修法并不意味小產權房會轉正

 非農建設用地將不再“必須國有”，掃清了集體經營性建設用地直接入市的法律障礙，意味著政府將不再是唯一的非農建設用地供應者。但是，建設用地入市仍然要遵循符合土地利用規劃和用途管制的前提，修訂并不意味著小產權房會轉正。

日前，土地管理法、城市房地產管理法修正案草案提請十三屆全國人大常委會審議。草案刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。筆者認為，非農建設用地將不再“必須國有”，掃清了集體經營性建設用地直接入市的法律障礙，意味著政府將不再是唯一的非農建設用地供應者。但是，建設用地入市仍然要遵循符合土地利用規劃和用途管制的前提，修訂并不意味著小產權房會轉正。

長期以來，政府主導征地是我國農村建設用地“農轉非”的“華山一條路”。按照現行法律，集體經營性建設用地不能直接入市，如果要入市交易，必須變更為國有土地之后才行。除農村集體和村民用于興辦鄉鎮企業、建設村民住宅和鄉（鎮）村公共設施、發展公益事業外，其他任何建設不能直接使用集體土地，都要通過征收程序將集體土地變為國有建設用地。

所謂農村集體經營性建設用地入市，即在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，與國有建設用地使用權同地同權同價。這一改革思路自十八屆三中全會首次提出。2015年，在33個縣開始試點。前提是經全國人大授權暫停在上述地方實施有關法律。此后，浙江德清敲響全國“第一槌”，改革試點逐步開花結果。近年來，試點地區積極開展入市探索，建立健全市場交易規則和服務監管制度，形成了一批制度創新成果。

很多人關心對房地產市場的影響。值得注意的是，此次法律修訂的主要目的是推動依法改革農村土地制度。草案明確指出土地規劃和用途屬性必須為工業、商業等經營性用途，因此僅對非住宅類經營性土地有影響，對住宅類經營性建設用地沒有直接影響。即使直接入市也要符合規劃和用途管制，所以也不意味著國家允許小產權房轉正，政策對農村宅基地管控依然嚴厲。直接在農村集體土地上建設的房子，只有該村村民才能合法占有，不允許對市民上市交易，即使私下授受也拿不到房產證。

從目前試點的情況來看，集體經營性建設用地入市后的用途主要是工商業、服務業、旅游業，一些地方在獲得許可后試點利用集體建設用地建設租賃住房，即使是試點地區目前還沒有允許集體經營性建設用地建設商品房。可見，集體建設用地入市要有一系列的條件和規范。對此，此次草案明確了集體經營性建設用地入市條件及管理措施。

法律修訂的目的，是完善農村集體經營性建設用地產權制度，明確入市主體、范圍和途徑，建立健全市場交易規則和服務監管制度，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，最終實現城鄉統一的建設用地市場。改革試點的目標是釋放土地紅利，增加農民收益，繁榮鄉村經濟。這對于盤活農村集體資產、提高用地保障，無疑是件好事。

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