11月二手房成交“量穩價跌”

 北京市住建委數據顯示統計，11月北京二手住宅共計網簽11203套，與10月北京二手房住宅網簽8879套相比增加2324套，環比漲26.2%，同比增長32.1%。11月北京二手房成交量雖小幅回升，成交均價仍繼續下降。總體來說，二手房市場正處于交易量平穩、價格穩步回落的軌道。

低溫延續 平穩運行

11月北京二手房市場延續低溫態勢，成交量低位小幅回升，均價連續三個月環比下跌，重回今年3月水平，市場成交節奏繼續放緩。

對于11月二手房網簽量較上月提升的原因，麥田房產分析認為，受到小長假以及公積金政策使得很多購房者9月集中網簽影響，10月的二手房網簽量較低。低基數情況下，11月份的數據則出現回升。麥田房產認為，11月的實際交易量上并沒有增加。從數據上看，就歷史長周期成交量走勢來看，當前市場處于較低位平穩階段。

數據顯示，11月麥田二手房新增客源量環比上升1%，新增帶看量和上個月相比降低1%。由客戶量和帶看數據可以看出，本月客戶活躍度和上個月基本相當。

與此同時，11月麥田二手房新增房源量環比下降16%，本月降幅較大主要和上月新增房源增幅較大基數較高有關。

來自貝殼研究院的數據顯示，鏈家二手房11月帶看成交比由84下降至77，帶看轉化率有所提高，但仍保持年內高位。買賣雙方成交周期環比分別延長6.3天和5.5天，達到了2017年以來歷史峰值，核心500盤快速成交率繼續下探至19.4%，市場成交節奏繼續放緩，成交難度繼續增大。

成交節奏繼續放緩

11月北京全市二手房成交均價59381元/平方米，環比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均價與今年3月水平接近。

麥田房產首席市場分析師張葉松表示，從近幾個月北京二手房價格走勢來看，伴隨著交易量從小高峰回落至平穩，掛牌價在下半年以來呈現出持續小幅降低的走勢，市場交易價格仍將繼續下降。

根據北京麥田成交房源價格監測數據，11月份買方整體議價幅度(客戶議價=成交價/最后一次報價-1)為-6.9%，較上個月下滑1個百分點，本月客戶議價空間是2017年以來的最高水平。

面對交易量平穩價格回落的市場，業主對房價預期繼續走低，降價幅度高于市場降幅的在售房源在市場上更容易成交。

貝殼研究院的研究報告分析認為，均價的走低一方面是市場成交低迷，業主預期松動主動降價所致，北京13個區中有12個區均價環比下跌。另一方面也受結構性因素影響，10月以來單價相對較高的小戶型成交占比連續兩月下降，導致成交套均面積環比持續擴大。

目前，市場需求以首次置業的剛需人群和需要換房的剛改人群為主。雖然交易量交易節奏相對比較緩慢，但市場也顯得更加健康、平穩。

業內觀點

購房人再陷“觀望”

如今，購房人觀望氛圍再次占據上風，尤其是整體房價近期小幅下探，更是讓購房者放緩了入市的腳步。

二手房想快速成交會大多采取降價方式，而成交周期也被明顯拉長，掛牌三個月及以上都未成交的房源亦屬于普遍現象，預計年末二手房市場反彈力度有限。

部分區域價格或回調

未來北京二手房價將延續10、11月房價的水平，并且依然會呈現小幅下跌趨勢，但整體波動的幅度并不會太大，但不同區域的房價則有較大差異，部分區域的房價或會出現更明顯回調，成交量的低谷則會延續到明年一季度，而后波動或較為明顯，整體市場持續降溫態勢不會改變。

二手房市場難反彈

作為目前調控最嚴的城市，北京購房者投機性需求目前已降至最低，住宅市場也因此變得更為理性，目前購房者自住需求比例極高。

自5月份達到交易小高峰之后市場需求持續減少，目前市場交易量維持在較穩定水平，預計年底不會有明顯變化。(記者 陳靜思)