“三價合一”新政 慎防“陰陽合同”變種

 上周三，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布通知，建立信息互通查詢機制，規(guī)范購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。由此產(chǎn)生的效果是二手房“三價合一”，即在二手房交易時，統(tǒng)一網(wǎng)簽價（計稅價格）和銀行評估價（貸款用），即“銀行評估價=實際成交價=網(wǎng)簽備案價”。有深圳地產(chǎn)界人士在微信透露，從文件公布到截止時間3月28日24時為止，只有6個多小時的“窗口期”，多家二手房門店營業(yè)到深夜，大行的交易中心同樣燈火通明。廣州在幾年前已進行同樣的操作，不過后來出現(xiàn)一些“陰陽合同”的變種，這值得深圳或其他城市留意。

“三價合一”，這對于不需要使用貸款的交易似乎沒有任何約束。廣州市進行二手房網(wǎng)簽，隨后銀行系統(tǒng)對接存量房交易系統(tǒng)，網(wǎng)簽價與銀行評估價采取孰高原則，但是一次性付款的價格依然是由雙方商定，中間有沒有報低價或者采取“陰陽合同”，不得而知，故此在很長一段時間，廣州市地稅評估價低于二手房價。地產(chǎn)人士表示，前幾年由于貸款較寬松，一些交易甚至可以先一次性付款，再到銀行進行貸款，由此規(guī)避了政府對相關(guān)價格的審查，不過隨著銀行對貸款額度與貸款資格審查進一步收緊，類似的操作已被“封殺”。

除了一次性付款可以規(guī)避價格監(jiān)控外，一些內(nèi)部人利用系統(tǒng)的漏洞而走捷徑使“陰陽合同”死灰復(fù)燃。具體操作如下：買賣雙方先網(wǎng)簽，銀行根據(jù)此網(wǎng)簽合同進行審批，此時的作價是實際價格或者接近市場價的價格；買家獲得銀行同貸書后，買賣雙方撤銷網(wǎng)簽合同，重簽一份低價的網(wǎng)簽合同，并以此作為二手房轉(zhuǎn)讓的最終合同。在銀行審查不嚴(yán)的情況之下，銀行正常批出合同，二手房正常轉(zhuǎn)讓，網(wǎng)簽合同一簽一撤再簽之下就可以用“陰陽價”蒙混過關(guān)。這些漏洞在經(jīng)過記者報道后，政府和銀行出臺相關(guān)措施堵住漏洞，銀行在放款前會查詢存量房交易系統(tǒng)，核實最終過戶價；政府在接收遞件資料時，對于按揭貸款購房的過戶申請，會回溯銀行貸款系統(tǒng)，查詢網(wǎng)簽合同對應(yīng)的按揭合同。

從上述的案例可以看出，樓市監(jiān)管，尤其是涉及金融環(huán)節(jié)的樓市監(jiān)管，如果不采取跨部門合作，系統(tǒng)間開放權(quán)限，就存在某些人鉆空子的可能性。如果不是有業(yè)內(nèi)人士“爆料”，記者也不會知道原來用兩份網(wǎng)簽合同“過橋”達到陰陽報價的目的，相信這也只有熟知相關(guān)操作的人士才會摸索出這條“捷徑”。

對于買家來說，在“窗口期”匆忙入市，有可能因看房時間不足、頭腦發(fā)熱而判斷出錯，為了省下十幾萬的稅費而買了一個非心水的房屋，搭上“末班車”未必能抵達幸福的終點站。(記者李鳳荷)