不滿物業(yè)服務拒繳物業(yè)費 為何敗訴的大都是業(yè)主

 不滿物業(yè)服務 拒繳物業(yè)費

為何敗訴的大都是業(yè)主

成立業(yè)主委員會才是關鍵

□周刊記者 胡江濤 文/圖 

案例：未繳物業(yè)費的業(yè)主敗訴了

6月20日，河南迪克物業(yè)管理有限公司（以下簡稱迪克物業(yè)）總經理狄旭梁拿到遂平縣人民法院的判決書，他并沒有因為勝訴而高興。

遂平縣幸福里小區(qū)的一名業(yè)主，以房屋質量、貓狗擾人等原因，長期拒絕繳納物業(yè)費。在多次催要無果的情況下，負責該小區(qū)服務的迪克物業(yè)向法院提起訴訟。6月20日，法院判決結果出爐，要求業(yè)主向迪克物業(yè)支付物業(yè)費。

無獨有偶。河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司駐馬店分公司（以下簡稱建業(yè)物業(yè)）也曾因為物業(yè)費起訴建業(yè)·森林半島的一名業(yè)主。自2010年至2017年，該業(yè)主一直未繳物業(yè)費。建業(yè)物業(yè)最終將該業(yè)主起訴到驛城區(qū)人民法院。2月5日，驛城區(qū)人民法院判決該業(yè)主支付2010年1月1日至2017年12月31日期間的物業(yè)費共計6534元錢。

記者梳理眾多物業(yè)公司起訴業(yè)主的案件中發(fā)現(xiàn)，它們有幾個共同的特點。

特點1：相關案件增多

何銀富是河南筑夢律師事務所的一名律師。

6月25日，何銀富的辦公桌上擺放著厚厚的一摞訴狀,其中，有十幾個案例，都是迪克物業(yè)起訴業(yè)主的。

何銀富的辦公桌上擺放著厚厚的一摞訴狀。

何銀富說，從去年下半年開始，他接手的案件中，涉及物業(yè)費的占比在逐步上升。

何銀富強調，物業(yè)公司單獨起訴業(yè)主的案例并不多，大多數(shù)會將拖欠物業(yè)費的業(yè)主集中起訴。

除了案件上升外，這類案件另一個重要特點就是，物業(yè)公司的勝訴率極高。

特點2：違約金訴求過高

記者發(fā)現(xiàn)了一個特點，除了對物業(yè)費進行追要外，物業(yè)公司還要求業(yè)主賠付違約金。

迪克物業(yè)的訴訟請求包括判令違約業(yè)主繳納物業(yè)費的逾期利息2000元,而法院認為請求過高，違約金應當以實際損失為依據，酌情支持600元。

建業(yè)物業(yè)提議，滯納金按照拖欠物業(yè)費的20%計算。驛城區(qū)人民法院同樣認為訴求過高，以實際損失為依據，給出的判決結果是按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算。

何銀富說，違約金一般在物業(yè)服務合同里都有約定，但是有些約定標準過高,如果業(yè)主請求調整，法院一般會適當調低。

特點3：起訴后，大多數(shù)業(yè)主主動繳費

何銀富代理的類似案件中，經過調解，相當一部分業(yè)主都會主動繳費，以物業(yè)公司撤訴告終。

實際上，在開庭前，法官在調解中，物業(yè)公司可能會以減少物業(yè)費或免除違約金的方式和業(yè)主達成調解協(xié)議。

特點4：物業(yè)公司不愿意打官司

狄旭梁說，物業(yè)公司是為業(yè)主服務的，一定要搞好和業(yè)主之間的關系，不到萬不得已，他們不會起訴，這實屬無奈之舉。

建業(yè)物業(yè)總經理孫獻偉說，物業(yè)起訴業(yè)主，等于徹底和業(yè)主撕破了臉。此外，物業(yè)公司還得不斷提供各種證明材料，一時半會，案件結果還下不來。打官司對于物業(yè)公司來說，耗時又耗力。

特點5：業(yè)主維權入誤區(qū)

