租購房同權：通往住房市場長效機制之門

 繼廣州提出租購同權之后，近日北京市住建委等八部門聯合起草了《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，提出了公租房可落戶、符合條件租住私房也可入學等新政策，向租購房同權邁出了歷史性一步。

租購同權是通往住房市場長效機制之門。沒有租購同權，就不會有租房市場的大發展。租房市場不發展，房地產泡沫就容易越吹越大，并強行將更多本來無須買房的人卷入其中。租購房同權有利于平抑房價。租購房同權后，人們不用再為了子女入學而被迫追高購房。這有利于消解房地產泡沫，促使房價回歸理性。租購同權后，租房結婚或供子女入學都是非常可行的選擇。租房可以低成本地滿足過渡性住房需求，進而將節省的資金用于創業、投資、消費等，既有利于個人事業提升，還能促進社會經濟的發展。無論從個人還是社會角度，這都是可取的。當然，如果個人財力允許，買房可以提高居住品質，還能通過資產增值分享經濟發展紅利。

租購房同權不會引發房租暴漲。租購房同權只是消除了購房入名校的特權，并不是說租房就能進入名校。除了在片區實際居住外，要進入名校，還需要滿足其他附帶條件或通過其他篩選機制。所以租購房同權后，房租不會因此上漲。從經濟學角度看，決定房租的是住房附屬權益的“級差”，而不是住房附屬權益的多寡。當然，最終實際效果還要取決于制度設計。如果制度設計者本身缺乏平等意識，比如奇葩規定租房入學一定要房東簽字證明等，租房入學的成本或將因此增加。

租購同權可使多方受益。從法理上看，租戶是代理房東行使權利。租購不同權，損害的不光是租戶的合法權益，還有房東的權益。租購房同權的最大受益者，不是子女打算上名校的家庭，而是租房上普校的家庭。租購房同權后，這部分人雖然買不起房，但子女仍可以隨父母在就業地租房入學，從而避免了“留守兒童”等人倫危機。租購同權符合市場經濟規律，契合社會公平正義。

租購同權不能用來解決教育資源分配不均衡問題。名校是客觀存在的，但將名校入學資格與購房綁定是不公平不合理的。就近入學不能變形為“就近購房入學”或“購房擇校”。基礎教育資源分配問題最終應由教育部門設法公開公平解決。家庭資產多寡、生源素質高低等都不應當作為優質基礎教育資源分配的標準。住房市場既沒有辦法、也不應當替教育部門來解決這個問題。這個“鍋”住房市場不應當再背下去。

租購同權不會消除學區房，但會改變學區房市場格局。古代就有孟母擇鄰的典故。社會分化加大是學區房存在與發展的大背景。由于社會分化的客觀性，租購同權并沒有辦法消除學區房的存在。但租購同權會大大降低住房市場扭曲程度，從而改變學區房的格局結構。“老、破、小”等居住功能極差的學區房可能會大貶值，地下室、過道、廁所等曾具備學區房功能的不動產將失去流動性，部分被惡炒的熱門學區房將面臨洗牌。

商品房業主和公租房住戶之間不應存在“住房鄙視鏈”。有一種錯誤的觀念認為：保障房間接由商品房業主出資建設，配建保障房的成本，最終要加入商品房價格中，并成為商品房業主高價購房的原因之一。從經濟科學角度看，無論采取配建還是政府直接建設的形式，保障房建設資金的根本來源都是財政補貼。政府在拍賣土地時，如果要求配建保障房，地價就會因此而打折扣，這個土地收益折讓就是政府對保障房建設的間接補助。在城市化大背景下，市場需求的快速增長決定了商品房的高房價。就算不配建保障房，商品房價也并不會因此而降低分毫。無論在法理還是情理上，雙方的權利都是平等的。公租房住戶承租的是政府住房，從經濟上也并沒有占商品房業主的“便宜”。這類“住房鄙視鏈”是非理性的。當然，如果通過騙購或騙租的形式獲得保障房，那是另一個問題。