房地產業等境外投資受限 房企戰略或“由外轉內”

 新華網北京8月21日電（王日晨） 針對中資企業在境外投資、對外投資方面出現的非理性傾向，今年以來，政府方面已多次警告。

今年1月份國務院國資委修訂發布 《中央企業境外投資監督管理辦法》，對中央企業境外投資進行全過程監管。近日，國務院辦公廳轉發國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部《關于進一步引導和規范境外投資方向的指導意見》，部署加強對境外投資的宏觀指導，引導和規范境外投資方向，推動境外投資持續合理有序健康發展。

《意見》明確了國家鼓勵、限制和禁止開展的境外投資種類，其中房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等屬于限制類境外投資。

海外房地產投資降溫

近年來，中國內地房地產開發商掀起“集體出海”熱潮，包括萬科、萬達、新華聯、綠地、碧桂園、萬通控股、SOHO 中國等在內的多家房企已實現海外布局。部分企業有大體量布局， 房企海外投資已開始“由淺入深”。

據戴德梁行的報告顯示，2016年中國海外商業地產投資總額達到383億美元，比2015年增長了49%。仲量聯行公布的“全球資本流動”數據顯示，2016年中國的海外商業和住宅房地產投資額達到330億美元，同比增長近53%。

不過今年以來，政府對房企海外非理性投資關注度明顯提升，房企對外投資已經明顯下降。

8月15日，商務部負責人在介紹2017年1-7月我國對外投資合作情況時表示，前七月我國境內投資者共對全球148個國家和地區的4411家境外企業新增非金融類直接投資累計572億美元，同比下降44.3%，非理性對外投資得到有效遏制。值得注意的是，房地產業對外投資同比下降81.2%，僅占同期對外投資總額的2%。

商務部副部長錢克明在接受采訪時介紹，今年出臺了一些調控措施，推動引導企業對外投資更趨理性，特別是加強了對外投資的真實性和合規性審核，引導企業投向實體經濟，盡量減少房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域的投資，建議相關企業還是要審慎決策，防范風險。

在多輪政策重壓之下，海外投資市場已經有所變化。萬達集團董事長王健林就曾表示，未來將把投資重心放在中國境內。

業內：投資回流國內

至于“受限令”是否會影響房企的海外投資戰略？未來房企的戰略方向又該如何轉變？業內專家對此進行了深入分析和解讀。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從投資方向角度來講，國外如果受限制，就要在國內選擇一個方向，考慮到資產配置和投資等，要選擇其他的可行性渠道進行投資。實際上，包括萬達及其他企業已經開始加大國內投資比例，這將是一個趨勢。

不過，相較于國內房地產行業，房企的這些海外投資量還微不足道，不會影響到國內的市場情況。可能對于核心重點城市的布局來講，會加大房企之間的競爭激烈程度。

在新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷看來，影響是有的，不過在此之前，其實房企海外投資就已經開始冷卻了。個人投資者不會主動回流，但受限于外匯管制，會減少海外投資。而國內限購限貸和限價，房價上漲趨勢已被抑制，投資無處可去，對于國內市場沒有太多的影響。

“是限制非禁止，限制主要就是對有風險的項目，在審批上會延緩，整個投資額度會加以限制。這是開發商去海外拓展需要注意的，投資依然還是有機會，但要符合政策導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示認為，對于企業而言，海外項目投資近期可能會壓縮，保持低調。而對于具體企業來講，其國內的投資會有所增強。

他相信，投資受限實際上對企業是有積極作用，對一些高風險投資進行風險提示和限制，防范企業海外投資出現連鎖反應和風險傳導，有助于企業健康發展。同時，對于整個行業來講，后續發展會有一些積極引導作用，將這部分資金回流到國內市場，對于整個房地產市場結構性和區域性投資會有影響。