限購后 買法拍房還能撿漏嗎？

　　4月底，北京將法拍房正式納入限購范圍，要求競拍人必須擁有購房資格，才可以辦理產權登記。但即便如此，法拍房仍因為價格較低的因素，受到市場追捧。尤其是二套房貸款必須80%以上的規定，在提高了普通商品房首付門檻的同時，也讓法拍房必須全款的規定顯得不再那么困難。

　　這就使得之前很多不知道還有此種購房方法的置業者，最近也開始打聽起購置法拍房的操作流程及注意事項，希望可以撿漏，完成“安居”愿望。但不得不提醒的是，法拍房在競買的過程中也存在實際費用負擔過高、產權不清等諸多風險，置業者應謹慎為之，以免使自己處于被動之中。

　　全款法拍房低于市價首付款

　　法拍房雖然在今年也納入限購了，但因為價格低于市價，仍受到了不少購房人關注，希望能夠從中撿漏。所謂“法拍房”，顧名思義，其實就是法院拍賣房產的簡稱，專指那些遭法院強制執行拍賣的房屋，其產生原因主要包括拖欠商業貸款、民間借貸、因故司法沒收及無主財產等。

　　法拍房之前之所以不受重視，一個重要的原因是必須全款，在信貸寬松的時代，全款買房被認為是成本非常高的事情。但如今，隨著信貸收緊，普通商品房的首付比例不斷上調，認房又認貸的前提下，二套房首付比例已經達到了80%，這就讓價格明顯低于市價的法拍房重新顯出了優勢。

　　黃斌（化名）是某醫院的外科大夫，妻子在大學教書，一直想換購一套大戶型作為改善房。除了在樓市里關注消息以外，黃斌聽朋友聊起法拍房，得知價格會低于市價很多，于是最近開始向中介打聽如何可以順利購買“法拍房”房源。

　　“現在居住的房子面積不是很大，想著今年把老家的父母接過來一同居住，需要再買一套大戶型。”黃斌告訴北京青年報記者，“他最近關注了幾套即將開拍的房子，價格低于市價很多。但最終能以什么價格成交，并且購買法拍房有沒有風險，他自己心里也沒有底，最近還在征求家里人的意見。”

　　黃斌介紹道，他在網上關注的一套法拍房，是中介介紹的。房子位于朝陽區國奧村，緊鄰奧林匹克公園和鳥巢、水立方。起拍價是1513萬元，南北通透的三室兩廳，面積約202平方米，單價約為7.5萬元/平方米。而根據鏈家網的顯示，目前國奧村的二手房報價在10萬-14萬/平方米之間，一套204平方米的三居室，報價2620萬元，單價約為128564元/平方米。相比之下，黃斌關注的法拍房價格優勢明顯。

　　“中介告訴我這套房子低于市場價900萬，而且只需要交總房款3%的契稅。”而同戶型的二手房，按照80%的首付來說，僅房款就需要2060萬元。黃斌透露，雖然價格很誘人，但實際競拍時價格會抬高到多少，他自己心里也沒底。

　　與黃斌還在糾結觀察不同，張女士在今年成功購入了一套法拍房。競拍價格雖然出現了大幅上升，但仍比市價便宜不少。張女士介紹，她拍得的房子位于西城區，是一套64平方米的一居室，起拍價370萬元，最終以751萬元的價格成交，折合單價約11.75萬元/平方米，即便價格大幅提高，但由于周邊二手房報價都在13萬元/平方米左右，因此張女士仍認為算是撿漏成功。

　　隨著信貸門檻的提高，普通商品房的貸款優勢正在縮小，起拍價低的法拍房進入人們的視線，成交價也是一路看漲。

　　據從事法拍房交易的中介吳先生介紹，不少購買法拍房的置業者有著跟黃斌類似的想法。但吳先生也同時表示，從總的購買人群上來看，參與競拍的人明顯增多，都在尋找撿漏的機會。

　　北京法拍網的數據顯示，目前共有819套法拍房房源，其中近一周將有278套開拍房源。其中海淀區和朝陽區的房源數量最多，均有超過100套。

　　房價低與司法拍賣政策有關

　　法拍房價格較低，那么個人買家該如何購買“法拍房”？據了解，通常法院民事執行局會與京東、淘寶等平臺合作，將不動產在網絡平臺上拍賣。北京購房人也可以登錄北京法拍網，參與法拍房競拍。無論哪種方式，都需要在競拍前預交保證金，保證金的數額通常是總起拍款的10%。之后競買人憑借本人身份有效證明及保證金收據參與房屋拍賣，出價高者得房，競得者可根據法院裁定書、協助執行通知書及房屋拍賣成交確認書辦理房屋所有權過戶登記手續。競拍失敗者，可申請辦理保證金退還手續。但競拍成功未按時付清尾款，則保證金不退。

　　據中介吳先生介紹，法拍房之所以低于市場價，主要原因是與司法拍賣相關政策有關。

　　早在2004年，我國最高人民法院向社會公布了《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，其中，該條例第八條明確規定：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。”

　　換句話說，若一套“法拍房”的總價為1000萬元，那么通常情況下，該套房源首次起拍價為800萬元，若出現流拍，房價還有在前一次保留價基礎之上降價160萬元的下行空間。

　　在“北京法拍網”上就有很多低于市場評估價25%左右的撿漏房源，這些特價房通常都是流拍后，再次降價的房源。

　　撿漏購房要警惕風險

　　與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優勢，但是走“捷徑”購房，置業者也會面臨諸多風險。據北京市律師協會律師介紹，競買法院拍賣房屋可能存在實際費用負擔過高、房地產市場價格變化、因存在其他居住權人而導致取得房屋產權后不能實際入住、產權不清、法院輪候拍賣等不同風險因素。

　　那么，面對諸多隱患，購買者在競拍前要特別注意哪些問題？

　　首先，要看拍賣的房產屬性，包括年限、土地出讓性質、是否拿到房產證，“如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預售房，由于不能立刻拿到房產證，可能還面臨著二次糾紛。”

　　其次，注意拍賣房產的產權共有情況，比如夫妻雙方共有產權；是否有第一債權人之外的其他債權人。例如有的法拍房，在法庭拍賣前原房主和他人簽署了長期的租賃合同，如未提前協商好，很可能出現租戶不愿搬離，競得人無法入住的情況。

　　第三，需要查看拍賣房產是否有抵押，是否有債務償還風險，因為法拍房后續所有費用均由購房者承擔。因此，拍賣前要處理好包括物業費、取暖費、水電費等費用的拖欠情況。

　　最后，從市場角度來看，由于“法拍房”數量有限、選擇面窄，若購房人因“貪便宜”而急于購房，可能會遇到房屋地理位置、戶型、朝向、周圍環境、配套設施差強人意的問題，影響居住品質及房屋再次上市交易。因此，競買者有必要在房產拍賣之前對房屋進行實地考察，掌握第一手資料，做到心中有數，同時辨別中介方的“推銷說辭”，理性購房。

　　看到這些，不少人對法拍房更加疑惑不解：法拍房那么復雜，我們還能好好撿漏嗎？對此，北京法拍網投資總監關越表示，法拍房之所以低于市場價，是因為其存在各種各樣的風險，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“撿漏”。競拍前，購房人應該提前做好工作，事前調查拍賣標的物詳細信息、產權人信息等。如果遇到比較復雜的（如帶有租約）的法拍房，盡量選擇避開，因為執行法院通常不會強制租客騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理。文/本報記者 李桁