“限價”時代 房企轉變傳統“利潤邏輯”

上周末，北京第一批“限房價”項目入市，引發了業內不小的關注度。在“房住不炒”的指導思想下，大量限價房即將進入市場，無疑會對平抑房價上漲，解決供需矛盾，起到結構性調整的作用。不過，在土地出讓時就已規定未來地產項目售價的“限價房”項目，也對房企的項目運營能力提出更高的要求。在新形勢下，房企面臨諸多新的挑戰。

從搶地到精打細算

從2016年底，北京首宗“限價房”地塊入市以來，房地產行業的拿地邏輯就已經悄悄發生了轉變。曾經北京土地市場成為了資本和“高價地”的舞臺，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改變了北京樓市的住房供應格局，以至于不少業內人士都將2015年稱作是北京“豪宅元年”。顯然這樣的市場態勢讓整個房地產行業都陷入了一種非理性的狀態。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰回憶：“2015年時，房企普遍陷入了土地饑渴狀態，因為土地出讓節奏的放緩，造成了土地供應的稀缺，各家房企在拿地上都比較拼。”

不過這種情況隨著2016年底“限價房”的入市已經發生了根本性的轉變。一位房企營銷負責人告訴記者：“在2017年之前，企業拿地一般比較關注住宅面積和配建等指標，由于整個市場非常好，大家對于后市預期較高，有些企業甚至覺得不管怎樣都能盈利。因此對于競價結果，高一點也可以接受。而到了2017年之后，隨著土地出讓條件變得逐漸嚴苛，大家也看到了政府調控的決心和力度，預期也變得平穩，可能對于房企來說更多需要考慮成本和盈利方面的問題。”這也造成了北京土地市場熱度降溫，甚至有宅地流拍情況出現。

有業內人士表示，一般商品房項目的盈利大約在15%-20%，但是“限價房”由于比較嚴苛的出讓條件，再加上房企的資金成本，想要有利潤非常艱難。隨著土地出讓條件的逐漸細化，如今市場上的房企在拿地邏輯上肯定是有所改變的。

諸葛找房首席分析師陳雷也指出：“既然價格被限定，其他條件的設置也日趨成熟和科學。那么開發商很難通過一些‘小聰明’獲得利潤，能做的就只有通過加強運營和產品打造，來實現快速回款。因此，在拿地時，會更多地考慮地塊的交通、生活配套等內容，而非單純的住宅面積。而從“限價房”的容積率設置來看，“限價房”社區的容積率穩定在1.8-2.0之間，整體設計上，一般是以小高層為主。”

壓縮周期提升利潤

對于房企而言，一個非常現實的問題就是，“限價房”項目的利潤如何實現。

“一般來講，行業里有這樣的規定，做普通保障房按照3%的薄利來定，如果從“限價房”通常使用的容積率來計算，限價房項目的利潤應該在7%-8%。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，北京的“限價房”盈利空間自然是不大的。

嚴躍進表示，盈利是房企拿地的時候需要注意的內容。所以從利潤點看，涉及開發周期壓縮和營銷成本壓縮等內容。

以最新掛出的順義后沙峪地塊為例，該地塊限價5.5萬元/平方米，建筑面積6.5萬平方米（含住宅、商業、辦公），以全部可售來計算，地塊起始樓面價約2.7萬元/平方米，銷售均價不超過55583元/平方米（含全裝修費用）。如果以起始地價成交，則企業仍將有盈利空間，如果按照溢價率50%的上限價格計算，則樓面價將超過4萬元/平方米。這樣企業的盈利空間將降低至1.5萬元/平方米。

“一般的商品房建安成本3800元/平方米，“限價房”可能會低一點。”按照陳雷提供的數據分析，該地塊如果達到競價上限，房企的盈利空間將降低到1.1萬元/平方米左右。考慮到企業資金成本的問題，這一數字可能會進一步下降。不過陳雷也表示，目前土地市場已經比較理性，“限價房”地塊競至競價上限的可能性較小。在土地出讓較理性的前提下，利潤空間雖然有限，但是仍然存在。

不過也有業內人士向記者指出，如今各項目商辦部分的銷售條件也已經十分苛刻：“從消費者角度來看，500平方米起售的商業總價不低，首付款項足夠購買一個120平方米左右的住宅項目。而從房企的角度來說，只能自持做租賃。”

考驗房企操盤能力

一位品牌房企項目負責人向記者透露：“在所有條件都符合政府標準的前提條件下，“限價房”項目能維持正利潤就算合格了。”據他透露，就算房企在用料上通過規模化采購和流程優化能夠有一部分節省，還有一個繞不過去的點是人工成本的上漲非常厲害，這是誰都逃不掉的。

所以“限價房”項目的打造實際上非常考驗開發商整體研發和規劃水平。“如果說項目的整體流程上已經很成熟了，他不需要花費很多工夫和成本去約乙方做這些事的話，那他還是能省一部分錢的。”該負責人表示，“但如果房企在這方面比較薄弱，他需要走的每一道程序都需要成本，利潤就越少。”

而思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅也向記者表示，“限價房”項目對于開發商運營能力提出了更高的要求。從現在來看，“限價房”項目在計算資金成本的情況下基本上不賺錢。2017年下半年之后，地價逐漸回歸理性，這種項目可能還具有一些空間。

對于開發商來說，“限價房”的地只要合理還是可以拿的。郭毅向記者透露，一方面可以從產品打造上，做出一些高低差，除此之外，“住宅限價，可散售的商業和辦公部分并未限定價格上限，這部分仍然存在盈利的可能。另外，按常規判斷，地下車位和千人指標都能有一部分銷售收益，當然這并不足以彌補開發商在高成本下的利潤缺口。”

“房企的拿地邏輯主要在于“限價房”用地，迅速地產生現金流。抽出的現金可以迅速投資下一個項目，從而產生新的利潤。這就是現在大家都在強調的高周轉。周轉越快，資金成本越低，這也是很多房企學習碧桂園的原因。”郭毅向記者表示。

此外，對于房企來講，很多時候還不能只考慮利潤問題。一位央企項目負責人表示：“實際上房企拿地也不僅僅考慮盈利的問題，也會考慮品牌方面和社會責任方面的問題。”

(記者 陳禹銘)