險企競相發力養老社區 盈利瓶頸待突破

隨著我國老齡化程度不斷加深，中高端養老服務供給逐漸成為產業布局熱點，保險巨頭們早已不約而同地將目光瞄準了中高端養老社區。業內人士認為，從目前來看，保險公司在當前所有致力于養老社區開發的企業中最具備優勢，但同時面臨運營周期長、盈利慢、人才短缺等困局，養老服務發展尚待更多領域的突破。

養老社區再添新丁

近日，中國太保集團公布的《太平洋保險養老產業發展規劃》稱，將在3—5年內首期投資100億元，在全國重點城市打造“太保家園”系列高品質養老社區。至此，國內大型保險巨頭已在養老社區領域聚齊。據透露，未來5年，中國太保集團將累計拓展8000至10000套高端養老養生公寓，累計逐步儲備和運營床位數10000至12000張。

根據規劃，太保的養老社區將依據“聚焦集團保險主業高地城市、聚焦長三角等經濟區域中心城市群、聚焦人口老齡化重度城市”的原則進行布局。在形成一定品牌聲譽和積累成熟經驗后，太保集團將吸引外部資金，內外部資金并舉，通過股權投資或基金模式，進一步加大養老社區的投入。

事實上，對于投資養老社區，國內多家大型險企早已紛紛布局。從2009年，泰康獲批成為保險業第一家養老社區投資試點以來，截至2017年6月底，全國共有8家保險機構投資29個養老社區項目，分布于北京、天津、河北、上海、江蘇、海南等東部沿海的18個省區，占地面積超過1200萬平方米，計劃投資金額678.2億元，床位數超過4萬個，部分養老社區項目已投入運營。

其中，泰康是目前國內最大的連鎖養老機構，在養老社區領域布局最早、發展最快。截至目前，泰康在醫療和養老基礎設施建設投入的資金超過200億元，占行業總計劃投資額度的三分之一。同時，泰康已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州、南昌、廈門、沈陽、長沙等12個核心城市投資建設大規模、全功能、國際標準的醫養社區，并配建醫療機構。

“社會資本投入建設的一批高品質養老社區，適應了一部分中高端老人及其家庭的需要。這是養老產業市場日益細分的結果。”泰康保險集團相關人士指出，養老社區絕不是暴利產業，具有投資規模大、回收周期長、回報低的特點。在資金運用上，與保險資金卻是“天配”。養老社區非常符合保險資金投資的要求：安全、不受經濟波動影響、有穩定的現金流；長期穩定的收益特點，恰好可以解決壽險資金的資產負債匹配方面的需求。

中國太保表示，在形成一定品牌聲譽和積累成熟經驗后，集團將吸引外部資金，內外部資金并舉，通過股權投資或基金模式，進一步加大養老社區的投入。泰康則宣布，未來將進一步加大在醫療和養老領域的投資，打造服務全國的生態化醫養實體服務網絡。

新華保險相關人士告訴記者：“在健康產業布局方面，我們將推出‘養老公寓+康復醫院’的模式，北京延慶的養老社區已經開工，同時計劃收購北京新華卓越康復醫院有限公司100%股權，并為其注資1.7億元人民幣。”

盈利模式有待探索

業內人士表示，一方面，養老社區發展進入了“搶灘登陸”的黃金機遇期；另一方面，也存在著回報率低、落地難等發展困境。雖然普遍認為養老社區能為保險公司帶來長期穩定的回報率，但目前其運營模式和盈利模式也正處于探索之中。

據了解，目前一些養老社區的入住門檻是提前購買一份年金型保險。以泰康為例，除了達到入住年齡的老人可通過支付入門押金及月度服務費的方式直接入住社區外，另一種入住方式是客戶購買“幸福有約”等年金保險產品后，獲得養老社區的保證入住權，未來的年金收益可以領取，也可以選擇入住養老社區，用于支付月費。

這意味著，保險公司的產品能賣出去，才能保證養老社區的入住率。記者了解到，一些成熟的養老社區入住率高達100%，甚至出現排長隊的現象。目前大中型險企投資建設的養老社區首年入住率均超過30%，一年后甚至可達80%-90%。

業內人士稱，保險公司由于前期資金投入巨大，投資回報周期比較長，很難做到快速回本。一位行業人士告訴記者，養老社區的建設周期長、利潤低。一個養老社區項目從拿地到蓋房，平均周期是5年，建設1個社區的花費是30億-50億元，并要承受5年無收益的壓力。

