“房鬧”考驗(yàn)開發(fā)商、業(yè)主契約精神

 ■ 封面評(píng)論

近期，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，我國(guó)樓市持續(xù)降溫。國(guó)慶期間，不少熱點(diǎn)城市的樓盤主動(dòng)“打折”“降價(jià)”，以期帶動(dòng)銷售量，盡快去化回籠資金。

但是，隨著越來(lái)越多的樓盤加入降價(jià)的行列，老業(yè)主卻因不滿樓盤降價(jià)而維權(quán)。例如，在上海浦東一樓盤去化不佳而主動(dòng)降價(jià)，售價(jià)由3.5萬(wàn)元/平方米降低到2.6萬(wàn)元/平方米，由于降價(jià)幅度之大，前期業(yè)主無(wú)法接受，因此在售樓處門前拉橫幅反對(duì)開發(fā)商的降價(jià)行為。不僅僅是上海，國(guó)慶期間，杭州、合肥等一些城市也出現(xiàn)因?yàn)榻祪r(jià)而維權(quán)的行動(dòng)。

事實(shí)上，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的時(shí)候，“一降價(jià)就維權(quán)”已經(jīng)成為部分業(yè)主的慣性做法，這不僅凸顯出契約精神的缺乏，也妨礙了市場(chǎng)交易的正常進(jìn)行。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，價(jià)格是由供給與需求之間的互相影響、平衡產(chǎn)生的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的時(shí)期，由于需求低迷，開發(fā)商出于去化的目的主動(dòng)降價(jià)，屬于市場(chǎng)主體常見的市場(chǎng)行為，降價(jià)行為反過(guò)來(lái)可以刺激需求帶動(dòng)銷量。

更為重要的是，契約精神是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的精髓。買賣雙方在自愿、理性的情況下簽署合同，達(dá)成交易，就應(yīng)該遵循契約精神。目前，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅限于開發(fā)商保質(zhì)保量地售出房產(chǎn)，業(yè)主以定價(jià)支付，未來(lái)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由業(yè)主來(lái)承擔(dān)。在購(gòu)房合同中，開發(fā)商也并未與業(yè)主約定“如果在一定期限內(nèi)降價(jià)，開發(fā)商就構(gòu)成違約并予以賠償”。

既然“新盤降價(jià)不違約，老業(yè)主求索賠無(wú)法律依據(jù)”，那么，在簽署合同時(shí)，購(gòu)房者就應(yīng)該理性考量，承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。購(gòu)房者在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候可以坐享房產(chǎn)增值帶來(lái)的收益，而在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，購(gòu)房者也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的虧損。尤其是對(duì)“炒房客”來(lái)講，如果購(gòu)買房產(chǎn)是為了投資目的，期待房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)增值收益，那么，就需要認(rèn)清投資有風(fēng)險(xiǎn)的事實(shí)。

另一方面，同樣需要我們厘清的是，如果在市場(chǎng)下行的時(shí)期，開發(fā)商違背承諾，偷工減料，“撕毀”合同，例如，買房時(shí)承諾精裝交付但是交房時(shí)則改為毛坯，降低房屋質(zhì)量，降標(biāo)降配，這同樣是違反契約精神也是違反合同法的行為。在這種情況下，業(yè)主展開理性維權(quán)是合法合理的，并且建議業(yè)主在必要的情況下通過(guò)訴諸法律來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。

契約精神需要買賣雙方來(lái)共同遵守。尤其是在市場(chǎng)下行的時(shí)候，對(duì)開發(fā)商和業(yè)主來(lái)說(shuō)都是考驗(yàn)。價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信號(hào)，我們需要正視價(jià)格的波動(dòng)，引導(dǎo)理性消費(fèi)，提升法律意識(shí)，從而更好地維護(hù)自身權(quán)益。(徐倩)