記者在采訪中了解到，由于我國法律法規(guī)的逐步完善，業(yè)主的法律意識和維權意識也在逐步增強，但部分業(yè)主在維權過程中存在誤區(qū)。

有業(yè)主認為，房屋出現(xiàn)質量問題，物業(yè)不解決;停放在樓下的電動車丟了，物業(yè)也不賠償。他們唯有不繳物業(yè)費，來表達訴求。

何銀富說，房屋質量問題由開發(fā)商來解決，物業(yè)公司起到的是協(xié)調義務。丟失財物，如果業(yè)主能夠提供充足的證據，證明物業(yè)公司確實不作為，可以要求物業(yè)公司來賠償，但是這不是業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由。

何銀富曾經代理過一個案件，業(yè)主在裝修中，把大量的裝修垃圾堆積在樓下，物業(yè)公司要求其支付垃圾清運費，該業(yè)主認為，他繳的物業(yè)費里包含這個。“這些都是不正確的。”何銀富說。

解讀1：這些事歸物業(yè)管

《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定：物業(yè)管理的內容是物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的共用部位、共用設施設備和公共秩序的管理、維護。

物業(yè)管理服務內容一般應包括房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理，共用設施設備的維修、養(yǎng)護，綠化養(yǎng)護，保潔服務，公共秩序維護，特約服務等。

孫獻偉說，特約服務是指業(yè)主私用部位的維護，比如家中的馬桶堵塞、室內線路損壞，這些事情，業(yè)主可以委托物業(yè)公司有償服務。

解讀2：這樣做，業(yè)主才能勝訴

何銀富強調，業(yè)主和物業(yè)公司簽有合同，物業(yè)以合同約定來提供服務和收取物業(yè)費，業(yè)主也要按合同來要求物業(yè)。此外，物業(yè)服務達標與否，不能主觀感覺，如果有充分證據證明，物業(yè)公司沒有達到合同約定的標準，法院在判案時會對物業(yè)費酌情考慮進行核減。

何銀富建議，如果業(yè)主一味不繳物業(yè)費，反而適得其反。

丟失財物怎么辦？何銀富說，業(yè)主應當?shù)谝粫r間報警，警方會幫助業(yè)主找尋財物。同時，警方的出警也是一種證據。此外，業(yè)主還需要做下面的工作：如果這期間，物業(yè)公司的保安不在崗，小區(qū)監(jiān)控設備損壞，這證明物業(yè)公司在小區(qū)安全保衛(wèi)工作上有漏洞，物業(yè)公司應當承擔相應的賠償責任。這些證據需要業(yè)主來提供。

何銀富說，業(yè)主不要用一些局部信息，簡單判斷物業(yè)公司不作為。比如為了證明保潔工作不到位，業(yè)主只憑一張或者幾張同個位置、不同角度拍攝的圖片，就屬于局部信息，法院不容易支持這些證據。當然，物業(yè)公司只能提升自己的服務水平，業(yè)主才會主動繳納物業(yè)費。

記者手記：

物業(yè)公司雖然勝訴了，但是他們沒有為此而高興，而敗訴的業(yè)主依然滿腹牢騷。

但凡能要回物業(yè)費，物業(yè)公司肯定不會走起訴這步棋。記者也相信，如果業(yè)主的需求得到滿足，也不會拒絕繳納物業(yè)費。

正如一名業(yè)主在采訪中所說，不繳物業(yè)費，迫使物業(yè)公司改變態(tài)度和做法，是最有效的辦法。

業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生矛盾的小區(qū)，有相當一部分水電設施未改造。當業(yè)主不滿物業(yè)公司的做法，拒繳物業(yè)費，一些物業(yè)公司往往以停水斷電來威脅，從某種程度上說，此時，業(yè)主處于弱勢地位。

其實，監(jiān)督物業(yè)公司最有效的辦法就是成立業(yè)主委員會。一旦業(yè)主委員會成立，如果物業(yè)公司長期不作為，業(yè)主委員會就可以通過法律途徑，重新選擇物業(yè)公司。

而我市很多小區(qū)，由于入住率達不到要求等原因，業(yè)主委員會無法成立。

記者希望越來越多的業(yè)主委員會成立，在業(yè)主和物業(yè)公司之間架起溝通的橋梁，規(guī)范物業(yè)公司和業(yè)主的行為，讓和諧社區(qū)長治久安。