由于高投入的重資產、大規模屬性，不是所有的保險機構都能做醫養為特色的養老社區。泰康保險集團董事長陳東升說，今年泰康燕園可以基本實現收支平衡，但是要把投資收回來還是遙遙無期，可能需要二十年，甚至三十年。

“從國內經驗看，養老社區入住率達到約70%以后，運營管理收入（月費+護理費）將可覆蓋運營管理成本，從而產生正的凈現金流。根據有關測算，在由養老社區土地使用限定的50年投資持有期內，項目投資的內部收益率在5%-5.5%左右，可基本覆蓋保險資金的運用成本。”一位大型險企健投部負責人稱。

川財證券研究所楊歐雯認為，盡管醫養概念如火如荼，但目前養老保險配套的社區建設還處在發展初期階段，整個行業尚處在摸索和“試錯”的階段，作為一個新模式，在發展初期難免面臨較高的投資風險。

業內人士指出，目前公辦養老機構在拿地、融資、水電費、經營稅收方面都有政策優惠，但對民辦機構而言，還沒有大規模的政策支持。同時，在我國的城市規劃中，一直沒有“養老用地”這一項。因此，很多商業養老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業用地、醫療用地等，導致前期土地成本相對較高。

如果險企拿到的是商業用地，則無法獲得稅收優惠以及床位補貼；如果拿到的是慈善用地，只能持有無法轉讓，便無法用銷售住宅的收入補貼養老社區投入成本。“養老社區投資的盈利水平還達不到我們對投資回報的要求。”一位保險資管人士表示。

“國家對養老用地的相關條款還未出臺。一些地方拿地會便宜些，當地政府為了發展養老產業，會單獨設計優惠拿地的專設條款，但還需要通過商業招拍掛的方式。這就導致了一些地區的養老社區已簽約但未拿地，加緊建設和快速擴張實際上還無法做到。”一位養老社區負責人稱。這就會進一步引發投資風險，動輒十幾億元或上百億元的養老社區，且只能作為物業長期持有，不能出售，流動性弱，如遇到土地和房地產市場價格較大波動，將無法及時收回投資成本。

分析人士指出，從目前情況看，保險產品與養老社區的對接尚屬淺層次。各家公司與養老社區對接的產品并無特殊之處，實際上只是在保險產品與入住資格之間形成的一種“外聯”，有關入住資格、入住服務等內容主要體現在保險合同之外的入住協議等材料中。因此，目前所謂的“對接”仍可看作是保險公司的一種銷售策略，至于真正的深層次對接或嵌入式“內接”，還有待保險公司作進一步的探索。

發展需形成多方合力

養老社區將虛擬的金融保險產品與現實的醫養實體服務結合起來，這是一項涉及面廣的綜合性系統工程，不僅需要保險公司及有關方面的大量投入，也需要政府及監管部門的政策支持和有效引導。只有多方形成合力，才能促進保險養老社區的健康發展。

業內人士指出，在政府層面，迄今為止，盡管國家在宏觀層面支持養老產業發展的政策利好不斷，但在操作層面，保險養老社區建設仍面臨用地性質、融資渠道、財稅政策等一系列瓶頸問題，亟需政府出臺或落實對于保險養老項目的支持政策。

國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生建議，在監管層面，急需采取有效措施推動養老社區發展。包括支持保險公司積極開發與養老社區對接的各類保險產品；組織開展相關研究并制定管理措施，建立交流協調機制加強內外部溝通等。

陳東升認為，要實現“養老革命”，就必須降低成本，讓更多的人享受到泰康養老社區所主張的新型養老生活。事實上，陳東升正在思考實現的路徑。

“首先要有觀念的變革。然后是通過持續的創新，變革，來降低成本，讓更多人可以享受得起這種新的生活。”為此，陳東升提出了四種方式。他說：“一是創新產品，降低成本，可以戶型小些，鼓勵老人去公共空間活動；二是鼓勵年輕人早買保險，早投資早積累，將來可以憑借投資收益享受泰康養老社區的服務；三是通過時間銀行、居民自治來實現，年輕的老年人幫年長的老年人，這個時間可以提前存儲在時間銀行；四是利用高科技、人工智能，用技術驅動來提高效率，降低成本。”

業內人士指出，從盈利模式來說，“風險補償+養老居住+健康維護”是大方向。比如，一些養老社區與保險產品掛鉤，養老社區只是險企提供的養老綜合管理解決方案中一環，實現多險種跨期發展，是未來險企在養老社區投資上制勝的關鍵所在。(記者 程竹 林婷婷)