首單長租公寓抵押貸款 資產證券化產品獲批

 上證報記者獲悉，12月1日，“招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”（下稱“招商蛇口專項計劃”）獲深交所評審通過，并擬于近期發行。該專項計劃既是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品（以下簡稱“CMBS”），也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品——獲批發行規模達60億元，刷新了長租公寓類資產證券化的最高額度記錄。

據介紹，招商蛇口專項計劃由招商證券資產管理有限公司擔任管理人，采用儲架發行模式，即一次審批、分期發行。管理人可以在無異議函出具日后2年內按照約定的標準篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比于普通單期產品，發行效率大幅提高，有利于進一步降低企業的融資成本。

專項計劃融資人則為招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱“招商蛇口”），基礎資產為單一資金信托項下的信托貸款，并以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。首期擬發行產品以位于深圳前海蛇口自貿片區的“四海小區”作為標的資產，預計發行規模20億元。招商蛇口為專項計劃提供差額補足，同時以其子公司持有的“四海小區”全部標的物業資產對信托貸款提供抵押擔保，使優先級資產支持證券獲得了AAA的信用評級。

作為長租公寓行業的龍頭企業，招商蛇口擁有大量低成本的存量長租公寓，通過發行CMBS，既盤活了存量資產，也保留了長租公寓的所有權，為企業打通了“投資、建設、運營和退出”的完整業務鏈條，也為傳統租賃行業轉型升級提供了有效渠道。

深交所相關負責人表示，招商蛇口專項計劃的獲批，既是資產證券化服務住房租賃市場發展的又一階段性成果，也是深交所繼全國首單住房租賃類房地產投資信托基金（REITs）“新派公寓”后在長租公寓領域內的又一創新嘗試，標志著優質住房租賃企業可嘗試運用儲架式CMBS高效拓寬融資渠道，具有非常積極的示范效應。

招商證券相關負責人也告訴記者，本項目的獲批是招商證券響應國家發展長租公寓產業、盤活長租公寓資產的重要實踐，也是招商蛇口與招商證券發揮招商局集團產業鏈優勢，推動產融結合的又一成功典范。

“我們將在總結產品運作經驗、做好風險控制與投資者適當性管理的基礎上，不斷加大資產證券化業務創新和后續產品開發，積極探索和運用資產證券化手段為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設等領域提供金融支持，助力住房租賃市場健康發展。”該人士稱。⊙記者 張憶