社科院報告:2019年房地產市場自住屬性進一步加強

 由中國社會科學院財經戰略研究院、新華社《經濟參考報》共同主辦，中國社會科學院城市與競爭力研究中心、鳳凰財經研究院協辦的《中國住房發展報告（2018-2019）》發布暨住房制度改革研討會11日在京舉行。《報告》課題組成員發布了多份專題報告。

《世界經濟與住房發展報告》認為，2017-2018年全球住房市場價格增速相對較高。長期來看，全球住房市場已經進入十年來最繁榮的時期。但是，與全球經濟的隱憂相對應，全球住房市場仍存在地域上的不均衡，如北歐、南歐、東歐、南美的住房市場持續低迷。美國的住房市場價格增速持續上升。

2018-2019年，在主要經濟體較好經濟前景的推動下，預測全球房地產市場在繼續保持繁榮的趨勢，甚至在下一波住房市場周期時具有更高的房價增速。但是，全球住房市場的不平衡也將加劇。發達經濟體將呈現“好者更好、差者更差”的馬太效應。新興經濟體的住房市場整體上會發展較弱，但是“海上絲綢之路”沿線國家的住房市場可能會出現持續的繁榮。

《中國住房需求報告》指出，今年以來，在宏觀經濟形勢面臨內外部雙重壓力、金融財政政策定向“寬松”的同時，2018年7月底中央政治局會議繼續強調“下決心解決好房地產市場問題”、“堅決遏制房價上漲”，釋放了進一步穩定市場預期的堅定信號，住房自住屬性得到進一步強化，市場供需兩端逐步回歸理性。

綜合房地產市場周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，預計明年市場仍將保持總體回調、平穩釋放的總體走勢，出現持續震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的釋放空間。

《中國住房金融報告》認為，從房企融資在非金融業融資中的權重走勢看，房企相對加杠桿特點明顯。截至2018年三季度末，房企融資總額在非金融業融資總額中的權重較上年同期不降反升近2個百分點。增額權重上升幅度更為明顯，房企融資增額在非金融業融資增額中的權重升幅超過7個百分點。這說明，相對于非房企融資，房企融資杠桿不降反升。這樣一種走勢與房企融資調控和監管的政策指向是背離的。自2016年9.30新政始，房地產相關融資調控和監管政策發條持續趨緊，但是，前述指標卻是不降反升，意味著此前房企降降杠桿政策在本報告期內并沒有取得預期效果。

《中國住房城市政府調控報告》指出，2017年第四季度以來，各地地方政府堅持中央政府提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”和“下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲”的政策基調，調控更加精準、靈活、有效。進入下半年后，隨著持續三年的調控政策逐漸顯現效應，部分城市樓市逐漸顯露疲態，土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進入上升通道。未來，一線城市可能微調調控措施，保持調控政策的適度；二線城市可能最具放松的沖動和條件，幻想激活樓市的熱度；三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。

《中國住房用地報告》顯示，2017-2018年土地市場供給和需求都比較旺盛，但隨著時間的推移，市場有降溫的態勢。在調控措施不放松、國際環境驅緊、經濟預期下行壓力加大的大環境影響下，房地產投資可能有所下行，由此可能引致土地市場的熱度在下一個年度里進一步降低。預計隨著棚改貨幣化安置力度的下降、商品房庫存量的回升，在下一個年度里，房地產企業的土地購置面積、土地購置費會可能會從高位回落，呈現出下行的態勢；與此同時，全國土地出讓收入的增速可能會放緩。如果各地政府在供地節奏上未做出適應性調整的話，在下一個年度里，住宅用地市場可能出現價量齊跌、溢價率不高且流拍率較高的狀況。另外，隨著租購并舉、發展住房租賃市場、支持住房租賃消費政策的逐步落實，以及利用集體建設用地建設租賃住房試點方案進入落地期，加上2018年新個稅法中關于租金可抵個稅等鼓勵租房的政策在下一步實踐中得到實施，租賃住房的供給與需求可能都會大幅度增加，從而引致租賃住房用地供給與需求的增加，租賃住房用地市場將逐步發育成長為住房用地市場格局中的一個不可忽略的重要組成部分。

《中國住房市場監管報告》指出，2018年，在穩定宏觀經濟的大背景和供給側結構性改革的大邏輯下，政府的住房市場監管政策主要從綜合監管角度著力穩定住房市場，從土地市場監管角度著力提高土地利用效率，從銷售監管角度著力維護市場秩序，確保各項政策落實效果，從租賃市場監管角度著力建章立制，促進租賃市場健康發展。

《中國住房保障發展報告》認為，我國已經建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。第一，城鎮低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障范圍也明顯擴大；第二，保障性住房和棚戶區改造項目建設擴大內需，促進經濟平穩發展；第三，近年，除了公共租賃房制度建設，還發展共有產權房制度滿足多元化需求，還培育發展集體建設用地的租賃住房市場，促進構建租購并舉的住房保障制度體系。

解決飽受高房價、高房租困擾的中、低收入階層的住房問題是義不容辭的社會課題。為實現“住有所居”目標，應積極建設新時代的租售并舉的住房保障制度。

《中國住房宏觀調控報告》認為，2017-2018年我國住房市場宏觀調控在繼續堅持“房住不炒”的原則下，調控政策持續穩定，特別是地方政府在調控上從嚴從緊，政策強化與擴面并存，整體調控措施超過400多次，創下歷史紀錄。整體來看，持續穩定從嚴的調控政策取得了較好的調控效果，房地產市場快速上漲的現象得到基本控制。

2018年我國住房市場將會從過去20年的住房高速增長期轉變到波動式增長和區域性增長并存的階段。面對這樣的形勢，未來住房市場調控在堅持“房住不炒”的原則下，要進一步加強因城施策、分類調控的實效性，各城市要進一步提高精準調控、及時調控的能力。一是堅定不移推進城鎮化。二是圍繞住房市場穩定發展實現調控機制化、制度化。三是繼續堅持因城施策，差別調控的政策毫不動搖。四是加快住房市場長效調節機制建設。