投資海外房產要警惕“地租”陷阱

　    人心思進

　　過去，英國的租賃業主僅收取少得可憐的地租，許多業主根本不想勞神操心。但到了本世紀初，當開發商開始將條款納入租賃合同，地租價格便隨之水漲船高。

　　根據《證券日報》的報道，自2017年5月11日開始，在90天內中國買家在倫敦購買的房產，耗資超過了36億英鎊，按當時匯率計算，合計高達約317億元人民幣。

　　近年來，中國人紛紛遠赴海外購買房產，首選當屬英國、美國、加拿大等國。對于歐美房地產，很多中國人有個誤區，就是以為，只要在歐美購買了房子，自然而然就擁有了土地。

　　而實際上，在歐美買入的房子可能是“Freehold Land”（完全擁有地權），也可能和中國一樣屬于“Leasehold Land”（土地租賃權），即屋主只是租借了該土地，并非真正擁有房子下面的土地。這里先不論投資是否能增值，一旦不小心購買的是房子租賃權，捶胸頓足便為時晚矣。

　　什么是土地租賃權？

　　傳統上，房屋作為永久的業權出售了，買家就完全控制房產。當一個房子作為租賃出售時，買方實際上只是一個長期租賃的租戶，房屋的建筑物依然保留在自由人手中。房屋買家必須向自由人支付年度“地租”，如果想對房屋進行任何改變，必須獲得自由人的同意。

　　而土地租賃權一般分為三大類：

　　首先是屬于政府的租借地，比如紐約的曼哈頓，溫哥華的福溪等地，就有很多屬于政府的租借地。

　　其次是私人租借地，像英國的很多土地，屬于私人擁有而且不賣，只租給房地產開發商。

　　就在過去的幾個月里，英國有著數百年歷史的租賃房屋群，由于爆炸性的“地租”丑聞登上媒體。因為數十萬名買主陷入租賃權的陷阱中，無法自拔。他們支付的地租每10年翻一番，幾十年間，能從幾百鎊上漲到幾千鎊，且這樣的房子很難出售。

　　比如2015年，一位首次購房者，在伯明翰附近的Coleshill花了5.8萬英鎊，購買了一套一居室公寓，如今公寓的“地租”已上漲到一年8000英鎊，幾年地租便足夠買下公寓。

　　經媒體調查發現，該買主在購買公寓時，己方的律師并沒有仔細檢查合同上的小字。小字的內容寫明“地租”每10年翻一番，而且是回溯的，也就是說公寓是在1961年修建的，當時的地租是一年250英鎊，現在已翻了五番。

　　按這個趨勢的話，過95年后，她花不到6萬英鎊買下的公寓，地租將上漲到一年800萬英鎊。更讓房主氣憤的是，她買房時，賣主的律師同意將租賃期延長99年，但合同的小字顯示，延長的起始時間也是回溯的，是從1961年起延長99年。

　　為什么英國的“地租”問題，突然變成了這樣？

　　在過去，租賃業主一般僅收取少得可憐的地租，有時候每年只收一英鎊，許多業主根本不想勞神去操心。但是到了本世紀初，當開發商開始將條款納入租賃合同，每年的地租價格從最開始的200-400英鎊，每10年翻一番，情況便發生了變化。政府引用一個家庭住宅作為例子，到了2060年，預計每年地租將達到10000英鎊。

　　英國房產所有權主要包括兩個類型，產權和租賃權。買到租賃權的投資人沒有房子的產權，需要每年向產權所有者支付土地租金。英格蘭目前有五分之一的私人住房沒有產權，只有租賃權，總數相當于400萬，其中280萬套是公寓，其余120萬套是獨棟房。

　　由此可見，英國高昂的“地租”不僅給購買了租賃權的屋主帶來沉重的經濟負擔，而且也使得他們幾乎無法出售房子，他們被困在“地租”的陷阱里，無法脫身。

　　□陳思進（資深風險投資人士）