年末房企忙融資 “借新還舊”應對償債高峰

 年末房企忙融資 “借新還舊”應對償債高峰

11月，40家典型上市房企融資額達505.92億元，環比上漲28.85%；12月，32只房地產企業信用債到期，金額達266.25億元

年底不少房企將融資用途直接描述為“債務再融資”“償還債務”，兌付壓力可見一斑。

機構數據顯示，11月，在房企505.33億元的債權融資額中，公司債達到210.28億元，占比41.56%。B10-B11版圖片/視覺中國

2018年的最后一兩個月，房企發債融資的動作愈發增多。記者發現，年底不少房企將融資用途直接描述為“債務再融資”“償還債務”，兌付壓力可見一斑。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，2019年是房企還債高峰期，需要在2018年底“借新債還舊債”早做準備，否則來不及，可能會面臨債務違約風險。

公司債占比超4成

繼9月、10月融資金額連續下滑，11月，房企融資額度大幅提升，迎來年末的高峰。

據同策研究院監測，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額折合共計505.92億元，環比2018年10月的392.65億元上漲28.85%。

雖然融資頻率增加，但是并不代表著融資的放松。同策研究院朱莉莉認為，融資松綁和樓市拐點論實屬夸張，2019年底前房地產政策和市場難以松動，而金融機構向來“晴天送傘，雨天收傘”，主要還是看市場變化，市場下行下金融機構收緊的趨勢很難改變。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚稱：“年末更是銀根收緊的時候，金融機構資金也從緊，房企從銀行和金融機構獲取資金困難，多重因素疊加的情況下出現了企業密集發債的現象。”

“為了不讓彼時蜜餞成為此時毒藥，房企只能增強內部輸血能力，如加大營銷力度，加快存量產品的周轉，提高滾動開發的能力等。”朱莉莉補充道。

梳理房企的融資方式可以發現，債權類融資方式為融資的主流。據同策研究院統計數據顯示，11月，房企債權融資額為505.33億元，占房企融資總量的99.88%，環比上漲29.09%。其中公司債210.28億元，占比41.56%，其他債權融資91.69億元，占比18.12%，境內銀行貸款86.34億元，占比17.07%，信托貸款73.6億元，占比14.55%，中期票據43.42億元，占比8.58%，委托貸款和海外銀團貸款融資金額為0。

在其他債權融資方式中，房企成功發行的多為超短期融資債券，具有融資頻率高，融資額度較低的特征，且用途多數為借新還舊。

對于此，克而瑞分析師房玲認為：“由于2015年是房企發債的高峰期，而到今年年底多數房企面臨著短期償債的壓力，所以發債頻率增加。”

海外高息融資頻現

在境內融資趨緊的情況下，不少上市房企轉戰海外融資。

今年以來，僅A股上市房企就有超過30家發布了美元債券融資方案，不少公司融資成本超過10%，有的公司甚至達到13.25%。

從近期發布的融資方案看，利率普遍較高，達到10%以上。例如，時代中國發行的一筆3億美元優先票據，利率為10.95%。

龍頭房企也不例外。以中國恒大為例，公司11月19日早間公告，擬增發美元優先票據，原票面利率為11%。同樣，綠地集團的2.8億美元票據的利率也達到了9.13%。

同策研究院統計顯示，2018年11月美元融資總額合計人民幣154.61億元，是除了人民幣以外的第二大融資貨幣。

ABS融資成“新寵”

近期，不少房企嘗試ABS融資，發行ABS的房企增多且成功率增加。

例如，新希望地產首單購房ABS成功發行，利率僅5.7%，創17年以來民企最低利率紀錄；世茂股份擬發行35億元CMBS，以物業租賃收益權等資產產生的現金流作為支撐，發行期限不超過21年。

除了常見的購房尾款證券化外，陽光城更是嘗試以應收賬款為基礎資產進行融資。12月4日晚間，陽光城發布公告稱，公司擬與山東省國際信托股份有限公司、融博泰商業保理（上海）有限公司合作，以公司及下屬子公司的房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產，發行相關產品進行融資，總額不超過20億元。每一期融資存續期間不超過12個月。短短半個月，陽光城兩次借道應收賬款融資，加上此前擬發行規模50億元，擬融資規模已達到70億元。

