月的需求的一種釋放，另一方面是市場對房地產市場需求的一種謹慎性試探。

從以上數據可以發現，二手房住宅出現下調的17個城市，其房價下調幅度均沒有超過1%，這也就意味著即使是一套400萬的房子，房價下調事實上只為其節省下16000元的購置成本。

從目前對房價微幅調整的市場反應來看，我們可以得出兩種結論，首先，一二線城市以及熱點城市住房需求彈性較中西部大，房價對需求的刺激效果明顯。其次，不同的市場主體由于知識背景、收入水平、家庭狀況和年齡結構的不同，對市場釋放的信息所產生的預期是有偏誤的或者說是有差異的，經濟學上稱之為預期的主體性特征。

因此，作為銷售市場的主要補充，二手房市場房價的下調，會讓部分消費者有“房價見底”的心理暗示，因而導致目前一、二線熱點城市出現二手房成交量占市場成交量過半的狀況。不過這里需要指出的是，二手房成交比例的迅速擴張，是依賴于房地產市場總體成交量下滑的，經過兩輪調控后，如今房地產市場沒有了金九銀十的支撐，用“慘淡經營”似乎也并不為過。

所以即使從相對量上來看，二手房正在搶占市場，但是這樣“壓倒性”的占領，是建立在消費者主體預期之上的。但是正如菲利普斯在研究失業與通貨膨脹之間替代關系中所提到的那樣，消費者會根據實際情況不斷調整預期，以保證自身的利益不受改變，也就是說在現實經濟活動中，經濟主體總是趨向理性的，但即使是預期趨于理性也具有很強的不可預測性，若是企業以此為其市場戰略基礎，“根基”未免太過薄弱。

值得一提的是，雖然在房地產目前的發展階段，二手房的交易意味著住宅對房屋持有者財富效應積累的終結，但是其變現產生的替代效應有利于盤活個人資產，增加資產的流動性，同時為資本市場注入活力。

事實上二手房市場的存量的消化，對平衡房地產市場供求的作用不容小覷，雖說目前我國新建住房速度有所放緩，但是待銷售的新房和二手房依舊具有相當規模。對于開發商來說保留一定的空置房有利于靈活地應對市場的變化，但是其持有成本以及對市場造成的效率的損失，都最終轉嫁給了需求方和社會，而產生這樣的經濟效率損失的經濟根源在外部性。

即企業生產或者說企業的某種行為產生的個人成本小于個人收益時，企業就會選擇生產而不論其所產生的社會成本，因而在自身利益最大化的考慮下，企業生產的水平往往是高于社會所需要的水平的。

房地產市場非均衡具有常態性，此次二手房成交量大規模地增加，只能說是當前時點供求雙方的均衡。事實上，11月底深圳樓市多家樓盤秒光也是屬于局部市場的均衡，對于房地產市場的整體走勢并沒有代表性的意義。

不得不說的是，不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大規模交易，都屬于供給方的試探性動作，我們需要注意到的是，房地產企業背后依舊是“毫無收斂”的拿地，而從目前市場的現實反應來看，雖然消費者需求的釋放具有個體性特征，但是總體上看，需求已經蓄“量”待發，給予市場的是一個積極的信號。

□盤和林(中國財政科學研究院應用經濟學博士后)