海南房地產調控由被動向主動轉變

 更加重視需求側管理 引導市場預期 進行指導性計劃管理

“永久停止”“停批”“指導性計劃管理”……這些字眼出現在2017年國慶長假前夕海南省出臺的房地產新政中，海南將進一步深化“兩個暫停”政策，短期更加重視需求側管理，引導市場預期，中長期調整和優化房地產供給體系，實現市場動態平衡。新政表明，海南除了對房地產市場加強監管外，在治理思路上也實現了從“被動調控”到“主動調控”的轉變，體現了生態保護為先，提升品質為重，進行指導性計劃管理等特征。

“主動調控”為主

國際旅游島建設七年多來，海南房地產市場規模加速擴大，商品房新開工面積、銷售面積總量超過前十年（2000年至2009年）的4倍，房地產占GDP比重一度達到50％。

但是，由于前些年全省缺乏統一的總體規劃引導和管控，“全省一盤棋”的統籌謀劃思想沒有落實到位，加上各市縣的發展普遍缺乏科學規劃引導，尤其是在房地產開發方面沒有形成科學合理的布局，房地產項目遍地開花，部分項目嚴重侵占了海岸帶、中部生態核心區、濱水（湖庫）地帶、重點景區、水源地等核心資源，甚至對生態資源造成不可逆的嚴重破壞。

另外，各市縣房地產開發普遍重視量的擴張，忽視質的提升，房地產產品結構單一、開發粗放、品質不高、配套不完善等問題較為突出，不利于房地產業長期平穩健康發展，也背離了國際旅游島建設初衷。

此前，海南已經對房地產經過多輪調控，但大多都是市場倒逼政策出臺。這一次新政距離上一輪調控不到半年時間，從調控內容來看，更多為未雨綢繆，“主動”調整優化結構

9月29日出臺的《海南省人民政府關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產業平穩健康發展的意見》指出，實施“兩個暫停”政策以來，海南省房地產去庫存工作取得明顯成效，全省商品住宅庫存去化期總體已下降至合理區間。目前房地產市場調控工作的重點已從去庫存為主轉向調整優化結構，保持平穩健康發展，防止大起大落。

新政提出，按照供給側結構性改革的總體思路，進一步深化“兩個暫停”政策，堅持以生態環境保護為前提，調整優化房地產區域結構、產品結構、租售結構，嚴控低端供應，完善配套設施，提升開發品質，促進房地產業提質增效、轉型發展，同時妥善解決好本地中低收入住房困難家庭和人才住房問題，實現從住有所居向住有宜居轉變。

“生態保護”為先

2010年，海南國際旅游島建設正式上升為國家戰略，體現了國家對海南優質自然資源的充分肯定，以及對海南的發展寄予了重托。青山綠水、碧海藍天是海南建設國際旅游島最強的優勢和最大的本錢，保護生態環境就是保護生產力，改善生態環境就是發展生產力。

此次新政突出了“堅持以生態環境保護為前提”，加強生態文明建設。

海南省住建廳市場監管處處長林詩輝表示，新政從房地產業發展方面貫徹落實了一系列關于生態文明建設的發展理念、方式和措施，并明確提出具體管控辦法。

一是永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目，只允許開發新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

二是海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用于開發商品住宅，嚴格加強海岸帶管理和保護海洋生態環境。

三是生態紅線區周邊要嚴格控制商品住宅開發，海南省“多規合一”已對生態紅線區內的管控提出明確要求，新政將嚴控商品住宅開發的范圍擴大到生態紅線區周邊。

四是工業開發區、工廠、機場、公路、鐵路、污水和垃圾處理場等周邊可能影響居住環境質量的區域，嚴格控制商品住宅開發，這不僅從生態環境保護的角度考慮，也充分考慮了購房居民的居住環境質量。

“提升品質”為重

海南省住建廳廳長霍巨燃表示，提升房地產開發品質是此次新政的重點之一。為推進解決以往房地產開發模式存在的建筑風貌不美觀、建設方式落后、產品品質低、配套不完善等問題，新政對提升房地產品質提出多方面要求。

林詩輝表示，調控的內容之一是提高設計水平，加強建筑風貌設計，打造獨具特色的建筑景觀，嚴格把關容積率、綠地率、密度、高度、體量、色彩和建筑風格等，不再審批玻璃幕墻項目。

“還將推進建筑產業現代化。”林詩輝表示，將大力推廣裝配式建筑、全裝修住宅、綠色建筑（推廣新型墻體材料）、生態小區等。

近些年，海南省房地產項目配套設施建設不到位問題較為突出，導致業主多次投訴。對此，新政對完善配套設施提出以下要求：第一，制定海南省新建住宅小區基礎和公共服務配套設施規劃設計標準；第二，要對已建區域進行評估，未達到配套要求的要補建；第三，新建項目要明確配套設施建設內容和標準等，并作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件；第四，新項目要在已確認通水、通電、通路和落實污水、垃圾等基礎設施建設方案，有條件的地區還需落實光纖、燃氣等設施建設方案后，方可出讓土地。

在戶型方面，海南省住房和城鄉建設廳等部門還放出“大招”。按照規定，海南停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面對本地居民銷售的自住型商品住宅、共有產權住宅。在此之前，已批準商品住宅項目建設工程規劃許可的，可按照原建設工程規劃許可的商品住宅套型建筑面積繼續實施。

“計劃管理”挑頭

此次新政突出了商品住宅建設總量調控和土地供應管理這一特征，實行商品住宅年度建設指導性計劃管理。對四個中部生態核心區市縣，停止辦理新增商品住宅用地審批；其余市縣實行年度商品住宅用地計劃管理。

霍巨燃說，年度商品住宅用地計劃包括年度農用地轉為商品住宅建設用地計劃，以及年度商品住宅用地供應計劃。通過土地一級市場出讓的商品住宅用地以及已供應建設用地改為商品住宅用地，其用地面積規模合計不得超過下達的年度商品住宅用地供應計劃指標。

具體看來一是控制總量，根據海南經濟社會發展需要，全省非中部生態核心區市縣每年商品住宅開發有一定的總量控制。二是有序開發，該指導性計劃綜合考慮了市縣人口、產業、資源、配套、品質、存量等多個方面因素，科學安排開發指導計劃。三是調整布局，只下達14個非中部生態核心區市縣的指導性計劃，并向資源條件好、配套設施完善、市場較為成熟的市縣傾斜。

同時，海南將停批產權式酒店。霍巨燃指出，盡管這幾年海南省產權式酒店的發展有一定規模，但從目前情況看，相比于分時度假、共享型住房、共享農莊等新型模式，產權式酒店的發展模式已較為落后，且其開發建設管理存在的諸多問題，如開發商承諾的高回報實際很難回報，投資者利益得不到保障，部分產權式酒店項目變相開發成商品住宅等。

嚴禁變相開發。為防止個別企業假借其他名義變相圈地開發房地產，新政提出，嚴禁以發展其他產業，建設產業園區、特色小鎮、美麗鄉村等各種名義變相開發商品住宅。美麗鄉村嚴禁批準新建商品住宅，特色小鎮原則上不得批準新建商品住宅等。

此外，在租售結構方面，也著手進行指導性計劃管理。新政提出了培育發展住房租賃市場的相關措施，特別是提出了從2018年起，對人口凈流入較大的市縣，省里在下達商品住宅年度建設指導性計劃時應提出商品住宅租售比例，各市縣新出讓的商品住宅用地可將租賃型住房建設比例作為土地出讓條件載入招拍掛交易文件等具體操作要求，將有力促進住房租賃市場發展。