綜合目前的融資案例，房企是以購房尾款、應收賬款、租賃收益等資產產生的現金流為支撐，通過此類ABS融資的利率處于中高等水平。

“ABS融資資金周期短、資金補充作用明顯，相對而言，發行成本較高，是一種利弊都非常明顯的方式。”江瀚稱。

據天風證券固定收益首席分析師孫彬彬估算，目前銀行間、交易所、報價系統共發行地產類ABS產品4157.09億元，存續余額3600億元。其中，房地產企業ABS融資約3200億，占比77%。而地產企業ABS融資類型近年來出現的一個重要變化是供應鏈保理、購房尾款這兩種現時債權類ABS占比持續提升，這也反映出當前投資者對現時債權類ABS的偏好。

房玲認為：“資產證券化現在是熱門方向，政策上也比較支持，應收賬款資產證券化，提前利用了未來的現金流，是現下房企密切關注的融資方式。”

永續債“重出江湖”

在各種融資渠道中，曾經淡出江湖的永續債再次重現身影。

11月27日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告稱，近日，該公司收到中國銀行間市場交易商協會出具的《接受注冊通知書》，同意接受該公司100億元永續中期票據注冊。

一向穩健的保利也選擇了永續債這樣“亦正亦邪”的融資工具。

永續債曾經因為恒大被廣泛普及。恒大曾因通過永續債大規模融資實現規模的跨越式增長，同時也遭受著高風險的質疑。去年6月30日，恒大完成了全部永續債的贖回工作，共計1129.4億元。

據了解，永續票據，也叫無期票據，是非金融企業（發行人）在銀行間債券市場發行的無固定到期日、可遞延支付利息的中期票據。實際操作中，永續債在發行時會附加贖回及利率調整條款，也叫“利率重置條款”：第一、二年不低于約定利率，從第三年后利率大幅上升。這也被稱為“2+N”模式，也即是銀行在合同上第三年起設置高息。

因為永續票據產品在滿足一定條件下可計入權益，提高發行人自身權益水平，能夠幫助發行人改善資產負債結構與財務指標且不攤薄股東權益，所以上市房企一度青睞此融資方式，但是如果不能在一定期限內還清，則面臨著遞增的高息壓力。

事實上，更多的房企也在嘗試發行永續債。據不完全統計，除了保利，中建國際、光明地產、越秀集團、中交建等也于近期紛紛加入永續債的發行大軍，發行總額約達56億元。

房玲認為：“只要能融到資，現階段企業是各種融資渠道都嘗試，所以房企融資呈現多元化的特點。而永續債既能融到錢，又能降低負債，在風險可控的情況下是具備吸引力的。”

“永續債雖然相當于債券中的股票，具有融資和降負債的雙重優勢，但是發行永續債需要更高的企業條件，變現能力相對較差，一般是大的房企發行加上回購等條件，在一定期限里贖回。”江瀚評價稱。

用途

發新債是為償還舊債

據同策研究院監測，11月份，融資的上市房企既包括碧桂園、恒大、綠地等龍頭房企，也有龍湖、華夏幸福、富力等大中型房企，還有龍光、花樣年、華遠、時代中國等中小型房企。

記者發現，在資金用途中，不少房企發新債專用于償還舊債。12月3日，富力地產2018年公司債券（第一期）發行，規模40億元。據了解，該筆債券募集資金扣除發行費用后，擬全部用于償付富力地產已發行公司債券于2019年內的到期回售部分。11月28日，金地公告稱，已完成2018年度第三期超短期融資券30億元人民幣的發行，主要用于償還2018年3月7日發行的2018年第一期超短期融資券，該筆債券將于2018年12月到期。11月20日，龍光地產公告稱，當日完成發行的24.9億元首期境內公司債券，將用作償還發行人債務。

還有中國恒大，11月19日公告稱，間接全資附屬公司景程有限公司增發10億美元于2020年到期的11%優先票據，所得款項主要為現有離岸債務再融資。11月13日，證監會核準華夏幸福向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券，擬全部用于償還到期或回售的公司債券。

借新還舊雖然是房企融資的常用操作手段，但是如此集中且專門用于償還舊債，值得關注。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這一波借新還舊與債務兌付高峰有關，房企在2016年曾集中發債，周期一般是3年，差不多到2019年是償債高峰期。

壓力

12月房企將償還266億信用債

事實上，從2018年四季度以來，房企信用債（包括企業債、公司債、短期融資券、中期票據、資產支持證券、次級債等品種）的到期兌付數量就開始增多，月均償還量都保持在30只以上。

