房企布局長租公寓 業內:運營管理是\"紅海\"

 新華網北京8月14日電（王日晨） 在貫徹落實中央“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，構建購租并舉的住房體系時，多地開始探索新模式。其中，長租公寓在租賃市場中成為焦點，房企為分一杯羹已加速搶灘布局。

對此，業內專家提醒，盡管從長遠來看長租公寓市場是一片“藍海”，但在運營管理方面卻是“紅海”，房企還需謹慎入場。

租賃市場迎新機遇

近兩年，有關鼓勵住房租賃市場發展的政策密集落地。在打造多層次住房結構的房地產政策指向下，各地的住房供應正從“重售輕租”轉向構建“租售并舉”態勢。

2016年發布的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》中，提出加快構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，深化住房制度改革，優化住房工序結構，更好的保障“居者有其屋”。各地方政府相繼出臺針對于房產租賃市場的政策。

2016年6月3日，國務院辦公廳正式發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。

2017年1月23日，廣東省政府印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，這一政策的中心是鼓勵房屋租賃，亮點是商業用房可改為租賃住房，土地用處可調整為寓居用地，以及房屋租賃可以減稅等。

2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》。7月，《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》正式印發，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，選取廣州、深圳、南京等12個城市開展首批試點。

據悉，上海首批公開出讓的兩宗租賃住房用地也已于日前成交，“只租不售”模式將1800多套租賃住房房源推向市場；而北京、杭州等熱點城市也已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房。

國家統計局數據顯示，我國住房租賃市場正在快速擴張。全國約有1.6億人在城鎮租房居住，以外來務工人員、新就業大學畢業生等新市民為主。另據鏈家研究院報告預計，2020年和2025年，中國房屋租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。中國房地產業迎來租賃時代的到來。

房企搶灘長租公寓

值得注意的是，以長租公寓為代表的住房租賃市場正成為許多房企和中介轉型的方向。隨著存量房時代的到來，房企視長租公寓市場為正處于風口的藍海產業，開始加速搶灘布局欲分一杯羹。

據了解，目前長租公寓市場的主體大致可分為三類：一是互聯網創業公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集團做的公寓，像如家的逗號公寓、華住的城家公寓等；三是房地產企業旗下的公寓，如萬科的泊寓和世聯行旗下的紅璞公寓等。

早在2002年，長租公寓就已出現。2014年，雷軍的順為基金聯合聯創策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，自此拉開了長租公寓爆發式增長的序幕，短短3年有近100億元資本流向這個領域。而從去年開始，長租公寓市場加速興起，其中不乏中介系、酒店系、互聯網系的創業力量涉足該領域。

萬科是最早進入市場的房企之一，于2016年5月正式推出了長租公寓業務。2017年，萬科加快了在北上廣深布局長租公寓的步伐。萬科計劃通過收購、躉租、建設等方式，使得長租公寓品牌“泊寓”的數量達到10萬間。

2016年8月，龍湖地產董事長吳亞軍宣布推出“冠寓”，長租公寓成為龍湖繼地產、商業、物業后的“第四大主航道業務”，聚焦一線城市及像杭州這樣的領先二線城市，力爭用3年時間，達到10萬間的規模。

2017年6月，佳兆業也宣布進軍長租公寓，布局全國所有一線及主要二線城市，預計三年內打造長租公寓10萬間；另外，中駿置業透過美國睿星資本，加速在長租公寓領域的拓展速度。未來三年推出5萬間長租公寓。

招商、旭輝、遠洋、陽光城等多家房地產開發商也開始介入長租公寓市場，紛紛下海，搶先構筑起自己的房屋租賃服務市場。未來，將有更多的房企打算入場。

地產服務中介涉水長租公寓方面，進入市場最早的是鏈家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布獨立運作。

業內：運營是紅海

長租公寓市場看似一個即將要被做大的蛋糕，對于未來前景，“藍海”幾乎成為業內人士共識。正因為如此，面對長租公寓市場藍海，越來越多的房企想從中分羹。

據wind和華菁證券研究所一組數據顯示，中國目前的租賃市場規模為1萬億元，相比美國和日本的7萬億和2萬億還有很大的發展空間，預計到2030年將達到5萬億;另外一組數據表明，相比美國和日本而言，我國的住房自有率偏高，這對于租賃市場來說是一大挑戰，因為租房自有率決定了我們租賃人口的數量。未來，隨著房價持續上漲，首次置業門檻被提高，越來越多的人會加入租房人群。

在談到存量市場下長租公寓的機會和挑戰時，優帕克集團互聯網首席運營官楊劍凌認為，機會主要體現在四個方面：一是住房自有率會下降，租賃人口會增加;二是原來適婚年齡的人群會進入租房市場，中高端市場需求增加;三是品牌公寓市場方興未艾，發展空間巨大;四是品牌公寓的發展對運營的專業要求更高。

雖然現在很多國家都在做品牌公寓，但中國市場占有率非常低。楊劍凌表示，中國品牌公寓的市場剛剛開始，現在共同的競爭對手是小業主，要跟小業主比性價比和服務，讓更多的用戶意識到他如果租房選擇公寓運營商，會得到更好的保障，這是公寓市場面臨的挑戰，也是一個機會。

“整體市場是藍海，運營管理卻是紅海”，優帕克集團北京分公司副總經理喬宥勝表示，房企涌入到長租公寓市場是看好未來藍海的空間，但目前大家都處在培育和發展的探索階段。目前長租公寓服務運營商較多，但沒有一家敢稱盈利，運營端確實不賺錢。“整個行業面臨的蛋糕很大，但誰都不知道從哪能切下來”。

優帕克集團互聯網首席運營官楊劍凌認為，“長租公寓行業不是一個暴利行業，適合中長期發展，需要企業有一定的耐心和運營能力，才可能走到出業績的那一天”，企業不應該急功近利，應該把眼光放到15年這樣一個長周期來看。