據wind統計數據顯示，2018年12月1日到12月31日，共有32只房地產企業信用債到期，償還量266.25億元，去年同期是82.66億元；算上提前兌付以及回售部分是65只，總的償還量是439.99億元，去年同期為170億元。

而2019年全年，房企將迎來償債高峰。記者查詢wind數據獲悉，2018年-2022年，房企到期需要償還的信用債規模分別為2095億元、3765億元、3936億元、6776億元、2343億元，2017年僅為736億元，也就是說，2019-2021年，是房企償債的高峰期。

具體來看，2019年，共有445只信用債到期，到期償還金額3765億元。

記者從wind獲悉，截至12月5日，泰禾于2019年到期的債券和中期票據有四只，總的發行規模為80億元；萬科于2019年到期的債券主要是今年發行的7只超短期融資債券，共140億元；旭輝在2019年初有一只債券需要還，發行規模為27.9億港元的可轉債。富力地產于2018年12月以及2019年到期的債券主要是2018年發行的多期短期融資券，總的發行規模是51.7億元。

值得關注的是，富力地產在今年12月份成功發行的40億元公司債主要用于2019年到期回售部分，共96億元公司債，回售日均在2019年1月份。事實上，為了增加流動性緩解資金壓力，富力地產今年還啟動股權類再融資，發行不超過約8.06億股新H股。

還有花樣年，wind統計數據顯示，于2019年到期的債券共有5只，發行規模為8.4億美元和16億元人民幣。今年年初，花樣年就曾發行多期美元票據和債券，為集團若干現有債務再融資。

不過，今年9月5日，國際信貸評級機構標普確認，將花樣年的展望從穩定調整為負面，同時確認其“B”的長期主體信用評級，確認其無償還優先無抵押美元債券“B”的長期債項評級。

評級下調的主要原因是，預計未來12至24個月該公司杠桿率不太可能實質性好轉，包括美元優先債在內的大量債務即將到期，使之面臨越來越高的再融資風險。

方正證券分析，隨著償付高峰的臨近，再疊加金融去杠桿導致的債券市場出現的集中債務違約潮，市場對于房地產企業債務兌付能力的擔憂普遍加劇。

風險

4只債券兌付違約

債務兌付迎來高峰期，企業債務違約也隨之增加。Wind統計數據顯示，截至12月5日，2014年共發生６只債券兌付違約，涉及金額13.4億元，2015年25只，涉及金額115.19億元，2016年56只，涉及金額393.77億元，2017年35只，涉及金額337.49億元，2018年增加到102只，涉及金額1020.44億元。

對于房地產行業來說，亦是如此，Wind統計數據顯示，2014-2017年，基本無房企債券兌付違約，但是，2018年以來，已經有4只債券到期兌付出現違約，涉及兩家房企，包括中弘股份、華業資本等。

其中，中弘股份因為深陷債務違約，已經被強制退市，截至11月30日，中弘股份累計逾期債務本息升至94.36億元，全部為各類借款。華業資本10月8日發布公告稱，公司“17華業資本CP001”應于2018年10月13日（此日為節假日，順延至10月15日）兌付，由于公司流動性緊張，本期債券本息償付存在不確定性風險。不僅債券違約，華業資本也遭遇信托融資方的追責，華業資本11月9日晚間公告稱，公司及子公司西藏華爍近日收到北京市第三中院發來的《執行通知書》，大業信托向法院強制申請執行公司及西藏華爍向其支付欠款、利息及相關違約金，案件金額合計19.92億元。

在業內人士看來，對大房企來說，尤能通過規模優勢、融資渠道和成本優勢以及快速回款的方法來償還債務，降低杠桿，但是對中小房企來說，資質趨嚴受限更多，劣勢盡顯，情況危急，債務兌付壓力更大。

同策研究院總監張宏偉表示，從今年3季度到明年3季度，是房企債券兌付壓力較大的時間段，有的房企資金鏈表現得比較緊張，希望通過借新還舊，用中長期債務置換掉短期債務，但是大的政策環境并未改變，借新還舊只能解決個別企業的燃眉之急，不能解決根本問題。“這輪債務兌付高峰中，過去擴張速度較快、杠桿用得較足的中型房企將受到很大影響，諸如浙江房企、閩系房企等。”（記者 徐倩 段文平）